原告李X，男，住本市X区X路X弄X号X室。

被告XX公司，注册地本市X区X路X号铺楼X室，营业地本市XX路X号。

法定代表人薛X，职务总经理。

委托代理人郑X，男，被告单位员工。

第三人李X，女，住本市X区X路X弄X号X室。

委托代理人郑X，男，年籍情况见上。

原告李X诉被告XX公司房屋租赁合同纠纷一案，于2010年3月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员郭斌独任审判，于2010年4月13日依法追加李X作为本案第三人参加诉讼。本院于2010年5月10日第一次公开开庭进行了审理。此后，本案由审判员陆长庆独任审判，于2010年6月3日再次公开开庭进行了审理。本案此后仍由审判员郭斌独任审判，于2010年6月21日第三次公开开庭进行了审理。因双方当事人争议较大，本案于2010年6月28日转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2010年7月30日第四次公开开庭进行了审理。审理中，原告李X，被告XX公司和第三人李X的共同委托代理人郑X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李X诉称，2009年3月18日，原、被告签订租赁合同，约定原告将本市长宁区X路X-X号X室商铺出租给被告使用。合同约定了租期、租金支付方式及违约责任等条款。自2009年10月至2010年2月间，被告仅支付了3个月租金，原告多次催讨欠租，被告均未予支付。原告认为，被告迟延支付租金已经超过15天，根据合同约定，原告有权解除合同。被告在租赁期间又将房屋转租给第三人使用，故第三人应当搬离。原告提起本案诉讼，要求判令解除原、被告之间的租赁合同；要求被告恢复涉讼商铺原状后将该商铺返还原告；要求第三人搬离涉讼商铺；要求被告支付2009年11月至2010年5月期间累计欠付的租金人民币18,076.33元，并支付自2010年6月1日起，至实际交还涉讼商铺之日止，按每月4,704.79元计算的租金（使用费）；要求被告支付滞纳金14,781.51元，并要求被告支付滞纳金至支付欠租之日止；要求专业人员对商铺进行面积测量，由被告承担测量费用；要求判令移交商铺时被告必须配合抄计表具，并结清相关费用；要求被告支付调查资料费用80元；要求确认原告有权没收押金8,914.36元；若被告没有按原状恢复商铺，要求没收隔墙押金3,000元。

被告XX公司辩称，对于原、被告双方签订的租赁合同无异议。2009年6月19日，涉讼商铺所在的业主委员会通过征询业主意见后作出决定，延长免租期，即2009年9月28日至2010年9月27日期间，每两个月向出租人支付一个月的租金。被告按照业主委员会的决定支付了相应的租金，没有违约。被告认为，原告应该接受少数服从多数的原则，按照业主委员会的通知，减半收取一年内的租金；即使被告对部分租金存在迟延支付的情况，原告也不应解除合同。被告不同意原告的诉讼请求。

第三人李X述称，其与被告就涉讼商铺签订了租赁合同，目前正常使用该商铺，不同意搬离。

经审理查明，原告系本市长宁区X路X-X号（单）X室的共有人之一，该房屋登记的建筑面积为38.99平方米，类型为商场。2009年3月18日，原、被告双方签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》。该租赁合同约定，原告将上述商铺出租给被告，租期自2008年9月28日起至2014年3月27日止；2008年9月28日至2010年3月27日期间，月租金为4,457.18元（含免租期6个月）、2010年3月28日至2011年3月27日期间，月租金为4,704.79元，此后每年均递增，合同分别列明了递增的租金数额；押金为两个月租金金额，租赁期满后，且被告完全履行合同义务并返还商铺经原告验收后，原告将押金无息返还被告；押金用于担保被告履行租赁合同项下全部债务，被告无权单方面要求用押金转为租金；租金每两个月支付一次，被告应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入原告账户内（鉴于免租期为六个月，因此，2008年9月28日至2009年9月27日之间的租金支付方式为：每两个月之首月3日前向原告支付一个月租金。）；第一期租金支付时间为2009年3月25日之前；若被告逾期支付租金超过五天，则应按欠付租金的千分之五每天向原告支付滞纳金，若逾期支付15天则视为被告根本违约，原告有权单方面提出解除合同，并没收已支付的押金；被告保证次承租人不再另行转租，否则原告有权解除合同；合同还注明：“本合同自乙方将所有款项（三个月租金，二个月的押金及叁仟元隔墙修复费共计贰万伍仟贰佰捌拾伍元玖角正，汇到甲方账户之日起）正式生效”。当日，原、被告另签订《附加协议》，约定：“鉴于目前乙方（被告）因经营需要，实际已将甲方（原告）隔墙打通，为此，乙方须再追加支付人民币三千元作为建墙押金给甲方。若在承租期内乙方实际已把墙体建起，则乙方有权马上在下期房租中扣回此押金”。签约后，被告按约向原告支付了租金13,371.54元、押金8,914.36元、隔墙押金3,000元，双方开始履行合同。

2009年6月19日，涉讼商铺所在的上海市长宁区仙霞福运商厦业主委员会发出了《关于延长免租期征询反馈情况及投票结果的重要通知》，通知记载：“……依据有关法律、法规及投票的结果，延长免租期自2009年9月28日至2010年9月27日一年期间，乙方每两个月向甲方支付壹个月租金（月租金额和租金支付日期不变），其他条款按合同执行。”

原、被告双方曾就减免租金事宜进行交涉，双方未就此达成合意。被告在支付2009年10月1日起的租金时，仍以每两个月支付一个月租金的方式进行，原告则书面提出异议。

审理中，双方当事人均认可：在实际履行租赁合同过程中，双方均按自然月计算租赁时间及结算租金；被告在支付自2008年10月1日起的租金时均扣除了5％的税金（部分租金实际支付时另有小额误差）；双方对于2009年9月30日之前的租金支付的恰当性没有争议，原告也未主张相关滞纳金。经对帐，2009年10月1日至11月30日一期租金，被告实际于2009年11月12日支付了4,234.32元；2009年12月1日至2010年1月31日一期租金，被告实际于2009年12月16日支付了4,234.32元；2010年2月1日至3月31日一期租金，被告实际于2010年2月23日支付了4,234.32元；2010年4月1日至5月31日一期租金，被告实际于2010年4月2日支付了4,232.32元；2010年6月1日至7月31日一期租金，被告实际于2010年6月2日支付了4,232.32元。

2010年3月16日，被告与第三人就重新建造分隔墙体后的涉讼商铺签订了《租赁合同》，被告将涉讼商铺出租给第三人使用，租期自2010年3月27日至2012年3月26日。第三人在涉讼商铺内经营服装、饰品。被告及第三人确认，第三人对涉讼商铺进行了装饰，花费8,000元左右。被告就部分租金代原告向税务机关缴纳了营业税，计税金额或销售收入栏记载的金额为44,571.80元，实际缴纳税款2,228.59元。

庭审中，经多次释明，原告最终确认其诉讼请求为：要求解除原、被告之间的租赁合同关系；要求被告将涉讼商铺按现状交还原告；要求第三人搬离涉讼商铺；要求被告支付截止2010年5月31日累计欠付的租金18,548.80元，并按合同约定的同期月租金数额支付租金至被告交还涉讼商铺之日止；要求被告承担迟延支付租金的滞纳金，自应付租金之日起至实际支付租金之日止，每迟延一日按欠付租金的千分之五计算；要求没收押金8,914.36元；要求被告支付工商资料查询费80元。

诉讼中，原、被告认可，《仙霞福运商厦统一租赁合同》中打印字体的内容系被告与其他业主建立租赁合同关系时的通用条款内容，是格式条款。原告主张滞纳金应自欠付租金当日开始起算，被告认为，即使存在滞纳金的，应自约定支付日期的五天后开始起算。

上述事实，有《上海市房地产权证》、《仙霞福运商厦统一租赁合同》、《附加协议》、《关于延长免租期征询反馈情况及投票结果的重要通知》、原告银行存折、原告致被告交涉函、被告与第三人签订的《租赁合同》，以及当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。

由于当事人各执己见，致本案调解不成。

本院认为，合同是平等主体的自然人、法人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》系双方的正式意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中的实质争议在于业主委员会的通知内容对涉讼的租赁合同关系是否有效。业主大会有权对业主有关共有和共同管理权利范畴内的重大事项进行表决，但原、被告之间就涉讼商铺所建立的是租赁合同法律关系，并不是商厦的共有和共同管理的事项。根据合同相对性原则，原告不同意接受业主委员会通知所载的减免租金的，原、被告仍应按双方所签订的租赁合同履行。被告关于2009年10月1日起租金继续减免一半的抗辩，缺乏法律依据，本院难以采纳。根据合同约定及双方当事人庭审中的对帐结果，结合诉讼中被告仍有支付租金的事实，以及时间的自然顺延，故截至2010年7月31日，被告应支付租金为44,225.08元，实际支付租金为21,167.60元，欠付租金23,057.48元。被告代缴税金的计税金额可折抵十个月的租金，原告主张的欠租中，2010年4月1日以后的租金系按约定的月租金数额主张，未再扣除5％的税金，亦属合理。被告迟延支付租金已经超过合同约定的十五日期限，原告可以行使约定解除权，其要求解除租赁合同的诉讼请求，本院应予支持。第三人系基于被告享有涉讼商铺使用权进而取得了次承租人的权利，现涉讼租赁合同解除后，第三人已经不能享有涉讼商铺的使用权，故第三人应当搬离，而被告则负有向原告交还该商铺的义务。至于第三人与被告之间的权利义务可在两者所签租赁合同范围内另行解决。被告应向原告支付欠租，并按每月4,704.79元的标准向原告支付自2010年8月1日起，至实际交还涉讼商铺之日止的租金（合同解除后则为同额房屋使用费）。

至于滞纳金条款的约定，双方存在理解上的争议，本院依法对此条款进行解释。“若被告逾期支付租金超过五天，则应按欠付租金的千分之五每天向原告支付滞纳金，若逾期支付15天则视为被告根本违约，原告有权单方面提出解除合同，并没收已支付的押金”，对该条款的文意解释双方当事人各有自己的理解，逻辑上也均可能成立。对该条款的争议焦点在于迟延支付租金超过五天的，究竟应从迟延之日起计算滞纳金还是从迟延之日起的第六天计算滞纳金。对于被告提供的格式条款，在此情况下，应当作出对被告不利的解释，即滞纳金应从迟延支付租金之日开始计算。综合该条款的全部内容，被告迟延支付租金在十五日以内的，原告的救济方式为主张滞纳金，而超过十五日的，原告的救济方式为主张解除合同的违约责任而不再是滞纳金。2009年10月1日至2010年3月31日期间租金所产生的滞纳金为每日22.30元，因被告未全额支付租金，每期均应按迟延十五日计算，累计45天；2010年4月1日至7月31日期间租金所产生的滞纳金为每日25.90元，累计30天；上述滞纳金合计1,780.50元。原告要求没收押金8,914.36元，符合合同约定，本院予以支持。因原告未提供相关查询资料费的证据，且没收押金本身亦已弥补了原告相应的损失，故原告要求被告支付工商资料查询费80元的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，相关后果应一并处理。原告在本案中接受按现状由被告返还涉讼商铺，故隔墙押金3,000元原告应当予以返还。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第八条、第四十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和第三款之规定，判决如下：

一、解除原告李X与被告XX公司就本市长宁区X路X-X号（单）X室于2009年3月18日签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》；

二、第三人李X应于本判决生效之日起十日内搬离本市长宁区X路X-X号（单）X室；

三、被告XX公司应于本判决生效之日起十日内将上述房屋交还原告李X；

四、被告XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告李X支付截至2010年7月31日累计欠付的租金人民币23,057.48元，并按每月人民币4,704.79元的标准支付自2010年8月1日起，至实际交还上述房屋之日止的租金（合同解除后则为同额房屋使用费）；

五、被告XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告李X支付滞纳金人民币1,780.50元；

六、被告XX公司所支付的押金人民币8,914.36元归原告李X所有；

七、驳回原告李X的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币691元，原告李X负担人民币191元，被告XX公司负担人民币500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长郭斌

审判员张沁

代理审判员杨耀丰

书记员陈若愚