房贷律师谈经历的一起房东“自卖自买”假交易融资实例

发布日期：2010-04-23 作者：李先峰律师

房贷律师谈经历的一起房东“自卖自买”假交易融资实例

作为房贷见证律师，我这讲的“假交易”不是开发商”假按揭”。报纸网络媒体等称“假按揭”是指房地产开发商利用虚假的购房合同和购房人基本情况等材料,骗取银行信用并非法取得银行按揭贷款的行为。我这说的是房东把房子“卖给”自己人，从而套取较大成数低利率贷款的情况，从形式上这种操作与正常的按揭贷款流程完全相同，不同的是没有真实的房产交易目的，变相融资才是目的。
本文就事论事，不对此种做法做道德评价。只是从律师的角度分析这种常见的融资相对其他方式的优势以及成本，还有该操作对各方可能产生在的风险以及如何控制风险。
那次过程是这样的，我作为房贷律师按照银行贷款流程见证上下家签约过程，上家是一对40岁左右的夫妻，下家是一位20几岁单身姑娘。先让填贷款申请表，填完了，照例看上下家的身份证、户口本。我发现上下家是北方同一个省份下的同一个县城，应该算是老乡，从他们相互谈话看，上下家关系应该比较熟。这并不奇怪，房屋卖给老乡也很正常。后来让我感到奇怪的，老是上家在发问还款的细节，下家那个小姑娘一直低头不语。我觉得有问题，但也不敢断定就是上家“自卖自买”。过户的时候，因为交易中心排队，等轮到号了，正好交易中心下班。看样子上家心情比较好，说请吃饭，等下午过户。席间，聊的多了，上家那男子自己道出了实情，他说自己是做回收废品生意的，前几年生意还好，赚钱也比较多，买了2房子。去年末因经济危机，废品大降价，高价收的货，低价卖出去，亏了很多。现在手头缺乏流动资金，想办法筹钱，花钱托人，时间费得不少，但也没解决问题，腿快跑断了，各种方式包括公司经营贷款，高利贷，小额信用贷款等等，都没办成。最后听房产中介讲可以做房屋交易贷款，就是把房子“卖”给自己人，他找了同乡，然后造了在他公司开了收入证明，学历证明都是花200块让造假证的做的大专学历。现在银行批下来的，只等过户后银行放款。谜底现在终于打开。作为见证律师替银行把关是责任，但客户自己告诉我真实情况，我再去银行那边举报他，显然也不合情理，后来这件事私下跟承办信贷员说了，那边说上下家资信都查过了，没问题。此事随了。我想，现在银行能批下贷款解决他的燃眉之急，使他的企业能维持，总归是好事。作为一个以企业生存发展为基础生意人，通过正规途径没法贷款，不得已才办假学历证明和收入证明也可以理解。
我在想现在有多少人在通过这种方式融资呢，住房贷款相对其他贷款品种对客户来讲有明显的优势。比如，
1、利率低，现在对于下家首次购房贷款利率是基准利率打七折，后是年息是4.158，那是相当低的利率水平；比其他房屋抵押消费贷款、车贷、助学贷款利率都要低许多，这个水平也就私人高利贷的十分之一。
2、金额高，可达房屋价值的八成。
3、期限长，最长可以30年，其他借款种类很难有超过5年借款期限的。
这种方式的成本就是过户交易的税费，契税，营业税，个人所得税等。如果房屋满足一定情况，营业税，个人所得税也都是免得。实际成本也就房屋总价的百分之2左右；看房屋情况，如果不满足免税的情况，还有可能要承担5.55的营业税，以及2个点左右的个人所得税。
上家融资者面临房屋所有权纠纷风险。因为从法律上已经过户给了下家，从法律上下家就是房屋的所有人，下家有房屋转让和受益的权利。当然上下家会事先签一份协议，协议约定上家是房屋的实际权利人，下家不得主张房屋权益。但在巨大的利益诱惑面前，下家有可能违约，主张房屋权利。
如果事前上家不采取一些法律措施，等出了纠纷肯定陷入被动状态。
这个问题，曾有人问过我，如何控制这种风险。我思考了许多，也查了不少资料，也查询了交易中心有关登记备案的业务，也问了做过这种交易的中介。我认为只要事先法律文本设计好，流程处理好，完全可以控制风险。为防止下家违约，可以采取的措施简单有三点：
1、加大下家的违约成本，规定比较重的违约金。
2、上家实际占有控制该房产。
3、利用交易中心登记备案制度，在该房产设定属于上家的权利，设定所有权瑕疵，阻吓第三方从下家手中购买。
说到文本的处理和具体的流程这里就不方便展开了。
再谈一下这种方式可能对下家造成的风险以及如何控制风险。
1、以下家名义借款购房，如果上家也就是实际用款者不按时付月供，银行起诉，下家就是被告，因为有房产抵押，如果楼市下行，房子实际价值跌破首付，比如100万的房子，首付20万，如果房价跌到80万以下，对于差额部分因为没有抵押物，对这部分如果上家不肯支付，下家就需要自己先行承担。
2、其他可能的损失。因为现在银行鼓励自住购房，对于第一套房子享受七折八成的优惠。如果该套房子挂在下家名下，如果下家实际自己再买房，可能享受不到首套房贷优惠。
最后再讨论下这种操作对银行的风险。
银行赚的是利差，怕的是风险。
银行的风险在于上下家以及评估公司串通，做高合同价与评估价，导致实际房贷成数较高，如果楼市下行，抵押物不足值，可能面临恶意违约。只要抵押物足值，债务人真实，有没有真实的购买意图对于银行没有影响，
这种操作有没有触犯国家刑律的法律风险分析。
假设如果房屋合同价不大于房屋实际价值，下家提交的身份证件，学历，还款证明等相关贷款材料真实，按时还款，仅仅没有真实的购房意图。
我认为首先这种情况肯定构不成犯罪。因为没有造假，也没有恶意占用银行资金的主观故意，对银行资金也没有造成实际的危害，反而银行也受益，取得了利息回报。
最多受到影响是银行对于信贷资金用途的监控，我认为其实只要套取的资金用于正当行业就可以了。
这种操作最多算是违规。利用政策，打擦边球，套取了低息贷款。银行如果有证据证明购房目的不真实，可以提前收回贷款。个人之间房屋转让，要证明客户的是不是真实的购房目的，就像证明2个恋人感情是不是好一样难，因为主观意图根本无法判断，当事人自己心里才知道。我想银行即使知道了，也不会提前收回贷款，因为那样那对于银行没好处，是自找麻烦。
最后补充一下对银行审批贷款的看法。银行放贷最关注是借款人的还款能力，但这还款能力又具体转化为一些看的见文件，比如收入证明，税单，工资流水。而在现实生活中，很多私营企业主或有技术专长的人，他们收入很高也比较稳定，但他们自己给自己打工，没有收入证明，也没税单，为了买房逼着他们变通去做一张收入证明。