原告上海某房地产经纪有限公司

被告施某

被告陈某

原告上海某房地产经纪有限公司与被告施某、陈某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某房地产经纪有限公司的委托代理人，被告施某、陈某的共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某房地产经纪有限公司诉称，2009年12月22日，原告与被告及案外人就上海市X路X弄X号X室房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定被告以人民币x元的价格购买上述房屋，房屋买卖合同签订当日，原告向房产买卖双方分别收取房价1%的佣金。同日，被告向原告缴纳人民币5000元作为意向金，原告向其出具了收据。该款在次日由原告转交案外人，并由案外人出具收款收据。2009年12月23日，被告陈某在原告工作人员的陪同下查看了系争房屋的状况，并签订《看房约定书》。2009年12月31日，被告陈某及案外人自行前往普陀区房地产登记处，将系争房屋的产权人变更为被告施某及陈某。根据居间协议的约定，签订居间协议后，没有通过原告进行交易的，仍视为原告居间成功，现在原告至今未收到被告支付的佣金。故原告诉至法院，请求判决：1、被告向原告支付佣金人民币x元；2、诉讼费由两被告共同承担。

被告施某辩称，首先原告并未带被告看房，没有履行其居间义务；其次按照居间协议的约定，房价是185万元，但是该房屋的实际成交价为139万元。协议还约定案外人签订协议后，被告应该补足定金5万元，但是被告实际上并没有将定金给付案外人。协议签订后，原告也没有履行其一系列的居间义务。这三点说明居间协议没有得到实际履行。最后被告和案外人完成房屋交易是通过上海乐帮房地产信息咨询有限公司的居间服务，并且支付了5000元中介费。居间合同中有视为居间成功的约定，这是格式条款，限制了被告的权利，应该是无效条款。不同意原告的诉讼请求。

被告陈某辩称，被告和原告之间没有签订居间协议，也没有接受原告的居间服务。对看房约定书的签字真实性有异议，对经办人的身份也有异议。另外居间协议签订日期是2009年12月22日，而看房约定书的日期是2009年12月23日，这不符合常理。不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2009年12月22日，原告（丙方）与被告（乙方）及案外人翟筱维、姚春华（甲方）就上海市X路X弄X号X室房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定被告以人民币x元的价格向翟筱维、姚春华购买上述房屋；签订房屋买卖合同当日，原告向房产买卖双方分别收取房价1%的佣金。合同另约定“本协议未实际履行或未完全履行后，而甲、乙双方或其代理人、代表人、承办人等有关联的人再次达成买卖交易的，视为丙方居间成功，甲、乙双方应当分别按照本协议第六条约定各自支付丙方佣金”。该《房地产买卖居间协议》无第六条内容。后，被告和案外人通过上海乐帮房地产信息咨询有限公司居间就上海市X路X弄X号X室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定成交价格为人民币x元，该合同现已履行完毕。因被告未向原告给付佣金，原告诉至本院，请求判决如其诉请。

本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告、被告及案外人翟筱维、姚春华签订的《房地产买卖居间协议》，系当事人真实意思表示，当事人均应恪守履行。按照《房地产买卖居间协议》的约定，原告可以在买卖双方签订房地产买卖合同当日要求被告按房价款的1%给付佣金，但客观上被告和案外人是通过其他中介公司签订了《上海市房地产买卖合同》，故不能视为原告已完成居间义务，原告尚无权要求被告支付居间协议所约定的佣金。协议虽约定“本协议未实际履行或未完全履行后，而甲、乙双方或其代理人、代表人、承办人等有关联的人再次达成买卖交易的，视为丙方居间成功，甲、乙双方应当分别按照本协议第六条约定各自支付丙方佣金”，但因该协议并无第六条约定，故原告亦不得以此约定向被告主张佣金。鉴于原告已为被告提供了居间服务，被告应支出原告必要费用。本院根据原告在居间过程中实际提供的服务所需合理费用及本案的实际情况酌定必要合理费用为人民币8000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条的规定，判决如下：

被告施某、陈某应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某房地产经纪有限公司居间活动费用人民币8000元。

本案受理费人民币262元，减半收取，计人民币131元，由原告负担人民币75元，被告负担人民币56元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员梁斌

书记员陈某丽