四川省成都市中级人民法院

民事判决书

（2008）成民终字第X号

上诉人（原审原告）李某某，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。

委托代理人李某东，四川恒和信律师事务所律师。

委托代理人张田伦，四川恒和信律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）成都成龙房地产开发有限责任公司。住所地：成都市龙泉驿区X街X号。

法定代表人蒋某某，经理。

委托代理人付能清，四川南北律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）成都龙泉航天市场有限公司。住所地：成都市龙泉驿区航天综合市场。

法定代表人杨某某，总经理。

委托代理人夏军，四川元绪律师事务所律师。

委托代理人刘小凤，四川元绪律师事务所律师。

上诉人李某某因与被上诉人成都成龙房地产开发有限责任公司（以下简称成龙房产公司）、成都龙泉航天市场有限公司（以下简称航天市场公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2007）龙泉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某某及其委托代理人李某东、张田伦，被上诉人成龙房产公司的委托代理人付能清，以及被上诉人航天市场公司的委托代理人刘小凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认为，原、被告所签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，应受法律保护。双方在合同中明确约定被告为原告办理土地使用权证，并在2006年12月30日前交付，表明被告有为原告办理土地使用权证的合同义务。而且，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此，提供必要的证明文件，协助原告办证同时也是被告应尽的法定义务。本案中原告至今未能取得所购房屋的国有土地使用权证，其原因是由于被告未履行合同约定义务和法定协助义务所致。被告违约的事实清楚，应当承担相应的违约责任。原告要求被告办理土地使用权证的诉讼请求，合法有据，应予以支持。由于双方未对逾期办证的违约责任作约定，因此应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人自合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的规定确定。由于原、被告明确约定国有土地使用权证在2006年12月30日交付，故违约赔偿金应从逾期之日起算，原告主张从房屋交付之日起算不当，对其诉讼请求予以部分支持。由于第三人与原告不存在商品房买卖合同关系，也不是原告所购商品房的开发建设单位，因此在本案中不应承担责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告成都成龙房地产开发有限责任公司在取得龙泉驿区X镇航天综合市场主楼建设项目国有土地使用权证后60日内，提供必要证明文件，为原告李某某办理其所购该综合市场主楼X单元X楼X号商品房的国有土地使用权证；二、被告成都成龙房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内向原告李某某支付赔偿金3500元。

宣判后，原审原告李某某不服向本院提起上诉。其理由为：一、原审法院将人数众多的集体诉讼适用简易程序审理，有违客观、公正；二、原判决要求被上诉人在取得国土使用权证之后才为上诉人办理分户国土使用权证，不具有可执行性；三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条对逾期办证违约金的计算标准有明确规定，不应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条来确定本案违约金数额。故请求撤销原判，改判被上诉人在判决生效后90日内为上诉人办理所购商品房的国有土地使用证，并支付违约金x.76元。

被上诉人成龙房产公司答辩称，上诉人没有真正意义上的损失，其请求的违约金过高，以每日万分之二计算违约金没有法律依据，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人航天市场公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，2005年2月1日，李某某与成龙房产公司签订了《商品房买卖合同》1份，约定由李某某购买成龙房产公司开发的位于龙泉驿区航天综合市场主楼X单元X楼X号商品房1套，房屋总价款x元，含土地证费等后包干价为x元。合同签订后，李某某按约支付了购房款x及代办土地使用权证费等费用，双方在补充协议中约定土地使用权证在2006年12月30日前交付，但未对逾期办证的违约责任作约定。成龙房产公司从2005年交付房屋至今，只为李某某办理了房屋所有权证，土地使用权证一直未办。

1995年5月24日，四川成龙建筑工程有限责任公司（以下简称成龙建司）与航天市场公司签订了土地转让协议，约定航天市场公司将航天综合市场内的A楼、B楼、主楼的土地开发权转让给成龙建司，航天市场公司负责办理产权手续。协议签订后，航天市场公司将转让土地交付给了成龙建司，成龙建司和成龙房产公司进行了综合市场A楼、B楼、主楼的商品房开发建设。成龙建司与航天市场公司因土地转让费等问题存在纠纷，航天市场公司一直未与成龙房产公司及成龙建司办理转让的航天综合市场内A楼、B楼、主楼的土地使用权变更登记手续，成龙房产公司及成龙建司未取得转让土地的国有土地使用权证。

上列事实，有《商品房买卖合同》及附件、交付购房款、办证费的票据、已生效的（2005）龙泉民初字第X号民事判决、（2006）成民终字第X号民事判决书及当事人双方一致的陈述等证据予以证实。

本院认为，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。李某某要求成龙房产公司办理土地使用权证的诉讼请求，合法有据，应予以支持。李某某至今未能取得所购房屋的国有土地使用权证，其原因是由于成龙房产公司未履行办证义务。成龙房产公司违约的事实清楚，应当承担相应的违约责任。

李某某与成龙房产公司未对逾期办证的违约责任作出相应的约定，李某某主张应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定成龙房产公司的违约责任，符合该司法解释的规定。由于双方明确约定国有土地使用权证在2006年12月30日前交付，故违约金应从该时间的次日起计算，李某某主张从房屋交付之日起计算不当，本院对该主张不予支持。

因航天市场公司现尚未向成龙建司和成龙房产公司办理航天综合市场A楼、B楼、主楼的国有土地使用权证，而成龙房产公司取得国有土地使用权证后方能办理分户权证，故原审判决判令成龙房产公司在取得国有土地使用权证后60日内，协助李某某理所购房屋的国有土地使用权证，并无不当。

最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条第（三）项规定：共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的民事案件，不适用简易程序审理。本案不属共同诉讼，故原审法院适用简易程序进行审理，并无不当。

综上所述，上诉人李某某的上诉理由，不符合法律规定，本院不予采纳，其请求亦不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费及其他诉讼费用的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费362元，由上诉人李某某负担。

本判决为终审判决。

审判长赵玲

代理审判员张争

代理审判员胡眉岩

二○○八年三月三日

书记员雷鹏