原告上海A公司，住所地上海市××区××街×号×室×座。

法定代表人刘a，总经理。

委托代理人赵a，上海B律师事务所律师。

委托代理人朱a，上海B律师事务所律师。

被告杨a，女，汉族，户籍地上海市××区××路×弄×号×室，现住上海市××区××路×弄×号×室。

委托代理人王a，男，住上海市××区××路×弄×号×室。

被告王a，男，汉族，住上海市××区××路×弄×号×室。

原告上海A公司与被告杨a、王a居间合同纠纷一案，本院于2010年5月31日立案受理。依法由代理审判员龚立琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱a，被告王a（被告杨a委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海A公司诉称：2009年7月25日，原告作为受托方，被告杨a作为委托方，在原告分店就上海市××路×弄×号×室房屋（以下简称系争房屋）签订了《看房确认书》1份，约定房屋到手价人民币（下同）415万元，房屋交易税费和中介费均由买受人承担；被告和业主不得私下进行交易，包括被告之配偶、子女，若有任何要求应与原告联系，由原告出面商谈，违反此约定，被告应当支付相当于应交佣金金额即成交价的2％的违约金。《看房确认书》签订后，原告带被告实地看房，被告看房后对系争房屋表示满意。事后，被告表示要回家商量。几日后，原告和房屋业主打电话，业主告诉原告，已经收取了定金。原告于2009年12月21日去上海市闵行区房地产交易中心作了该房屋的产权调查，才得知该房屋的权利人已经变更为被告。原告认为，被告和房屋业主私下成交房屋，违反了《看房确认书》的约定，违背了诚实信用原则，应当承担向原告支付相当于佣金的违约金，故诉诸法院要求判令被告向原告支付违约金83,000元。

诉讼中，原告自愿将违约金金额降低至41,500元。

被告杨a、王a辩称：不同意原告诉讼请求。1、《看房确认书》并非居间合同，关于违约金的约定加重了看房人的责任，系格式条款。2、即使《看房确认书》有效，按照其赔偿条款，如被告私下与上家成交，或在原告是独家委托的情况下，通过其他中介与上家成交，则被告承担违约责任，但被告并未与上家私下成交，上家也未在原告处独家委托出售系争房屋，故被告不存在违约行为。3、被告杨a虽与原告签订了《看房确认书》，但被告王a先于被告杨a在案外人上海C置业顾问有限公司（以下简称C公司）查勘过系争房屋。因之前被告曾委托C公司出售房屋，且经C公司的居间，双方商定了交易价格，被告通过C公司的居间介绍，签订了房屋居间合同以及房屋买卖合同。因被告与C公司存在另外的委托居间关系，故双方对佣金进行了协商，被告支付C公司佣金10,000元。原告仅带被告杨a看了两次房，原告告知因为要统计看房情况，被告杨a在不知情的情况下签了《看房确认书》。

经审理查明：原告上海A公司（签约乙方）与被告杨a（签约甲方）分别于2009年7月22日、同年7月25日签订《看房确认书》2份，约定乙方拟提供万科一期X号X室房屋一套，面积214平方米，装修情况为精装，售价为到手价415万元（2009年7月22日所签<看房确认书>为450万元）；委托期限自2009年7月25日起至购买到为止；佣金为成交总房款的1％，于甲方与业主签订租赁合同时一次性付清；甲方和业主不得私下进行交易，包括甲方之配偶、子女，若有任何要求应与乙方联系，由乙方出面商谈，违反此义务，甲方应支付相当于应交佣金金额的违约金，若委托方式为独家委托形式，甲方同时委托第三方从事与甲方相同活动的或自行成交的，甲方应支付相当于应交佣金金额的违约金…。

另查明，2009年7月20日，被告王a与案外人上海C置业顾问有限公司签订《看房确认书》1份，由C公司带看了××弄×号×室及××弄×号×室房屋。

2009年8月2日，被告杨a与系争房屋业主经C公司居间介绍签订了《房地产买卖居间协议》1份，约定被告购买系争房屋，房价款405万元；买卖双方于2009年9月25日前签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同；交易过程中产生的税费及佣金由被告承担，被告交易过程产生的税费和佣金自理等内容。

2009年9月29日，两被告与案外人朱b、李a签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定买卖双方经C公司居间介绍，由两被告向案外人购买系争房屋，房屋转让价3,000,000元，双方于2009年11月20日前办理房屋过户手续…。

2009年12月9日，两被告取得了系争房屋的上海市房地产权证。两被告向C公司支付了佣金10,000元。

还查明，2009年8月21日，两被告曾独家委托C公司出售闵行区X路X弄X号X室房屋，无论被告所委托的上述物业在任何其它经纪公司以任何形式达成的交易，均需支付C公司佣金20,000元。

以上事实由原告提供的《看房确认书》、上海市房地产登记薄，两被告提供的《看房确认书》、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、佣金收据、《房地产委托出售协议》以及原被告当庭陈述所证实。上述证据均经庭审质证，两被告对原告提供的证据真实性均无异议。原告对两被告提供的证据1、2真实性不予认可；对证据3真实性无异议；对证据4真实性不予认可，认为非有效发票；对证据5真实性不予认可。本院对双方真实性无异议证据的证据效力予以认定。两被告提供的证据系两被告与案外人之间形成的证据，两被告均提供了上述证据的原件，原告虽对证据的真实性提出了异议，但未能提供证据证明，本院对两被告提供证据的证据效力予以认定。

本院认为：根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，原告仅带被告杨a实地看房两次，并未进行其它居间活动，也未就房屋总价促成买卖双方达成一致意见。相反，两被告不仅在C公司也对系争房屋进行了实地踏勘，且经过C公司的居间，买卖双方对房屋总价进行了协商，继而买卖双方签订了居间协议及房屋买卖合同，两被告支付了相应的佣金。综上，两被告系通过其它中介公司完成了购买系争房屋事宜，原告并未促成买卖合同成立，无权收取佣金或相当于佣金的违约金。综上，本院对原告的诉请不予支持。但原告可根据法律规定要求被告支付必要的居间费用。本院根据原告实际提供的居间服务，酌定被告支付原告居间活动支出的必要费用2,000元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：

被告杨a、王a于本判决生效之日起十日内支付原告上海A公司必要的居间费用2,000元。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计418.75元，由原告上海A公司负担398.57元，被告杨a、王a负担20.18元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员龚立琼

书记员袁白薇