上诉人（原审原告）李某某，女，生于1979年7月21日，汉族，中专文化，农民。

委托代理人姚某某，男，宁强县X镇法律服务所法律工作者。

委托代理人黎某，男，宁强县X镇法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）宁强县电影发行放映公司。

法定代表人王某，男，该公司经理。

委托代理人袁某某，男，陕西三泉律师事务所律师。

案由：房屋租赁合同纠纷。

上诉人李某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁强县人民法院（2010）宁商初字第X号民事判决，向本院提起上诉，认为原审判决认定事实片面，适用法律错误，判决显失公正。请求撤销原审判决并依法改判。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。

本院经审理查明：上诉人李某某于2008年4月17日与被上诉人宁强县电影发行放映公司（下称电影公司）签订了房屋租赁合同一份，双方约定，将电影公司位于宁强县中心广场北侧电影院的房屋两间面积共计56平方米，租赁给李某某用作商品销售使用，租期2008年4月18日起至2009年4月17日，租金8000元/年，该合同还约定了违约等其它事宜。合同订立后，李某某将所租房屋进行了装修。2008年5月12日，李某某开业之际，发生了四川汶川大地震，宁强县成为重灾区，李某某所租赁的门面房停止营业。2008年7月28日，宁强县人民政府设立宁强县城市房屋安全鉴定委员会，负责全县城市房屋安全鉴定管理工作，宁强县电影发行放映公司所属的宁强县电影院房屋被鉴定为该房无抗震结构，承重墙体受地震严重破坏，多处裂缝，钢屋架支座位移、节点严重变形，结构体锈蚀严重，依据《建筑地震破坏等级划分标准》，行业业标准《危险房屋鉴定标准》，该房屋危险性等级综合评定为D级，该房已不能满足安全性、适用性和耐久性功能要求，且返修性差，危及公共安全，建议予以拆除。2008年8月8日，电影公司书面通知李某某应立即停止使用所租房屋、撤离人员、封闭出入口。同时，电影公司对电影院整体断水、断电。2010年3月14日，李某某诉至法院，请求判令电影公司退还房租8000元，赔偿违约金3000元，经济损失x元。原审法院审理后认为，房屋租赁合同无法履行是由于不可抗力因素，被告电影公司主观上无过错，其承担违约责任无法律依据，李某某要求电影公司承担其装修损失x元的诉求不能成立，但其所租房屋时间短，可支持其诉求退还房租之请求，故原审法院判决，由宁强县电影发行放映公司退还李某某房屋租金8000元，驳回李某某其它诉求请求。

本院在审理中，经主持调解，上诉人李某某和被上诉人宁强县电影发行放映公司自愿达成以下协议：

一、双方于2008年4月17日签订的房屋租赁合同，因地震灾害，现无法继续履行，予以解除。

二、在本调解书发生法律效力后，由被上诉人宁强县电影发行放映公司即行退还上诉人李某某房屋租赁费8000元，并补偿经济损失5000元，共计x元。

三、在本调解书生效后三日内，李某某搬走其所租房屋属于自己的东西。

四、电影公司新修房屋完成后，若有门面房出租，上诉人李某某在同等条件下，有优先承租两间门面房的权力。

五、一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费875元，决定减半收取437元，由上诉人李某某负担；其余438元予以退还，由上诉人李某某持据来本院领取。

上述协议，符合法律相关规定，本院依法予以确认。

本调解书经双方当事人签收后即发生法律效力。

审判长：曹广德

审判员：赵祥森

审判员：陈朝晖

二O一O年八月二日

书记员：曹倩茹