上诉人（原审原告）苏某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人岳卫中，河南昌浩律师事务所律师。

委托代理人张志玲，河南昌浩律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）彭某某，男，X年X月X日出生，汉族,住（略）。

委托代理人李红超，河南元慧律师事务所律师。

委托代理人常国玲，河南元慧律师事务所律师。

上诉人苏某某与被上诉人彭某某因买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2009）开民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苏某某委托代理人岳卫中，被上诉人彭某某及其委托代理人李红超、常国玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院查明：2007年2月15日，苏某某、彭某某签订房屋转让协议一份，约定苏某某将位于郑州市高新区X镇X村九组的一栋三层楼房及宅基地使用权转让给彭某某，该土地使用权及房屋转让价格为28万元；彭某某将土地使用权及房屋转让款一次付清，苏某某收款后出具转让款的收据；苏某某保证该楼房和宅基地与周围四邻无任何纠纷，如因土地使用权及房屋产权所引起的纠纷，全部由苏某某负责，彭某某不承担与此有关的任何后果；合同签订后如一方违约，需向另一方承担售房款一倍的赔偿责任；如以后国家政策允许办理过户及产权转让手续，苏某某有义务配合彭某某办理相关手续，相关费用由彭某某负责；本协议一式四份，苏某某、彭某某双方各一份，证明人和村X组各一份，协议自签订之日起生效。当天，苏某某、彭某某双方、六位证明人及李红超律师在协议上签字。同时，彭某某向苏某某支付房款28万元，由苏某某出具一份收据，苏某某将土地使用权证交给彭某某。协议转让的宅基地是苏某某于2002年12月取得土地使用权，由郑州市中原区国土资源局向苏某某颁发土地使用权证，使用权类型是批准拨用宅基地。

2007年2月15日，郑州高新技术产业开发区石佛办事处百炉屯村X组出具一份证明，内容为，苏某某、彭某某于2007年2月15日所签房屋转让协议，苏某某将其拥有土地使用权的一栋三层楼房转让给彭某某，此协议经村X组同意并备案。2007年4月9日，彭某某妻子段海燕将户口迁到郑州高新技术产业开发区石佛办事处新庄村X街X号，并办理了户口本，2007年9月13日，彭某某妻子段海燕办理了住址为上述地址的身份证。石佛办事处新庄村即石佛办事处百炉屯村X组。

2008年3月5日，苏某某的岳母张冬枝与苏某某的女儿苏某月将苏某某、彭某某起诉至本院，请求确认苏某某、彭某某二人签订的房屋转让协议无效，理由是该房屋系1999年苏某月姐妹三人与父母共同出资建设，2003年苏某月母亲去世，张冬枝、苏某月是房屋共有人及继承人，2007年苏某某未经张冬枝、苏某月同意，擅自出卖房屋，损害二人的合法权益，卖房协议违反法律法规的强制性规定，协议应当认定无效。该案在本院案号为（2008）开民初字第X号，在该案中，苏某某辩称：房屋共同出资建设不是事实，房屋转让未经苏某月同意，是因苏某月2004年与苏某某断绝来往，无法告知；房屋转让协议是出于双方当事人的自愿，应当认定有效。后该案苏某某张冬枝、苏某月撤诉，原审法院依法予以准许。2009年1月6日，苏某某将彭某某诉至本院，要求确认房屋转让协议无效。

原审法院认为：苏某某将房屋所有权及房屋所占宅基地的使用权转让给彭某某，彭某某支付相应对价，双方形成买卖合同关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。另外，双方转让房屋的协议已经郑州高新技术产业开发区石佛办事处百炉屯村X组书面同意。并且苏某某的户口现在已在郑州市管城区，属于城市居民，而彭某某妻子段海燕的户口迁到石佛办事处新庄村，属于该村村民。综合本案实际情况，本院认为，双方的房屋转让协议内容不违反相关法律法规的强制性规定，双方意思表示真实，该协议为有效合同，应受法律保护。苏某某诉称，转让的房屋系苏某某与三位女儿的共有财产，转让未经共有人同意，协议无效。本院认为，苏某某是该宅基地的原合法使用权人，彭某某作为善意第三人有理由相信苏某某对其宅基地及宅基地上的房屋拥有处分权，苏某某以此为由证明协议无效的依据不足，原审法院不予采信。综上所述，苏某某未提供充分证据证明双方的转让协议存在应当被认定无效的情形，故对于苏某某要求确认2007年2月15日双方签订的房屋转让协议无效的请求，本院不予支持。对于彭某某辩称协议合法有效的答辩意见，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告苏某某的诉讼请求。案件受理费5500元，由苏某某负担。

苏某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：本案双方当事人在不清楚国家法律法规政策的情况下签订了《房屋转让协议》，该协议所涉标的为农村村民住宅及宅基地，根据国务院办公厅的有关规定，农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市X村集体土地建住宅等及其他相关规定。因彭某某并非本村居民，所以彭某某购买苏某某住宅及宅基地的行为是一种违法行为。苏某某与彭某某之间所签订的合同应属无效合同，双方应当返还合同价款及标的。一审法院适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。

彭某某答辩称：1、彭某某不是城镇居民，而是农村居民，其在睢县老家仍有土地及各种生活待遇均在老家办理。双方签订《房屋转让协议》时彭某某所使用的身份证是为了孩子上学所办，但身份证号仍然是河南睢县的号，后又办理了新的身份证，原证已作废，应以新身份证为准；2、苏某某出卖房屋时已不是当地村民身份，其已经进城定居，并已有了稳定的、具备私有财产的城市住房，其现住以当地农民的身份讨要房屋是不符合国家法律规定的。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：彭某某与苏某某签订《房屋转让协议》时所使用的身份证住址是郑州市中原区X路办事处冯湾村，但该身份证号码是河南睢县的号码，彭某某称该身份证仍在所管辖派出所注册，未注销。彭某某于2008年又办理了新的身份证，该身份证住址、身份证号码均为河南睢县。

本院认为：苏某某与彭某某签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。苏某某将房屋所有权及房屋所占宅基地的使用权转让给彭某某，彭某某支付相应对价，双方买卖合同成立，双方转让房屋的协议已经郑州高新技术产业开发区石佛办事处百炉屯村X组书面同意，并且苏某某的户口现在已在郑州市管城区，属于城市居民，而彭某某妻子段海燕的户口迁到石佛办事处新庄村，已属于该村村民。苏某某上诉称彭某某系城镇居民，彭某某购买苏某某住宅及宅基地的行为是一种违法行为。苏某某与彭某某之间所签订的合同应属无效合同，双方应当返还合同价款及标的。经查，彭某某与苏某某签订《房屋转让协议》时所使用的身份证住址虽是郑州市中原区X路办事处冯湾村，但其身份证号码仍是河南睢县的号码，且彭某某于2008年又办理了新的身份证，该身份证住址、身份证号码仍然是河南睢县的，应以该身份证为准，苏某某未提交有力证据证明彭某某是城镇居民，故应认定彭某某为非城镇居民。据此，双方的房屋转让协议内容不违反相关法律法规的强制性规定，本院应予确认。关于彭某某办理的两个身份证及其两个身份证的出生日、月不一致问题，不属本院审理的范围。苏某某上诉理由证据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，依据正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5500元，由苏某某负担。

本判决为终审判决。

审判长张红

审判员张鹏

审判员张永军

二○一○年四月十四日

书记员焦耀龙