王某因妻子在幸福村小学教书，自己教书的小学所在村子又与幸福村相邻,于是与幸福村的李某签了买房协议，双方约定由王某购买李某幸福村的一栋房子。王某在支付完全部房款之后要求李某腾出房屋，而李某却以房屋买卖合同无效为由诉至法院，请求法院判令合同无效。

    【分歧】

    在该案的审理过程中，就李某的农村房屋买卖合同是否有效产生两种不同意见:

    一、我国法律禁止将农村宅基地向本集体组织成员以外的人转让，农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，王某不是该村村民，不能享有该村的宅基地使用权。另外我国法律还规定了“农民的住宅不得向城市居民出售”的相关法规，王某是非农村户口，应视为“城镇”居民，因此该房屋买卖合同无效。

    二、“法无禁止即可行”，我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，只要双方达成合意，故该房屋买卖合同有效。

    【管析】

    笔者同意第二种意见，其理由是：

    一、尽管我国相关法律法规禁止将农村宅基地向本集体组织成员以外的人转让，但对农村房屋并没有禁止性规定，根据我国《土地法》第六十二条：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定可以看出，国家对农村房屋的买卖是持肯定态度的，只是应承担相应的法律后果。而且，依据我国《物权法》第六十四条：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定，农村房屋是农村居民合法的私有财产，作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。

    二、虽然国家有“农民的住宅不得向城市居民出售”的规定，但本案的王某只是持有非农村居民户口，其本人及家庭在农村工作、生活，如果长期生活在农村并持有非农村户口的人不能购买农民的房子，那么这些人的居住权将受到严重侵害。所以，笔者认为此处的“城镇居民”不能仅看户口，还要参照当事人工作、生活的情况。本案中的王某应视为农村居民。

    综合以上分析，笔者认为该房屋买卖合同合法有效。

作者：湘东区人民法院 宋梅军