我国法律明确规定，对于登记在被执行人名下的房屋均可以采取查封措施。这一规定是为了限制相关权利人为躲避履行法律义务而擅自对房屋进行处分。同时，我国法律还规定，对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

    由此可见，只有准确认定被执行人居住房屋的唯一性，才能合法的对其居住房屋采取相应的强制执行措施。对于被执行人及其所抚养家属生活必需的居住房屋，只能通过查封的方式，控制房屋权属的恶意转变，对被执行人起到一定的督促震慑效果，客观上约束被执行人积极履行生效法律文书的内容，但不能拍卖、变卖或者抵债。而对于非唯一生活必需住房的房屋，应当采取必要的拍卖、变卖或强制管理等措施，实现房屋的经济收益或者所有权交易价值，全面清偿被执行人的法定债务。 

    二、执行实践中的难题是如何认定被执行人“必需居住房屋”。

    当前，对于如何认定被执行人及其所抚养家属的“必需居住房屋”，法律没有明确的规定。执行实践中，法院一般不单纯以登记在被执行人名下的房产数量为标准，而是同时考察被执行人必要共同生活家属的房屋居住情况，分以下几种情况： 

    1、被执行人实际居住的房屋未必登记在其名下，但可以认定为被执行人的有效住所。 

    随着不动产登记制度的健全，当事人从事经营活动的需要，导致房屋权属登记频繁，特别是部分当事人从恶意逃避债务角度出发，有意将房屋权属登记在配偶、父母、子女等近亲属名下，一旦产生诉讼纠纷时可以以此为躲避执行的理由。

    因此，执行实际中，法院不单以房屋是否登记在被执行人名下而认定其是否有住房，只要被执行人存在与近亲属共同正常生活的居所，即使房屋权属是登记在共同生活的近亲属名下，也应可认定此房属于被执行人的住房，从而为确认被执行人是否有第二处住房奠定基础。 

    2、被执行人的临时住房或租赁场所能否被认定为“第二处房屋”？ 

    执行实践中有一类情况，被执行人与其共同生活的亲属拥有一套商品楼房，同时因从事生产经营而又从第三人租赁房屋或者经营场所，并且长期在租赁房屋从事日常生产生活，或者被执行人在城镇购置了商品房，同时又在农村承包集体土地从事畜牧养殖或者经济作物种植，为了生产便利和生活需要在承包土地上修建房屋或者临时建筑长期居住，并将原居住商品房出租给第三人收益。

    这种情况下，能否认定被执行人有两处居住房屋而对其名下的商品房进行查封拍卖处理？尽管被执行人的临时住房或经营场所具有满足家庭日常生活居住的特性，因租赁而享有固定期限的房屋使用权，但毕竟不具有所有权性质的对抗第三人侵占的效力，此种居住权益随时可能灭失。但现实中被执行人名下的所有权房屋却又在不断给其产生收益，权衡双方当事人利益，法院一般会对其享有所有权的房屋采取查封措施，由于被执行人又有稳定期间的临时居所，可以由执行法院通过强制管理的手段剥夺被执行人一定期间对被查封房屋的使用收益权，这样即保证了被执行人家庭的根本居住房屋所有权不丧失，又以强制管理取得的收益实现了申请执行人的法律利益。 

    3、农村宅基地上的唯一住房认定应以宅基地使用权证明为依据。 

    目前，我国农村土地属于集体所有，集体经济组织成员可以户为单位向村集体申请法定面积的宅基地修建住房。随着城市化发展，此类具有集体身份属性的房屋逐步开始在特定的村集体经济组织成员之间流转，宅基地使用权人通过转让农村房屋可以获取相应经济收益。因此，如需对农村宅基地房屋采取查封措施，应考虑到以户为单位申请房屋宅基地的特殊方式，不能以户主作为认定农村房屋权属的依据，如果被执行人是属于农村宅基地申请的“户（家庭）成员”，即可以对该户农村房屋采取查封措施。同时，为防止恶意转让，在被执行人取得新的住所时可以向特定范围内村集体经济组织成员拍卖、变卖该房产，实现申请执行人的合法权益。

高海涛