房东一房二卖恶意违约，承担定金罚则终尝苦果
(本文作者上海欧瑞腾律师事务所地产金融部主管 李仁正律师，文章来源：上海房地产法律网www.legalabc.com)
2009年4月16日，家住闸北的陆女士通过中介公司向业主王先生购买了位于共和新路上的一套房屋，并签订《房地产买卖居间协议》，陆女士为表示购买诚意，支付定金20万元，房价确定为360万元。由于王先生的该套房屋曾经卖给张小姐，且对方因违约买卖合同将被解除的原因，陆女士和王先生作了其他约定，内容为已知王先生与张小姐建立了买卖关系。由于张小姐已经确定违约，王先生已决定与张小姐解除买卖合同，若王先生无法与张小姐解除买卖关系，法院裁定继续履行合同，则陆女士不追究王先生违约责任，退还定金20万元。若王先生与张小姐解除买卖关系后，其应按协议约定价格出售给陆女士。若王先生不出售，则应双倍返还定金20万元。2009年5月8日，王先生突然告知陆女士，称其与张小姐将继续履行合同，不再与陆女士完成房产交易。为此，陆女士将王先生告上法庭，诉称王先生未按居间协议约定签署《上海市房地产买卖合同》，属一房二卖恶意违约，要求判令双倍返还定金40万元。
王先生辩称，本人没有向陆女士告知过其与张小姐间的买卖合同已经解除。本人本来不想收取定金的，并表示只要能与张小姐解除合同就将系争房屋出售给陆女士。现无法与张小姐解除合同，故无法将该房屋出售给陆女士。
经法院查明，王先生与张小姐签订《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋以376万元的价款转让给张小姐。
法院认定：王先生没有在法院裁定继续履行合同的基础上，就擅自将房产出售给张小姐，属王先生恶意违约。因此，法院作出王先生向陆女士双倍返还定金40万元的一审判决。
由此看来，王先生虽然在房价上赚了16万元，但在定金罚则面前却赔了20万元，着实做了一笔“偷鸡不着蚀把米”的生意。
律师点评：
本案中，涉案争议的20万元定金是买卖双方对签订正式房地产买卖合同的一种担保，具有订约合同的性质。而只有当王先生与张小姐经法院裁定继续履行合同，致王先生无法与张小姐解除买卖关系的情形出现，王先生才不需承担违约责任。但根据查明的事实，王先生与张小姐经法院裁定继续履行合同的情形未能出现，故王先生不具备免除承担违约责任的条件。换言之，王先生在收取20万元定金后，就理当受到三方居间协议的约束。现王先生未能按约与陆女士签订房地产买卖合同，已构成违约，理应承担双倍返还定金之违约责任。王先生对此所作之抗辩，显与事实不符，因此法院不予采信。法院同时注意到，王先生在多次提到要与张小姐解除合同，但最后还是选择与张小姐成交，应系受经济利益的驱使。因王先生与张小姐间的成交价高出王先生与陆女士间的成交价16万元，因此王先生选择与张小姐高价成交，属恶意违约。退一步讲，王先生在未完全确认张小姐违约事实发生的情况下，凭自己主观判断张小姐的违约可能性极大的情况下，通过中介公司与陆女士签订居间协议并收取定金20万元，对由此产生的风险责任也应由其自行承担。
