上诉人(原审被告)蒋某某。

委托代理人袁向阳，上海翁理平律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)徐某。

委托代理人柴小雪，上海利歌律师事务所律师。

上诉人蒋某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明，蒋某某系上海市宝山区X村某号X室房屋的房地产权利人。2006年3月31日，蒋某某出具委托书，主要内容为，委托王某某全权处理系争房屋卖出事宜，受托人在上述权限范围内所签署的一切相关文件，委托人均予以承认。同日，中华人民共和国驻巴塞罗那总领事馆出具(2006)西巴证字第x号《公证书》，兹证明蒋某某于2006年3月31日来到我馆，在上述委托书上签名。2009年7月6日，王某某代表蒋某某(委托人甲)与徐某(委托人乙)及上海明栋房地产咨询有限公司(以下简称“明栋公司”，即居间方)签订《房地产居间合同》，约定，委托人甲的房地产座落于上海市宝山区X村某号X室，建筑面积69.73平方米，房屋转让总价为44.5万元。2009年7月6日支付定金1万元，过户后抵作房款。2009年9月6日支付首付款或者全额房款(如乙方要贷款，乙方付三成计14万元，余额贷款不足部分现金补足)。交易当天交房。过户时发生的税收自理。甲方送维修基金、闭路电视和自行车棚(公用)。甲方送空调一只、淋浴一只、脱排一只和固定装修及灯具。甲乙双方不得违约，如违约赔偿守约方1万元及追加房屋总价2%的中介费。次日，王某某收取徐某支付的定金1万元。嗣后，明栋公司向上海市宝山区房地产交易中心查询，交易中心表示，因公证的委托书中缺少蒋某某的身份证号码等信息，该材料不具备过户的条件。明栋公司将该信息告知王某某，王某某表示，等蒋某某回来后再行与徐某办理过户手续。故徐某及王某某于2009年9月5日在上述居间协议中达成补充条款，约定，2009年9月5日乙方追加定金4万元。双方约定2009年11月30日前先过户，如过不成，最后过户日期为2010年1月20日前。双方不得违约，如违约赔偿守约方5万元。同日，徐某向王某某支付4万元定金。因系争房屋至今未能办理过户手续，徐某诉至原审法院称，经其与明栋公司多次催告，蒋某某方以要求涨价为由拒不配合办理过户手续，导致买卖合同无法正常履行，蒋某某的行为系严重违约，故要求解除双方的买卖合同关系，判令蒋某某返还定金5万元并赔偿其5万元违约金。

原审审理中，徐某表示，2009年9月5日，徐某向王某某提出，徐某不需要申请贷款，可一次性用现金支付余款。因委托书的问题，无法按约于2009年9月6日办理过户申请。故徐某及王某某一致确定，房屋余款于双方实际申请过户当日由徐某一次性付清。徐某为此申请明栋公司的工作人员徐某出庭作证。徐某陈述，其系负责系争房屋买卖的具体经办人员，当明栋公司将委托书缺少材料无法办理过户手续事宜向王某某反映后，王某某表示，待蒋某某回上海后补办委托书，再行和徐某办理过户手续。蒋某某回上海需要一段时间，故双方约定的最后过户日期为2010年1月20日。徐某也和王某某表示不需银行贷款，故双方协商一致房款于过户同日一并付清。2010年1月20日前，蒋某某回到上海，明栋公司要求其按约办理过户手续，蒋某某则表示将房价涨到50万元。明栋公司告知徐某此事，徐某也表示愿意按此价格购买。明栋公司与蒋某某联系后，蒋某某仍不做明确表态，并不配合办理房屋过户手续，故双方买卖合同至今未能履行完毕。徐某对徐某的证人证言的真实性予以确认。蒋某某对于徐某的身份予以认可，但表示，其与徐某存在利害关系，有串通的可能。蒋某某于2010年1月13日回到上海，因发现徐某未能支付首付款，故拒绝继续履行买卖合同和办理过户手续。

原审法院认为，徐某与蒋某某就系争房屋所签订的房地产居间协议中，就房屋座落、转让总价、付款方式、违约责任等主要条件进行了约定，系双方真实意思的表示，故双方就系争房屋达成的买卖合同关系成立并生效，双方均应恪守。双方一致确认原过户及付款期限均为2009年9月6日，故可确定过户及付款应同时履行。因委托手续有关材料的不完备，双方未能于约定期限申请过户。双方签订的补充条款对过户期限作出变更约定。故徐某关于应于过户同日支付余款的主张，符合双方真实意思，可予采信。且证人出庭作证，证明双方就房屋余款于过户当日付清达成一致。据此，蒋某某以徐某迟延付款为由拒绝配合办理过户的抗辩，缺乏事实和法律依据，难以采信。经徐某及明栋公司多次催告，蒋某某未能于双方约定的2010年1月20日前配合徐某办理过户手续，该行为已构成根本违约。徐某现主张解除买卖合同，合法有据，予以准许。徐某要求蒋某某支付违约金，符合合同约定，可予准许。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除徐某与蒋某某就上海市宝山区X村某号X室房屋买卖合同关系；二、蒋某某于判决生效之日起十日内，返还徐某定金5万元、并支付违约金5万元。

原审判决后，蒋某某不服，向本院提起上诉称：上诉人出具给王某某的委托书缺少身份证号，房产交易中心认为这一委托书有瑕疵，不能办理房屋过户手续，因此王某某在客观上不具备代理权，被上诉人明知王某某不具备代理权，故王某某的行为也不构成表见代理；作为中介的明栋公司与本案有利害关系，在本案中不能作为证人出现，只能作为第三人参加诉讼，其证词不可信；被上诉人没有及时付款，上诉人有权行使先履行抗辩权。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。

被上诉人徐某辩称：王某某的代理权成立，上诉人与被上诉人的合同合法有效；按照合同的补充条款，双方约定支付房款和过户是同时履行的，上诉人称其有先履行抗辩权缺乏依据；2010年1月13日，上诉人本人回到上海，仍不过户，更证明其故意违约。故不同意上诉人的上诉要求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。

本院认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。本案中，上诉人蒋某某于2006年3月31日出具委托书，委托其妻子王某某全权处理卖出系争房屋的事宜，该委托书是上诉人真实意思表示，并履行了法定的涉外委托书认证手续，王某某依照该委托书有权代理蒋某某与被上诉人徐某签订《房地产居间合同》。现蒋某某上诉称王某某客观上不具备代理权，缺乏依据。明栋公司负责系争房屋买卖的经办人徐某作为了解案件事实的人，具备作证资格，有如实提供证言的义务，上诉人主张其证言不可信，但没有提供足以反驳的证据。根据双方在合同中的约定，在2009年9月6日买方支付房款，双方当天进行交易，即付款与过户同时履行。后面双方又补充约定在2009年11月30日前先过户，如无法过户，最后过户日期不得超过2010年1月20日之前。在这些补充约定中，没有特别提及买方支付房款的具体时间，因此，作为买方的徐某主张付款和过户同时履行，并不违反双方原先的意思表示，且蒋某某一方也没有举证证明其曾要求徐某先行付款。现蒋某某主张其有先履行抗辩权，缺乏依据。蒋某某本人在2010年1月13日从国外回到上海，此时仍可以按照合同的约定在2010年1月20日之前办理过户手续，但其未前往办理，已构成违约。按照合同约定，违约方应赔偿守约方违约金5万元，故徐某请求判令蒋某某返还定金5万元并支付违约金5万元，依法有据，应予支持。综上，原审认定事实清楚，判决并无不当。上诉人的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1,050元，由上诉人蒋某某负担。

本判决为终审判决。

审判长卞晓勇

审判员&x

代理审判员余宇

书记员刘群燕