优先购买权司法保护中的几个问题
发布日期：2004-05-18 文章来源： 互联网
《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有权人有权将自己的份数分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出。租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。这些法律明确规定，在某种情况下，如“共有人”、“承租人”，享有同等条件下对特定财产，如“共有财产”、“租赁财产”优先购买的权利。但这些法律规定均过于笼统、抽象，操作性不强，使承办法官在运用这些法律规定办案时理解不一致，导致操作不一致，判决结果不一致，损害了法律的严肃性和统一性。具体问题有：
1、“同等条件”的具体含义是什么？ 《中华人民共和国合同法》第十二条规定，一个合同一般应包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的办法。
“同等条件”的含义是以上条款均一致，还是几项主要条款一致，还是一项条款二致规定不明确，使承办法官在审判实践中对“同等条件”的理解困难，操作困难，判决困难，导致判决后的结果差异很大。
2、在买卖中应采取何种方式、方法来保证优先购买权的实现？第一种方法是出卖人与购买人一个一个分别协商，出卖人将出卖条件最好的协商结果通知优先购买权人，征求其对出卖条件的意见，如果优先购买权人全部接受该条件，就将出卖物卖与优先购买权人，保证其优先购买权。若优先购买权人不接受该条件，则将出卖物卖与他人。第二种方法是出卖人将所有愿购买出卖物的购买人集中起来，采取集中竞买的方式，将竞买的最后结果告知优先购买权人，优先购买权人接受该结果，则将出卖物卖与优先购买权人。若其不接受，就将出卖物卖与他人。第三种方法是将优先购买权人和其他购买权人集中起来，公开竞买。第四种方法是通过拍卖的方式，优先购买权人和其他购买人一起参与公开拍卖。以上方法采用哪种方法，法律未明确规定。
3、对优先购买权人的答复有无时间限制？如果优先购买权人得知买受条件时要考虑，是否给其考虑时间？如果要给其一定的考虑时间，那么考虑时间应该是多长？考虑时间过短不能很好地保护优先购买权。考虑时间过长又会拖延时间，损害所有权人（出卖人）和其他购买人的利益。
4、如果购买的条件发生变化，应该如何保护优先购买权？其他购买人得知优先购买权人有意购买出卖物后，提高自己的购买条件，这种情形是否同意？不同意，必然损害所有权人（出卖人）的利益。同意又怎样把握其尺度？价款提高1块钱、付款推迟一天是否属于“同等条件”？提高购买条件有否次数、时间限制？怎样限制？降低购买条件又怎样处理？
5、以拍卖方式出卖怎样保护优先购买权？如果出卖物采用协商、变卖、竞卖等方式无法卖出，需采取拍卖的方式出卖时，怎样保护优先购买权？如果拍卖中优先购买权人与其他人一道参加拍卖竞价，那么优先购买权人与其他购买人势必处于相同的购买地位，无“优先”可言。若保护其优先购买权，必然与《中华人民共和国拍卖法》相抵触。《拍卖法》第五十一条规定：“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交”。应该怎样处理这种法律与法律的冲突？
6、怎样处理好所有权人（出卖人）、其他购买人与优先购买权人的利益冲突？所有权人对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利，这种权利在有私有财产的社会中是一种根本的、原则性的权利，不容侵害，否则必然导致社会混乱。基于这种根本性的物权，所有权人有获得自己最大利益的权利。优先购买权人在行使自己优先购买权时在一定情况下必然会损害这种权利，这两种权利矛盾时怎样处理？
其他购买人在购买出卖物的过程中，必须要花费一定的时间、精力、财力，其最终的工作成果-购买物品的条件和权利却要先由优先购买权人享有，而对其他购买人而言却没有一定补偿，这实际损害了其他购买人的权利，应该怎样平衡这两种权利？
综上，笔者认为，我国现行法律规定的优先购买权实际是一种抽象的、空洞的权利，在审判实践中难以操作，难以保护，应进一步规范、完善后再实施。
