一是房地产开发企业已取得商品房预售资格，尚未取得产权证照时，房地产的权属归房地产开发商所有。根据购房人与开发商合同履行情况的不同，对预售的商品房可做如下处理：如购房人已向开发商付足房款或办理了楼宇按揭手续，虽然此时购房人尚未取得房地产权证，但该房屋不能作为开发商的财产予以执行；如购房人与开发商仅仅是签订了购房合同，未支付任何对价的，该房屋作为开发商的财产予以执行；购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，且该房屋已交付购房人使用的，该房屋不能作为开发商的财产予以执行，但应责令购房人将尚未支付的购房款交到法院以偿还债务，若购房人逾期不履行的，可按执行到期债权强制执行；购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，但房屋没有交付的，该房屋可以作为开发商的财产予以执行，但执行所得价款应优先偿还购房人已支付的房款。另外，应查明建筑承包人有无优先建筑工程款及数额；被执行人对房地产已设定抵押的，应查清抵押权人的债权数额。

  　　通过对上述财产的调查，基本明确被执行人的债务情况，然后对被执行人的财产进行价值分析，若被执行人的财产被拍卖后尚不足处理上述债务的，则法院不应对被执行人的财产进行拍卖，将拍卖无益于申请执行人的情况予以通报。只有在超出上述债务的基础上才可以进行评估、拍卖，拍卖所得的清偿顺序为购房人、建筑承包债权、抵押债权、执行案件债权。

  　　二是房地产开发企业尚未取得商品房预售资格，仅仅履行了一定的批准或者备案等预登记手续。此类案件的执行又分为两种情形：

    （1）房地产开发企业经营情况正常，房地产开发也正在进行之中，应允许被执行人将房产继续开发完成，同时应在其取得商品房预售权后，允许其预售房屋，但法院应控制其收入，除正常开支外，其余款项应交付法院以偿还债务。如在其完工后仍无法清偿债务的，再将预查封房产进行拍卖或变卖。

    （2）房地产开发企业经营情况不正常，导致工程停工，使工程处于“烂尾楼”状态，尚欠建筑工程款、银行抵押贷款等债务。在执行中处置“烂尾楼”工程涉及的法律法规较多，涉及当事人繁多，还有错综复杂的债权债务链，法院单纯依靠自身的力量是远远不够的，必须充分发动社会各界的力量。

浙江省湖州市吴兴区人民法院  周荣良  施国峰