一、在拍卖等特殊形式的买卖中优先购买权的行使方式
实践中，共有人在出卖其份额时，有时采用拍卖等特殊形式进行。此种情况下其他共有人是否仍享有优先购买权？如果答案是肯定的，则应如何行使？拍卖法第三条规定，拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式，就其性质而言仍然属于买卖行为。一种意见认为，拍卖既然属于买卖，就应当受民法通则和物权法中优先购买权的规制，共有人可以用与拍卖中最高出价的同等条件优先购买房屋。另一种意见则认为，拍卖虽然属于买卖的一种，但毕竟法律设有特别规定，既然以“价高者得”为原则，即不会出现两个竞买人以相同的报价而分别成交的情况。拍卖的目的，在于通过平等给予竞买人以缔结合同的机会，以实现拍卖物价值的最大化。要实现这一目的，必须维护拍卖的公信力。拍卖时，如果他人拍卖成交后再允许共有人行使优先购买权，则应买之人势必锐减，卖价难免偏低，一方面不利于拍卖人，另一方面也不免造成偏惠于优先购买权人的结果，影响拍卖行为的信誉和效力。就拍卖而言，共有份额一旦拍卖成功，承租人应无行使优先购买权的可能。
笔者认为，以上两种意见均有合理之处。拍卖确属买卖行为，既如此就无法排除共有人优先购买权的适用。但拍卖又不同于一般形式的买卖，如在拍卖成交后仍允许共有人优先购买，则拍卖将丧失其价值，引发新的争执和矛盾。在拍卖的场合，对共有人优先购买权的保护应当从两个方面着手。一是保障共有人参与拍卖的机会。共有人对其欲转让份额进行拍卖前，必须在合理期限内以书面形式将有关拍卖事项告知其他共有人，使其有机会参与拍卖。其他共有人收到通知后未参加拍卖的，不再享有优先购买权。二是其他共有人参加拍卖的，可以在拍卖中以与最高出价者相同的价格竞得标的。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高价，而优先购买权人不做表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”该规定虽系针对法院执行程序中的拍卖规定的，但对其他拍卖也应有准用价值。
二、对“同等条件”的合理界定
关于共有人以同等条件购买，实践中主要有以下争议：
第一，对“同等”的理解。对同等的内涵存在两种不同观点:一是绝对等同说，认为优先购买权人行使优先购买权的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致。一是相对等同说，认为优先购买权人购买条件与其他买受人条件大致相等的，即为有同等条件。笔者认为，绝对等同在实践中是难以实现的，对优先购买权人要求过于严苛，特别是当因其他买受人以优先购买权人无法提供的条件（如提供某种机会）作为合同内容的一部分时，承租人的优先购买权就会落空。对此，王利明教授主张，如果其他买受人所提供的条件优先购买权人不能提供，但其可以用多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，不应当苛求优先购买权人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致。此种观点，实值赞同。
第二，同等条件是否仅指价格相同？有观点认为，同等条件就是指同等价格，只要优先购买权人表示愿意以相同的价格购买共有份额即可。笔者认为，这里的同等条件，主要是但不应限于价格条款，应根据合同的具体情况判断其他合同条款是否对当事人具有特别重要的意义，来决定其是否能够作为应当“同等”的条件。例如，共有人因出国定居或治疗疾病等原因急需买方以现款方式付清全部价款，如此时优先购买权人要求以时间较长的分期方式支付价款，应认定价款支付方式构成“同等条件”的构成部分，否则将过分限制共有人的所有权，有违社会公平。
三、多个优先购买权的关系
实践中，同一物上可能存在多个优先购买权，其相互之间的关系应具体分析。
第一，多个共有人的优先购买权之间的关系。当共有人转让其份额而其他多个共有人争相行使优先购买权时，应如何处理？在大陆法系国家一般有三种处理方法，即由其他共有人共同行使优先购买权、由其他共有人按份额行使优先权和由出卖人在优先购买权人中选择买受人。此外，也有学者主张应由最先行使优先购买权者购得。笔者认为，由优先购买权人共同行使和按份额行使的方法虽然体现了各优先购买权人优先购买权的平等性，但交易成本过高，且易引发纠纷。同时，由于优先购买权人在收到份额转让通知后的合理期限内，均有权行使优先购买权，其权利行使的先后顺序不具有法律上的意义，故由最先行使优先购买权者购得的主张不可取。相较而言，由出卖人在主张优先购买权的其他共有人中自主选择一个或数人买得，不仅尊重了出卖人对财产处分的意思，也体现了优先购买权的平等性，且简便易行，应当为我们接受。
第二，共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的关系。共有的优先购买权与房屋租赁合同中承租人的优先购买权之间是何种关系？是否会发生竞合？应以何种优先？多数学者认为，当出租房屋是按份共有物时，会出现承租人优先购买权和共有人优先购买权的竞合。对于两者的关系，多数学者认为，从基础法律关系上看，共有人的优先购买权系基于物权关系产生的，应当优于基于债权产生的承租人优先购买权；从时间上看，共有关系发生在前，租赁关系发生在后，发生在前的共有人优先购买权优于发生在后的承租人优先购买权；从立法目的看，共有人优先购买权优先可以尽量避免共有这一不稳定的所有权状态，便于发挥物的作用；“买卖不破租赁”原则的确立，使在共有人优先购买权优先的情况下也会保持租赁的稳定性，足以保护承租人合法权益。也有少数学者认为，承租人优先购买权在于保护处于弱势的承租人的生存利益，应当优于其他优先权。
笔者则认为，上述两种不同的优先购买权从权利属性上看一般不会发生竞合。因为两者的权利客体是完全不同的。在按份共有中，各共有人所享有的是对共有物的份额，而不是具体的共有物。例如，甲乙二人共同出资购买了两套相同住房，按各50%共有，并分别出租给丙丁二人。此时甲乙所享有的，不是具体的哪一套住房，而是对两套房屋这一共有财产的份额。如果甲要出售其占的50%的共有份额，当然乙作为共有人相对于丙（此时是作为共有人之外的其他共有份额购买人而非承租人）享有共有份额优先购买权。反之，如果共有人甲乙经协商决定出卖其共有的房屋一套，乙（此时是作为房屋的竞买者而非所有权人）欲购买，则此时该房的承租人丁享有对房屋的优先购买权。因而，这两种优先购买权的客体（一个是份额，一个是房屋）完全不同，不会发生权利的竞合，更谈不上谁更优先的问题。
但是，在实践中，两者并不是完全不可能发生竞合的，其原因即在于物权法第九十七条规定的共有人多数决定原则。该条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”即当共有人之间无特别约定的情况下，占份额三分之二以上的按份共有人可以在其他共有人反对的情况下处分共有物。如甲乙丙丁四人共有一房屋，各占25%的份额。四人将房屋出租与戊。后甲乙丙欲将该房屋售出而丁不同意，根据物权法第九十七条规定，甲乙丙三人仍可因其占有三分之二以上份额而出卖房屋。此时承租人戊应享有优先购买权。然而共有人丁也可要求对甲乙丙的75%份额行使优先购买权，此时即会发生两者优先购买权的竞合。那么此时谁更优先呢？我们认为，仍应是共有人的优先购买权在先。除上述学者论述的理由外，还体现了在贯彻共有人多数决定原则时，应当同时关注少数共有人的利益，且这样并不会给多数人造成不便。在前例中，假设该房屋售价100万元，则无论是由他人（包括承租人戊）购买房屋所有权还是由丁购的75％的份额，甲乙丙三人所得均为25万元。在丁欲以同等条件购买份额的情况下如甲等三人仍执意将房屋出售给他人，则纯为损人之举，且易发生对丁权利的损害。为平衡多数人决定原则下少数共有人的利益，应优先保护少数共有人的优先购买权。
山东省济南市中级人民法院法官，复旦大学法学院民商法博士生：满洪杰
