用基金形式跨越政策限制
据了解，加入世贸以前，外资进入房地产业不允许独资。按照世贸协议，建设领域逐步扩大对外开放，中国政府3年内允许外商成立独资企业，合资合作企业在3年内开始享受国民待遇。摩根斯坦利公布了他们对海外基金投资中国房地产市场的一项研究，该项目研究表明：在未来2至3年，将有3亿至20亿美元的海外资金投向中国房地产市场。目前活跃于北京楼市的以新加坡凯德置地等外资产业基金为代表，通过成立投资公司直接投资开发房地产。
隶属新加坡政府投资公司的凯德置地在中国已经10年，目前光在北京已经开发或持有5个房地产项目。去年底，凯德在北五环购买10万平方米土地，总投资20亿元人民币。项目背后的基金是新加坡凯德置地中国住宅房地产基金，这是一个规模约6000万美元的私募基金。主要投资者是来自亚洲地区的投资者，投资重点是住宅房地产项目，范围包括北京、上海和广州。
美国汉斯8年前就与天鸿合资进入北京，在蛰伏了7年之后，去年开发了高档住宅公园大道。项目融资以“新兴市场房地产基金”为启动金，该基金由汉斯公司发起，合作方包括摩根斯坦利等，基金规模为10亿美元，专用于发展中国家的房地产开发，目前投放于巴西、墨西哥、中国等国家。此外全球排名前五的荷兰国际集团(ing)目前在北京投资开发了高档物业项目丽都水岸，预计下半年面世。
外资的顾虑
与it业和汽车业动辄数十亿美元的投资规模相比较，外资在房地产业规模普遍较小。尤其是欧美投资者，他们对房地产投资很谨慎，即使那些在中国有大量业务的企业也很少出资购买物业，而大都以租为主。代理机构成业行总经理张寒燕认为，这主要是东西方文化观念差异决定的。国内开发商注重的是政府关系，看重如何能以较低成本拿到地；国外投资者则会首先吃透中国法律制度，尽管有些法律法规并不健全，它们更注重信息是否透明，政策是否能持续而连贯。
华高莱斯顾问公司总经理李忠说，国内外金融体系、评估体系、资金周转率接不上轨，导致国内物业变现能力远远小于国外。比如说在美国和中国都买了别墅，在美国发出售广告1个月内就可能出手，但在中国就慢很多，而且人民币非国际硬通货，外汇出境有所限制，所以衡量物业价值的通行性不高，这样即使回报率达到20%以上，也只好成为纸上财富。两位专家都指出，未来随着中国市场化程度提高，特别是随着土地公开拍卖制度的深化，外国投资者享受到国民待遇，可以预见的2-5年内，中国房地产业将成为外国投资热土。而中国对私有财产的肯定，也将引导外资将投资重点从亲自开发房地产项目转移到长期持有物业上。资料：加入世贸协议在建设领域的开放进程
1.在建筑业，将允许外国企业在中国成立合资、合作企业，并在3年内开始享受国民待遇；3年内开始允许外商成立独资企业，除可承揽由外国投资、赠款的工程和我国利用国际金融组织贷款并采取国际招标的工程，以及外商投资占50%以上的中外合资、合作建设的工程外，还可承揽国内建筑业难以单独完成的国内投资建设的工程。
2.在房地产业，除高档房地产项目(高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等)不允许外商独资外，其他房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面(包括房地产估价、物业管理、中介服务等)允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。
3.在勘察设计咨询业、标准定额及其工程服务和城市规划方面，也将允许外商在中国成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外商成立独资企业。