南京律师：关于南京市“高档房”的答记者问

记者：
王某在南京江宁区买了一套房子，当时买的价格为4800元每平米，然后到契税部门评估价格却为5200元每平方，于是按照南京市对高档房标准的规定（附①），该房屋需要按照高档房契税标准缴纳4％的契税（普通契税为2％）。为此，王某一套房子足足多缴纳1.4万元契税。
在记者调查中发现，由于上述关于高档房的标准出台于两年前，而近年来南京房价快速上涨，导致市区普普通通的一套房子都很有可能达到高档房标准。
买房人小沈对记者说，最近自己准备在南京在城买一套房子，但是发现价格都在八、九千左右，一不小心就属于高档房了，很是郁闷，压力也很大。但后来听房产中介说买卖双方可以签订两份合同来规避上述问题，一份价格签低一点，供房管管理部门备案之用，另一份则约定房屋的真实成交价格。为此，记者专门采访了江苏法驭律师事务所的李燚律师，请他对这种通过签订两份协议来规避高档房契税的情况做一法律分析。

李律师：
目前通过签订阴阳合同来规避高档房4％契税的情况，主要发生在二手房交易中。新房买卖过程中发生的情况极少。而这种阴阳合同本身是法律所明文禁止的，并且也存在很大的法律风险。例如双方签订房屋买卖合同后，另外签订一份借款协议或更简单只是买方给卖方打一份欠条。如果双方都比较诚信那没问题，但是一旦买方反悔，则卖方将非常被动。因为虚构的借贷关系或欠款关系在缺乏相应证据的情况下最终将难以被法院支持。

记者：
如果买卖双方按照双方约定都履行了协议，那是不是就没有什么问题了？

李律师：
也不尽然，因为通过上述方式进行避税，实际上也是一种偷税行为，本身是违法行为，并且如果数额达到一万元或者达到应纳税额的10％时，将可能触犯刑法上的偷税罪（附②），问题就比较严重了。

附：
① 高档房：南京市规定，容积率1.0以下、建筑面积144m2以上、单价8690元/m2以上（这是江南八区的标准，江宁区为5100元/m2以上、江北为3700元/m2以上），满足三者之一就是高档住宅，需缴纳4％契税。
② 《中华人民共和国刑法》第201条，纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，在账簿上多列支出或者不列、少列收入，经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款，偷税数额占应纳税额的10%以上不满30％并且偷税数额在1万元以上不满10万元的，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金；偷税数额占应纳税额的30％以上并且偷税数额在10万元以上的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金。
扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额占应缴税额的10％以上并且数额在1万元以上的，依照前款的规定处罚。对多次犯有前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

南京律师 李燚 ( yi )
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