上诉人(原审被告、反诉原告)王某。
被上诉人(原审原告、反诉被告)陈某某(x)。
委托代理人李梦，上海申浩律师事务所律师。
上诉人王某因租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年8月13日，陈某某委托孙某某与王某签订《房屋租赁合同》，约定：陈某某将其位于本市X路X弄某号X室房屋(建筑面积148平方米、使用面积119平方米)出租给王某居住使用；租期12个月，自2008年8月13日起至2009年8月19日止；每月租金为人民币(以下币种均为人民币)7,500元，房屋押金为一个月租金，房租每年缴纳四次，王某每次在每一期满的当月的8日将三个月的租金22,500元转账到陈某某提供的账号上；在租赁期内，该房屋及所属设施的维修责任除双方在合同约定外，均由陈某某负责；王某向陈某某提出维修请求后，陈某某应及时提供维修服务；王某不可以改变房屋的内部结构、装修或设施、对房屋结构有影响的设备，任何微小的施工必须经过陈某某的同意，否则需要经济赔偿或解除合同；王某拖欠房租累计一个月以上、未经陈某某书面同意，拆、改、变动房屋结构或内部装修、装饰的，陈某某有权单方面解除合同，王某应按照合同总租金的30%向陈某某支付违约金；王某如逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的3倍支付滞纳金；陈某某同意为王某配置电视机一台，梳妆柜一件，由王某选择，陈某某付款；如房内出现墙体、家具、电器等设备自然损坏，陈某某在5天内进行维修，保证王某的正常使用。合同签订当日，王某支付第一期租金22,500元及押金7,500元。2009年2月28日，王某支付租金14,890元。之后，未再支付过租金。王某租用房屋期间，经陈某某同意自行购买了电视机和梳妆柜，共计花费8,209元。2008年9月初，王某为租赁房屋存在的问题(需安装电话、宽带，移门难以推动和家具贴面脱落需进行维修，应更换新浴缸和喷头)多次与陈某某联系，同年9月下旬，陈某某表示同意，并承诺在近期予以解决。10月下旬至11月上旬，王某自行对租赁房屋进行了装修，装修内容包括：更换主卧窗帘(拆除的原窗帘盒及窗帘均保留在房屋内)，更换大橱移门，主卧新贴墙纸，更换踢脚线，厨房水管处加水泵、橱柜贴皮、更换水龙头，新增电话线及插座，卫生间更换新浴缸、水龙头、洗脸池及其箱柜、梳妆镜、浴霸，新贴部分瓷砖。11月18日，王某助理电邮致陈某某联系人，主要内容为：合同约定的缴纳房租日期将近，上次陈某某来看过的房间需要修复的几个地方，现在正在陆续修复中，现在金额还不能算出来，加上合同中同意购买的电视和梳妆柜费用，两项不知一共会花费多少钱，故等陈某某回来计算好后存入陈某某账号内。对此，陈某某联系人电邮回复：没有问题，谢谢你们自己修复几个地方，麻烦你了。12月8日，陈某某联系人电邮至王某，表示：房租与修理不能混淆，陈某某可安排修理，王某应在当月13日前付清房租，否则就不要继续租赁。
嗣后，双方就房租及修理费用问题意见不一，陈某某遂诉讼至法院，请求判令：1、解除陈某某、王某签订的租赁合同；2、王某搬离长寿路X弄某号X室；3、王某支付2008年11月8日至搬离日的拖欠租金，暂计13,250元，违约金27,000元，滞纳金39,000元；4、王某将房屋恢复原状后归还给陈某某。原审审理中，王某提起反诉，请求判令：1、陈某某承担提前解除房屋租赁合同的违约金27,000元；2、陈某某承担因出租房不具备居住条件，致使王某房屋维修期间在外居住的费用及电视、宽带、钥匙等延迟履行给王某带来的不便18,600元；3、因房屋面积减少，要求陈某某每月降低租金1,605.4元，月租金应为5,894.6元，陈某某应返还王某已缴纳租金14,448.60元(房屋虚假部分面积31.68平方米，按比例折算减少1,605.4元/月，按9个月计算)。
审理中，在双方合同约定的租赁期限届满(2009年8月19日届满)之后，即2009年9月25日，陈某某、王某在法院主持下对系争租赁房屋进行了交接，王某将房屋交还给陈某某。陈某某表示，同意王某自行购买的梳妆柜和电视机的费用8,209元在王某应付的租金中予以扣除。
另查：系争租赁房屋实际建筑面积为116.32平方米。比合同中约定的房屋建筑面积少31.68平方米。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈某某、王某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，法院予以确认。双方均应恪守合约，遵循履行。
关于本诉：本案争议的焦点在于导致合同解除系何方违约。从双方之间的电邮记录中可以看出：在房屋租赁期间，陈某某曾同意王某可自行修复几处(移门、家具贴面存在的问题)及将修复费用、购置电视机和梳妆柜的费用在租金中予以扣除，另同意更换新浴缸和喷头。王某未在2008年11月支付第二笔租金，对此，陈某某于2008年11月18日也与王某达成了谅解。但在2008年12月8日，陈某某明确表示修理问题不能和租金混淆，王某应于当月13日前付清租金。然王某认为其已经垫付的费用可以折抵第二笔租金22,500元及第三笔租金中的7,610元，仅在2009年2月28日支付租金14,890元。上述事实说明王某逾期支付租金已累计超过1个月以上，系违约，应承担相应违约责任。陈某某据此解除合同，依法有据，予以支持。解除合同之日为王某收到陈某某要求解除合同的诉状副本之日即2009年3月4日。关于陈某某要求王某搬离租赁房屋的诉请，由于双方已经于2009年9月25日就租赁房屋进行了交接，陈某某该节诉请已无实际意义，不再予以判明。关于租金和房屋使用费，自租赁期起始日即2008年8月13日起至其搬离之日即2009年9月25日，王某实际租赁使用了系争房屋，其理应支付相应租金和使用费(合同解除前为租金，合同解除后为房屋使用费)。关于陈某某要求王某按合同总租金的30%承担违约金27,000元之诉请，法院认为，根据查明的事实，王某拖欠租金累计已达1个月以上，应按合同约定承担违约责任，但考虑到陈某某存在未积极履行合同中作为出租方应承担的修缮义务，可适当减轻王某责任，故法院确定王某应承担的违约金为15,000元。对陈某某该部分诉请予以支持。关于滞纳金，由于本案中租金存在抵扣等情况，在合同履行过程中，陈某某也曾同意待抵扣金额确定后再支付第二笔租金的情况，加之履约中陈某某也存在未尽修缮义务的违约和过错，故其要求王某在承担违约金之后再支付滞纳金之诉请依法无据，法院不予支持。关于陈某某要求王某将租赁房屋恢复原状的诉请，由于房屋实际已经交接完毕，且王某之装饰并没有对房屋造成损坏及不利影响，故对陈某某该节诉请不予支持。关于电视机和梳妆柜之费用8,209元，陈某某同意在王某支付的租金中予以扣除的意见，于法不悖，予以准许。
关于反诉：王某以陈某某提前解除合同为由要求其按合同总租金的30%承担违约金27,000元的诉请，经查，根据陈某某、王某的履约情况，系由于王某延迟支付租金导致合同解除，陈某某提出解除合同符合合同约定，故王某该项诉请依法无据，不予支持。关于王某以面积差额为由要求减少租金的诉请，法院认为，根据本案查明的事实，房屋实际建筑面积少于合同中约定的面积达31.68平方米，考虑到房屋面积的大小对租赁合同中约定的租金数额具有实质意义上的影响，足以影响王某在签订租赁合同时对租金数额的意见，其后果侵犯了王某的合法权益，应对原租金数额予以调整。故法院根据本案实际情况将系争房屋租金调整为6,000元。王某要求降低租金及返还多付租金之诉请，可按法院确定的每月租金6,000元之标准予以处理。同理，本诉中关于租金和使用费，也应以每月6,000元的标准计算。关于王某提出陈某某应承担因出租房不具备居住条件，致使王某房屋维修期间在外居住的费用，电视、宽带、钥匙等延迟履行给王某带来不便的损失费用共计18,600元的诉请，因王某装修的内容大部分系未经陈某某同意进行更换的项目，且租赁房屋存在的情况尚不足以导致王某无法居住的后果，王某也未提供相应确凿证据，故上述反诉请求缺乏事实及法律上的依据，不予支持。关于王某在审理中认为其为租赁房屋进行装修修复的费用可抵扣租金的意见，实为要求陈某某承担该笔费用的反诉请求，对此，法院认为，在陈某某发给王某的电邮中可以看出，陈某某曾认可移门、家具贴面存在的质量问题，同意进行修复，还同意予以更换新浴缸和喷头，但嗣后由于双方缺乏沟通，王某未征得陈某某的同意自行予以修缮和更换，法院从节约诉讼成本和诉讼时间的角度出发，对上述费用酌情确定为3,000元，陈某某应予承担。由于合同已经解除，房屋亦已交接完毕，王某原来支付的押金7,500元，陈某某应在扣除合同中约定的王某应予承担的水电煤等费用后返还给王某。虽然双方在本案中未予诉求，为避免讼累，予以一并解决。
原审法院据此作出判决：一、陈某某与王某于2008年8月13日就本市X路X弄某号X室房屋签订的《房屋租赁合同》于2009年3月4日起解除；二、王某应自判决生效之日起十日内支付陈某某房屋租金及房屋使用费(自2008年8月13日起至王某搬离之日即2009年9月25日止，按每月租金人民币6,000元计，扣除王某已经支付的租金人民币37,390元)；三、王某应于判决生效之日起十日内支付陈某某违约金人民币15,000元；四、陈某某应于判决生效之日起十日内返还王某押金人民币7,500元(扣除合同中约定的王某应予承担的水电煤等费用)；五、准许陈某某于判决生效之日起十日内支付王某电视机、梳妆柜费用人民币8,209元；六、陈某某应于判决生效之日起十日内支付王某修复及其他添置费用人民币3,000元；七、对陈某某其余诉请不予支持；八、对王某其余反诉诉请不予支持。
原审判决后，王某不服，向本院提起上诉，要求撤销原审判决第一、二、三、六、八项，改判由陈某某承担违约责任，并承担下列费用：1、违约金27,000元；2、房屋维修费22,430元；3、因维修造成的损失18,600元。另对法院判决合同解除的日期有异议，认为解除时间应为2009年6月3日，要求支付租金的期限由2009年9月25日改判至2009年6月3日，租金标准同意按原审法院酌定的6,000元计算。理由如下：陈某某以拖欠租金为由，要求提前解除合同，系违约，应承担违约责任，支付违约金27,000元。按照合同约定，如果出租人怠于履行维修义务的，承租人自行维修，出租人应支付维修费用或折抵租金。而且在就维修问题交涉过程中，陈某某也是同意予以折抵的。双方在2009年6月3日均同意解除合同，故租金应计算至2009年6月3日。损失18,600元共由维修期间在宾馆住宿的费用6,888元，对方未装宽带、电话所造成的损失6,712元组成。
被上诉人陈某某辩称：原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案的上诉争议焦点为：
一、王某将维修、更换费用自行折抵租金的行为是否构成违约。
从双方往来信件的内容中可看出，陈某某同意王某自行维修的项目为更换浴缸、喷头，修理橱柜推门及部分家具脱落贴面。但王某最终不仅更换了浴缸、喷头，还更换了卫生间浴霸、盥洗台、墙面镜、瓷砖，厨房的水龙头等，对卧室墙纸也进行了重新粘贴。并称橱柜的仿皮柜门因市场无同类配件无法维修，同样予以更换。本院认为，虽然陈某某曾经同意王某将修理费用折抵租金，但以上项目已明显超出了双方约定更换的范围，亦超出了陈某某同意修理费用折抵租金的本意。另外，王某在对房屋进行维修后，并未及时将维修的范围、金额告知对方，而直接将上述维修费用在应付的租金中予以折抵，使得陈某某不能如期取得相应租金，损害了陈某某的正当利益。结合以上分析，本院认为该行为已经违反了双方的合同约定，构成违约。因王某逾期支付租金累计超过一个月以上，陈某某有权解除《房屋租赁合同》。原审法院认定王某构成违约，但考虑到陈某某确实未积极履行修缮义务，确定王某承担违约金15,000元，并无不当，王某此节上诉意见，本院不予采纳。
二、关于合同解除时间及王某应支付租金及房屋使用费的期限问题。
根据合同法规定，合同自解除通知到达对方时解除。本案中王某收到诉状副本之日为2009年3月4日，原审法院以此作为合同解除的时间，本院予以认可。王某称其在2009年5月下旬就搬离了系争房屋，但未提供相应证据，本院不予采信。原审法院于2009年9月25日组织双方对房屋进行交接，故王某应承担2008年8月13日起至2009年9月25日止的房屋租金及使用费，王某该节上诉意见，本院不予支持。
三、陈某某是否应当承担王某所支付的所有维修费用及因维修所造成的损失。
王某在审理中自认是由于在更换浴缸的过程中对盥洗台、墙面镜、瓷砖造成损坏而予以更换，理应由其承担该费用。厨房的水龙头等项目在双方信件中均未涉及，王某亦未有证据证明已损坏，故应由其自行承担。除了陈某某同意其购买电视机和梳妆柜部分，以及更换浴缸、喷头，其余更换卫生间浴霸、盥洗台、墙面镜、瓷砖，厨房的水龙头、卧室墙纸等项目均是王某未征得陈某某同意的情况下进行的。诉讼中，陈某某亦对以上超出约定修理的费用未予认可。原审法院据此酌定陈某某承担维修费用为3,000元，合情合理，本院予以维持。关于王某要求陈某某承担在外住宿的费用6,888元及因未安装宽带、电话造成的损失6,712元，对此，本院认为更换浴缸、龙头，修理柜门并未达到该房屋已严重影响居住条件、必须要在外住宿的程度，对于王某要求该费用由陈某某承担的主张，本院难以支持。另外，对关于安装宽带、电话的问题，陈某某在王某提出安装要求后，积极给予配合安装，王某未有证据证明对其造成了损失，对此上诉意见，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,251元，由上诉人王某负担。
本判决为终审判决。
审判长张晓频
审判员李媛
代理审判员徐江
书记员宋睿
