期房转让，卖方违约是否要承担责任

王树德律师 专业代理商品房买卖及二手房买卖案件 13910608495
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【案情概要】
2009年1月北京刘先生看中了一套中介公司介绍的房源，房屋位于北京市某区，房主为乔女士，当时这套房屋还没有交房，属于预售商品房。在中介公司的的主持下，刘先生与卖房者签订了一份预订协议，约定取得房屋产权证后，双万再签订《北京市存量房（二手房）买卖合同》，再进行过户，过户登记完成的当天交房给刘先生,协议中没有约定违约责任。预订协议签订后，刘先生先后向卖房者支付了定金10万元和剩余房款人民币130万元，也按照总价的2.5%向中介公司缴纳了中介费。2010年1月开发商交房了，乔女士也顺利拿到了产权证并提前归还了贷款，但此时，乔女士不愿意与刘先生签订买卖合同，并要求刘先生增加20万元，否则就解除预订协议。刘先生不同意。此事在双方协商未果情况下乔女士将房屋卖绘了另一位王先生。2010年1月15日，刘先生委托律师将乔女士和中介公司告上了法庭，要求双方双倍返还定金20万元，要求中介公司返还中介费35000元。
【审判结果】
北京市海淀区法院经审理后认为，双方预定协议系双方真实意思表示合法有效。但乔女士擅自出卖了标的物,造成原合同的目的不能实现，因此;乔女士应该承担违约责任。据此，判决吴先生双倍返还张先生定金20万元。同时，由于中介公司没有促成刘先生买到预订的房屋，所以应当退回中介费35000元
判决以后，双方均未上诉
【王树德律师评析】
本案发生的纠纷是目前比较常见的一种情况。现在很多中介公司就在以不同的方式操作期房的转让。这里主要涉及到两方面的赔偿责任
第一，根据合同法的基本原理，合同的成立只要双双方当事入有行为能力、意思表示一致、不违反法律及社会公共利益即可，依法成立的合同自成立之时起生效。双方签订预订协议意思表示真实，并且我国法律对于预订这样的行为从来也没有禁止过，所以预订协议自双方签字时就已经生效。
第二。合法有效的合同自生效之日起，双方当事人就应当按照合同的约定享受权利，履行义务。刘先生已经按照预订协议的约定履行了自己的义务，而如今卖房者表示不愿意继续履作合同，其行为已经违反了预订协议。我国《合同法》第107条规定：当事入一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等谤违约责任。因此刘先生完全可以要求卖房者继续履行预订协议，即履行与张先生签订买卖合同的义务。但是，在本案中，由于买房者将该房屋卖给了王先生，也已经进行了转移登记，而我国的房地产权利是以登记为准的。所以王先生已经取得了该房屋的所有权。在此情况下，刘先生要求卖房者继续履行预订协议在事实上己经不可能，因此只能要求房东承担违约责任。
第三，-张先生可以要求卖房者承担违约责任。由于张先生在预订协议中没有约定违约责任，因此有两个选择- 一个选择是要求卖房者加倍返还定金，第二个选择是要求卖房者赔偿实际损失。实际损失的计算方法即双方签订预定协议时所约定的房屋总价与该房屋现在总价之间的差额部分，该房屋现在的总价可以委托有资质的评估机构进行评估，如果进入到诉讼程序，法院会委托相应的机构进行评估的。本案中刘先生选择要求违约方双倍返还定金也是合理的。
第四、中介公司应当退还刘先生中介费
进入2010年以来由于房价上涨出现井喷现象，卖方反悔的案例比比皆是。买房不成而房价上涨，-购房者心理也难以平衡。那么，作为中介是否应该承担责任呢？
居间是信息服务和媒介服务，居间服务最显著的特征就是“居间性”，即居间人不是买卖双方任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为不能决定买卖最后是否成功，当然也不能承担买卖双方任何一方的权利和义务。当然，如果居间不成，根据我国《合同法》的规定，中介不得向委托人收取报酬。居间活动的商业风险依法由居间人自行承担。
就本案而言，中介公司并没有促成张先生和卖房者之间关于该房屋的交易，因此中介公司不可以向张先生收取购买房屋的中介费。同时在所有的中介收费项目中，并没有关于促成预定协议收取中介费的标准，也就是说中介公司不能因为仅仅促成了预定协议就收取中介费。
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本文作者：北京房产交易专业律师 王树德
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