原告张某

被告金某

原告张某与被告金某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶虹独任审判，公开开庭某行了审理。原告张某的委托代理人，被告金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某诉称，原告为系争上海市X路X号X室房屋产权人。2009年12月11日，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》，约定原告将该房出租给被告，租期一年，自2009年12月21日起至2010年12月20日止，月租金某人民币4800元（以下币种均为人民币），付款方式为付三押一，提前七天支付下期租金。合同签订后，被告支付了第一期租金某押金，未按约于2010年3月14日支付第二期租金，原告多次催讨，被告均以水电有问题拒付，故原告向法院提起诉讼，请求判令：一、被告继续履行《租赁合同》，支付自2010年3月21日起至2010年9月20日止的第二、第三期租金，按每月x元计，共计x元；二、支付原告欠付租金某利息，自欠付之日起至判决生效之日止（其中第二期x元自2010年3月21日起计付，第三期x元自2010年6月15日起计付），均按中国人民银行同期贷款利率计，本案受理费由被告负担。

被告金某辩称，被告承租系争房屋用于办公，但原告未告知该房只能用于居住。租赁合同约定原告提供四台空调，但实际使用过程中，仅能同时使用两台空调，无法满足被告的用电需求。租赁期间，还存在下水道堵塞、窗帘不能正常拉动的情况。被告向原告反映水电问题，原告未理会，被告只得自行修理。2010年5月20日，原告委托律师与被告协商退租事宜，因被告在系争房屋内投入装修，故双方未能达成一致意见。自2010年5月底起，被告离开系争房屋。自2010年6月起，被告已通知供电局断电，房屋空关至今，但被告未将钥匙还给原告。原告所述租金、押金某付情况属实，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，原告为系争上海市X路X号X室（建筑面积156.80平方米）房屋产权人。2009年12月11日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），就系争房屋签订《租赁合同》，约定原告将该房出租给被告，租期一年，自2009年12月21日起至2010年12月20日止，月租金某4800元，首期付3个月，另付4800元押金，以后按每3个月结算一次，提前7天支付下期房租；租赁期满后，乙方交还房屋及设施，付清应付费用后，经甲方确认后立即将押金某息退还乙方；房屋及附属设施如非乙方的过失或错误而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；甲方提供空调4台。合同补充条款约定，租赁期未满，甲乙双方不得以任何理由退租，否则押金某予退还。合同签订后，被告按约支付了第一期租金某押金，未再支付自2010年3月21日起租金。自2010年6月起，被告离开系争房屋，但未将房屋及钥匙交还原告。2010年7月26日，原告向法院提起诉讼，请求判决如其诉请。

审理中，原告称，签订合同前，原告已将系争房屋产权证交给中介，被告可从中介处了解系争房屋的用途。被告除对房屋墙壁某行粉刷外，未某行其他装修。被告对装修事宜未提供证据证明。

被告提供照片，证明房屋电表的电容因四台空调同时使用而烧坏；房屋地漏不畅容易堵塞。对此，原告表示，对照片的真实性有异议，但系争房屋电表容量确实不能同时使用四台空调。

原、被告一致同意并确认《租赁合同》于庭审当日即2010年7月29日解除，原告因此变更诉请，要求被告支付租金某2010年7月29日。同时，原告放弃要求被告支付欠付租金某利息的诉讼请求。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《租赁合同》，未违反法律规定，依法有效，当事人应按合同约定履行。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告，被告理应按约支付租金。被告在支付第一期三个月的租金某，未按约支付第二期租金，构成违约。现双方一致同意并确认《租赁合同》于2010年7月29日解除，本院予以准许。由于系争房屋仍在被告掌控之中，因此，合同解除后，被告应迁出该房，将房屋交还原告。原告要求被告支付欠付租金某诉请，符合合同约定，本院应予支持。因合同约定原告应向被告提供可供使用的空调4台，因此，原告有保证4台空调同时使用的义务。现原告承认系争房屋电表容量不能同时使用四台空调，该情节虽然对被告使用系争房屋不造成根本影响，但确实给被告正常使用空调带来不便，对该履约中的瑕疵，可以相应减少租金某方式予以解决，租金某额由本院根据查明的事实予以酌定，核减金某确定为每月300元，即自2010年3月21日起被告每月支付原告租金4500元。对被告辩称因房屋地漏不畅其自行修理的意见，原告不认可，被告对维修费用未提供相应凭证，亦未提出诉请，故本案对此不予处理，被告可另行向原告主张。原告放弃要求被告支付欠付租金某利息的诉讼请求，无不妥，本院予以准许。至于被告所交的押金，被告虽未诉请要求原告退还，但原告愿意退还押金，本院对此一并予以判明。另外，被告称其在系争房屋内投入装修，原告否认，对此，本院认为，即便被告对系争房屋某行装修，因被告系违约方，故根据相关规定，作为出租人的原告不必赔偿装潢残值。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十一条之规定，判决如下：

一、原告张某与被告金某于2009年12月11日就上海市X路X号X室房屋签订的《租赁合同》于2010年7月29日解除；

二、被告金某应于本判决生效之日起三日内迁出上海市X路X号X室房屋，并将该房交还原告张某；

三、被告金某应于本判决生效之日起三日内给付原告张某自2010年3月21日起至2010年7月29日止的租金，按每月人民币4500元计；

四、原告张某应于本判决生效之日起三日内返还被告金某押金某民币4800元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金某义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币172元，减半收取计人民币86元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员陶虹

书记员朱颖