原告上海xx置业有限公司，住所地上海市X路x号内。

法定代表人高x。

委托代理人应x，该公司职员。

委托代理人赵xx，上海市xx律师事务所律师。

被告金x，男，19xx年x月x日出生，汉族，住上海市X路x弄x号x室。

委托代理人徐xx，北京市xx律师事务所上海分所律师。

委托代理人祝x（朋友关系），男，19xx年x月x日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市岳西县X镇X路凤形山庄x幢x单元x室。

被告上海xx商贸有限公司，住所地上海市宝山区X路x弄x号。

法定代表人金x，职务总经理。

原告上海xx置业有限公司（以下简称xx公司）与被告金x、上海xx商贸有限公司（以下简称xx公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于20xx年x月x日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员施鲁檬独任审判，于同年x月x日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人应x、赵xx，被告金x（暨xx公司的法定代表人）及其委托代理人徐xx、祝x均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告xx公司诉称，20xx年x月x日，原告与两被告就上海市X路x弄x号x层商铺（以下简称系争商铺）租赁事宜签订《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，并于20xx年x月x日达成《补充协议》。合同约定原告将系争商铺（建筑面积91.88平方米）出租给被告经营宠物用品。租赁期限自20xx年x月x日至20xx年x月x日。租赁期间发生的水电煤及物业费均由被告承担。承租人应于每季的前一月25日之前付清下季租金；逾期支付的，每逾期一日，需按照日租金的一倍支付违约金。签约后，原告如约提供系争商铺，被告自20xx年x月x日起无故停止支付租金及物业费。现要求法院判令：1、两被告支付租金x.5元（20xx年x月x日至20xx年x月x日）、物业费4134.6元（20xx年x月x日至20xx年x月x日）；2、两被告支付违约金x元。

被告金x辩称，对原告主张的租金及物业费金额无异议。之所以未交纳，是因为原告没有尽到合同约定的义务，故应免收租金及物业费。违约方不是被告，故违约金也不同意支付，且约定的违约金过高，要求法院予以调整。

被告xx公司辩称，租赁合同是原告与金x签订的，且实际承租人也是金x，故其不具备诉讼主体资格，请法院驳回原告诉请。

经审理查明，20xx年x月x日，原告（甲方）与被告金x（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方经营宠物产品，房屋预测建筑面积为91.88平方米。甲方于20xx年x月x日前交付房屋，租赁期限自20xx年x月x日起至20xx年x月x日止。乙方应交纳保证金x元。租赁期间，使用该房发生的水电煤及物业费由乙方承担。补充条款约定，该物业月租金的计算方式为日租金×365天÷12月，具体为：20xx年x月x日至20xx年x月x日免租金，20xx年x月x日至20xx年x月x日日租金为3.9元/天/、月租金为x.7元，20xx年x月x日至20xx年x月x日日租金为5.01元/天/、月租金为x.9元……；乙方按季支付租金，应于每季前一月25日之前付清下季租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方按照日租金的一倍支付违约金；甲方已选聘上海xx物业公司（以下简称xx物业）对该房屋进行前期物业管理，物业管理费为5元/天/，自入住次日开始收取。附件三又约定，免租期间，乙方仍须按月交纳物业管理费；房屋租赁建筑面积以上海市房屋土地资源管理局制定的测绘机构实测面积为准，暂测面积与实测面积不一致的，将对租赁金额实行多退少补；签租赁合同时付三押二。

签约后，原告依约交付系争商铺。被告支付了保证金，并在系争商铺内开设“xxxx”经营宠物用品。

20xx年x月x日，xx公司注册成立。同年x月x日，xx公司第一分公司取得营业执照，登记的营业场所为系争商铺，负责人为金x。

20xx年x月x日，xx现代城商业街管理处分别通知xx物业及各商户，告知自即日起物业管理不再委托xx物业实施，而由管理处自行负责。并通知各商户，为提高商业街的知名度，管理处已与上海xx网联系，为商业街做了相关网络宣传。被告否认收到该通知。

20xx年x月x日，原告（甲方）与被告金x（乙方）又签订《补充协议》，约定：一、甲方一次性补偿乙方x.1元（相当于3个月的租金）。乙方对之前甲方在招商管理及物业服务中的瑕疵不予追究。甲方承诺全力做好商业街的总体布局、宣传策划及物业管理等工作。……六、乙方在签订本协议时须一次性支付所欠所有款项、20xx年第一季度租金及物业管理费。落款处乙方除金x签名外，还写有“xx公司”的字样，但未加盖公章。同日，被告以xx公司名义向原告交纳20xx年第一季度的租金及物业费。

另查明，原告于20xx年x月x日取得系争商铺产权，该房实测建筑面积为91.48平方米，总层数为X层。根据实测建筑面积，原告变更第一项诉请为要求两被告支付租金x.12元、物业管理费4116.6元。被告对租金与物业费的计算无异议。

审理中，被告称，原告的房屋不具备出租条件。住宅楼业主的延迟入住及餐饮店的不文明现象，对被告的经营造成一定的负面影响。认为原告出租的不仅是毛胚房，还负有对商业街的整体规划及管理的责任，原告在补充协议中对此已做出承诺，但事实上并未做到，故拒付租金。并称，签约时因xx公司尚未成立，故以金x的个人名义签约，但实际承租人是xx公司，租金和物业费也是由xx公司交纳。即便要承担法律责任，也应由xx公司承担，而非金x个人。

原告则某，补充协议中已明确承租人系两被告，且xx公司在系争商铺内实际经营，故坚持要求两被告共同承担责任。住宅楼的业主分三批入住，最早的在20xx年已入住。原告在整体布局、宣传策划和物业管理上已经尽力，对其他业主的不规范经营行为进行过劝阻，现在招商率明显提高，节假日期间原告也做了大量的宣传和策划工作。如被告认为原告未尽到合同义务已经严重影响到合同的履行，在签订补充协议时就应提出。原告之所以给予被告三个月租金的补偿，就是为了保障将来合同的正常履行。

以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、补充协议、竣工验收合格证、消防验收意见书、告知函、通知、照片、产权信息、发票记帐联，被告提供的照片、产证及当事人的陈述等证据予以佐证。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应按合同约定行使权利、履行义务。根据合同约定，被告应于每季前一月25日之前付清下季租金，并承担物业费，但被告自20xx年x月起欠付上述费用至今。鉴于原告已对之前招商管理及物业服务过程中的瑕疵对被告进行了补偿，被告也接受了该补偿，并同意不再予以追究。现被告以原告未尽到合同义务为由拒付相关费用，但未能提供充分的证据证明原告提供的房屋不符合约定或是在签订补充协议后原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故被告之抗辩理由不足，本院难以采纳。按照约定逾期支付租金的，还应支付违约金。现被告申请调整违约金数额，本院将综合本案的实际情况酌情予以确定。

xx公司自愿加入承租关系，承担相关法律责任，本院可予准许。被告由此主张金x不再承担任何责任，本院认为，由于系争商铺的租赁合同及补充协议均为金x签订，原告并未同意金x退出承租关系，故即便xx公司自愿承担相关责任，也不能由此免除金x本应承担的责任。

被告作为经营者，应对系争房屋是否能满足经营活动之需进行充分的了解，最大限度地降低经营风险。原告作为房屋提供者，没有义务对房屋条件是否能够满足承租人的经营活动进行审查。考虑到双方租赁期限长达5年，双方均应本着相互信任、相互沟通的原则，切实保障合同的履行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告金x、上海xx商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海xx置业有限公司房屋租金x.12元、物业管理费4116.6元（均至20xx年x月x日止）；

二、被告金x、上海xx商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海xx置业有限公司违约金6000元。

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为1713.1元（原告已预缴），由被告金x、上海xx商贸有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员施鲁檬

书记员 毨W曜