上诉人(原审被告)朱某某。

被上诉人(原审原告)洪某。

上诉人朱某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄某区人民法院(2009)黄某四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱某某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。被上诉人洪某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，本市X路某号底前间｛其中，前部分为营业用房建筑面积10.39平方米、后部分建筑面积5.1平方米；每月租金人民币(以下币种均为人民币)63.60元、4.90元，计68.50元｝为洪某承租的公有住房，洪某在该处申办个体工商户营业执照(字号上海黄某区静静理发店)；后间为案外人吴某某亡妻承租的公有住房。

2001年1月，洪某与案外人吴某某就后间使用，签订房屋租赁协议，租赁期限自2001年2月至动迁止。2003年12月1日，洪某、朱某某签订租赁协议，租赁房屋为成都北路某号底前、后间，约定租赁期限自2003年12月1日至动迁止；每月租金2,800元(其中后间为每月500元，每三个月支付一次)，支付方先付后用，每月25日前支付次月租金；押金3,000元，洪某提供物品有空调(窗式)、热水器、吊扇、转灯、14彩电、饮水机、电饭煲各一台(只)；皮转椅二只、皮躺椅四只，以上物品有损坏由朱某某修复，否则在押金中扣除一切费用；朱某某还应承担，承租期间产生的水、电、煤、电话等费用等等。

协议成立后，洪某交付了房屋；朱某某支付押金3,000元，对该承租房屋进行了装修，重新安装空调与热水器，用于经营开设足浴房。2007年10月，洪某曾就成都北路某号底前间，要求朱某某调高租金向原审法院提出诉讼，双方经自行协商，每月租金调整至2,600元(其中100元为卫生检测费)，后洪某撤诉。朱某某履行期间，支付了2009年5月底前的租金。

原审法院另查明，案外人吴某某曾向原审法院提出诉讼，要求解除其与洪某签订的房屋租赁协议，该案审理中，追加朱某某为第三人参加诉讼。经审理，原审法院认为自2001年至吴某某起诉时，已过去七年，系争房屋所在地段仍未动迁，该期间已经大大超过了吴某某当时认定的租期。洪某认可当时拆迁布告确已贴出，其当时也以为系争房屋很快就要动迁。吴某某当时对动迁时间存在重大误解，租赁合同对于租期的约定与吴某某的真实意思相背，对吴某某主张解除租赁协议应予支持。原租赁协议的解除将导致转租协议履行不能，朱某某与洪某的转租协议应当随之解除，朱某某应迁出系争房屋，但考虑到实际情况应给朱某某合理的搬迁时间。原审法院于2009年4月16日作出民事判决，判决吴某某与洪某于2001年1月31日签订的房屋租赁协议于判决生效之日解除；朱某某应于判决生效之日起一个月内搬出本市X路某号底层后间房屋，并将该房屋归还吴某某；洪某应于判决生效之日起一个月内返还吴某某液化气钢瓶一只及液化气使用卡一本(署名为毛某某)；洪某应于判决生效之日起十天内一次性按照每月500元的标准支付吴某某自2009年1月1日至判决生效之日的房屋租金；洪某应于判决生效之日起十天内一次性按照每月500元的标准支付吴某某自判决生效之日至归还本市X路某号底层后间房屋期间内的房屋使用费；吴某某应于判决生效之日起一个月内赔偿洪某损失3,000元；吴某某要求洪某恢复本市X路某号底层后间房屋原状(封闭底层前、后间之间的门)的请求，不予支持。朱某某不服判决，提出上诉，本院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

2009年5月，洪某起诉至原审法院，请求确认双方2003年12月1日签订的租赁协议于2009年6月4日解除；判令朱某某按照每月2,500元的标准，支付房屋租金到2009年6月4日止；判令朱某某按照每月2,500元标准支付房屋使用费(自2009年6月5日到实际迁出日止)；判令朱某某返还本市X路某号底层前间房屋。

原审法院认为，当事人对租赁期限没有约定或约定不明的，视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。本案洪某、朱某某于2003年12月1日签订租赁协议时，均认为系争房屋很快被动拆迁，故合同终止时间为动迁时止。但对系争房屋何时动拆迁，当事人均无法预知。鉴于，双方协议成立至今约有六年之久，该房屋仍未动拆迁的事实，该期间已经大大超过了洪某当时认定的租期，故可确认双方之合同期限为不定期。现洪某诉请要求解除协议，符合法律规定，予以支持。根据合同法之规定，主张合同解除的应当通知对方，协议自通知到达对方时解除。朱某某于2009年6月4日收到洪某的诉状副本，故应确认该日为合同解除日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于朱某某未支付2009年6月份始的租金，已违反合同约定，应承担民事责任，故洪某要求朱某某迁出系争房屋，支付合同期内租金及按租金标准支付至实际迁出日止的房屋使用费的诉请，予以支持。关于卫生检测费，由于洪某原从事公共服务行业，其将租赁场地出租给朱某某使用后，仍未改变使用性质，故该费用系本租赁协议中朱某某的附随义务，仍应由朱某某承担至迁出日止。由于洪某于2003年所提供的设备、设施，许多已过使用寿命或在长达六年间设备、设施存在折旧和自然损坏等原因。对此，洪某放弃折价，予以确认。租赁关系解除后，洪某已收押金应退还朱某某。关于朱某某已对系争房屋进行装修，该装修本应在本案中一并解决，但审理中，朱某某表示其另行主张，故对此不予处理。但协议被确认解除后，朱某某在使用期间对系争房所添加的可拆移的设备、设施归朱某某所有。据此，原审法院判决如下：一、确认洪某与朱某某在2003年12月1日就本市X路某号底层前间租赁所签订的《协议书》于2009年6月4日解除。二、朱某某应自判决生效之日起三十日内搬出本市X路某号底层前间(含物品)。三、朱某某应自判决生效之日起十日内给付洪某自2009年6月1日起至2009年6月4日止的租金333.20元。四、朱某某应自判决生效之日起十日内按协议约定租金每月2,500元标准，给付洪某自2009年6月5日起至实际搬迁日止的房屋使用费。五、朱某某应自判决生效之日起十日内按每月100元，给付洪某自2009年6月1日起至实际搬迁日止的卫生检测费。六、洪某应自判决生效之日起十日内返还朱某某房屋押金3,000元。

判决后，朱某某不服，提起上诉称：双方自愿签订的租赁合同约定租赁期限到房屋动迁时止，现洪某提出终止合同，违反了合同法，应承担违约责任，按合同进行赔偿。因洪某与案外人吴某某之间的纠纷，致使己方不能正常经营，所以才没有支付房租。己方在经营中投入巨大，要求给予合理的解决方案。

被上诉人洪某表示同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。

本院认为，原审法院根据查明的事实，认定洪某与朱某某签订的合同租赁期限为不定期，本院认同，不再赘述。根据法律规定，不定期的租赁合同，当事人可随时要求解除。洪某要求解除其与朱某某之间的租赁合同，符合法律规定。上诉人朱某某关于此节的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人朱某某占有系争房屋，理应支付相应期间的租金和房屋使用费。至于装修补偿问题，上诉人朱某某在本案原审中表示另行主张，原审法院据此未予处理，并无不当。上诉人朱某某关于装修补偿的上诉意见，与其在原审中意思表示相悖，本院不予采纳。综上，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人朱某某负担。

本判决系终审判决。

审判长卢薇薇

审判员李媛

代理审判员彭辰

书记员范庆韵