上诉人(原审被告)上海顺心装饰材料有限公司。

法定代表人曹某某，总经理。

委托代理人闾某某，该公司法律顾问。

上诉人(原审被告)上海园里娱乐休闲有限公司。

法定代表人曹某某，总经理。

委托代理人闾某某，该公司法律顾问。

被上诉人(原审原告)上海同济科技园有限公司。

法定代表人杨某某，董事长。

委托代理人戴慧英，上海市天寅律师事务所律师。

委托代理人李益，上海市天寅律师事务所律师。

上诉人上海顺心装饰材料有限公司(以下简称顺心公司)、上海园里娱乐休闲有限公司(以下简称园里公司)因占有排除妨害合同纠纷一案，不服上海市杨某区人民法院(2010)杨某四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2010年7月22日公开开庭进行了审理，上诉人顺心公司、园里公司的法定代表人曹某某及其委托代理人闾某某、被上诉人上海同济科技园有限公司(以下简称同济公司)的委托代理人戴慧英、李益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2004年6月30日，上海同济杨某科技创业发展有限公司(甲方)与顺心公司(乙方)签订了《房屋使用合同》一份，约定甲方将上海市杨某区X路某号同济科技大厦与国康公寓之间的玻璃房给乙方作健身房与茶室使用，使用期自2005年2月22日起至2008年2月21日止，房屋使用期内24个月免收使用金，免租期满后，房屋使用金为每天每平方米人民币(以下币种均为人民币)0.75－0.90元，具体双方协商确定；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋保证金1万元；除甲方同意乙方继续使用外，乙方应在本合同的房屋使用期届满当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每平方米3元向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2005年4月，园里公司经工商部门核准注册登记成立，并实际使用玻璃房至今。2007年2月22日起至今，双方未就玻璃房的租金数额达成一致意见，顺心公司、园里公司亦未向同济公司支付过使用玻璃房的租金或使用费。2008年4月9日，同济公司向顺心公司发出退租通知，告知玻璃房使用合同已到期，玻璃房将在限定日期内被拆除，要求顺心公司于2008年4月30日前搬离玻璃房，同时办理退租手续，并结算租金。2008年8月28日，顺心公司向同济公司发函，表示其于2008年4月9日收到同济公司搬迁通知后，即与同济公司领导进行了沟通，至今尚无明确回复，对其的正常经营计划和相关安排造成了不利的影响，要求同济公司领导于7个工作日内与其协商有关搬迁赔偿事宜。同济公司诉至法院，认为玻璃房已被有关部门确认为违章建筑，故双方签订的《房屋使用合同》无效，现要求顺心公司、园里公司立即迁出玻璃房，支付2007年2月22日至2008年2月21日的房屋使用费(按建筑面积294.7平方米，每天每平方米0.80元计算)，支付2008年2月22日至园里公司、顺心公司实际迁出之日的房屋使用费(按建筑面积294.7平方米，每天每平方米3元计算)。

原审审理中，同济公司提供了以下证据：1、2004年6月24日《企业名称变更核准通知书》及2007年3月21日《企业名称变更预先核准通知书》，证明《房屋使用合同》中的甲方上海同济杨某科技创业发展有限公司先后更名为上海同济杨某科技创业园有限公司、上海同济科技园有限公司即原告。2、2008年4月18日，上海市杨某区城市规划管理局出具的《行政处罚告知书》，证明国康路X弄、建筑面积约352.75平方米的无证临时用房即玻璃房被有关部门认定为违章建筑限期拆除。3、顺心公司向工商部门提供的《建设项目环境影响报告表》，证明顺心公司是为开设园里公司而与同济公司签订租赁玻璃房的使用合同，在报告表中顺心公司确认玻璃房的建筑面积约为294.76平方米，故同济公司要求按建筑面积294.7平方米收取房屋使用费。4、2005年2月23日，同济公司出具的抬头为园里休闲中心，内容为玻璃房使用保证金，金额为1万元的收据。证明同济公司收到园里公司支付的保证金1万元。5、2008年4月9日的《退租通知》、2008年8月27日的《通知》及2008年11月10日的律师函，证明同济公司已多次要求顺心公司、园里公司迁出玻璃房、支付租赁使用费。顺心公司、园里公司对上述证据进行质证，认为：证据1真实性没有异议，但同济公司工商变更情况并没有告知过顺心公司、园里公司。证据2与顺心公司、园里公司无关。证据3真实性没有异议，认可顺心公司为设立园里公司而租赁了玻璃房，但报告表上的建筑面积不予认可，认为建筑面积在200平方米左右。证据4真实性无异议，但均认为支付1万元保证金的是顺心公司。证据5不予认可，表示没有收到过上述函件。

原审法院认为，与顺心公司签订《房屋使用合同》的合同相对方为上海同济杨某科技创业发展有限公司，该公司名称已变更登记为上海同济科技园有限公司即同济公司，故同济公司与顺心公司之间具有合同关系。因同济公司将未取得建设工程规划许可证的玻璃房给顺心公司使用，根据有关规定，该《房屋使用合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。同济公司收到了保证金1万元，因顺心公司、园里公司均认可该保证金系顺心公司支付，故同济公司应返还顺心公司保证金1万元。因同济公司将玻璃房给顺心公司使用，但该玻璃房由园里公司实际使用，故同济公司要求顺心公司、园里公司共同迁出玻璃房，并无不当，予以支持。园里公司使用玻璃房至今，理应支付2007年2月22日至实际迁出之日的房屋使用费。就房屋使用费的支付标准，由于双方从未就使用费标准进行过协商，故参照《房屋使用合同》约定的最低标准即每天每平方米0.70元确定；合同中未明确玻璃房的使用面积，同济公司根据顺心公司向工商部门申请设立园里公司时提供的材料中自认的建筑面积294.7平方米为标准收取房屋使用费，并无不妥，予以认可。顺心公司、园里公司认为园里公司与同济公司没有合同关系，同济公司无权要求园里公司承担责任。根据查明的事实看，各方均确认顺心公司为开设园里公司而与同济公司签订玻璃房的使用合同，园里公司又是实际的使用人，园里公司应当与顺心公司共同承担责任。故顺心公司、园里公司的辩称意见，不予采信。原审法院据此判决：一、上海顺心装饰材料有限公司、上海园里娱乐休闲有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨某区X路某号玻璃房；二、上海顺心装饰材料有限公司、上海园里娱乐休闲有限公司应于判决生效之日起十日内按每天206.29元的标准支付上海同济科技园有限公司自2007年2月22日始至迁出上海市杨某区X路某号玻璃房之日止的房屋使用费；三、上海同济科技园有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海顺心装饰材料有限公司保证金10,000元。

上诉人顺心公司、园里公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院混淆了排除妨害和租赁合同的法律关系。同济公司订立合同时隐瞒事实真相，将违章建筑当成产权房出租，顺心公司、园里公司花费巨资进行装修。同济公司怕被追究违约责任，故在合同期满后一直未与承租人协商。顺心公司、园里公司一直努力寻找出租方，以追究其违约责任，并保管系争房屋，原审判决以0.70元/平方米/天标准计算使用费没有依据。由于同济公司违约，造成承租人损失巨大，请求撤销原审判决，依法改判。

被上诉人同济公司辩称，其在出租房屋时即告知承租人房屋没有产权证，现租期届满，顺心公司、园里公司理应支付房屋使用费并迁出，顺心公司、园里公司原审时没有就其损失提起反诉，现二审再提出该主张没有依据，请求驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审法院判决认定之事实无误，本院予以确认。

本院认为，对原审法院根据本案实际情况，认定所涉《房屋使用合同》无效，本院予以认同。尽管合同无效，但顺心公司、园里公司实际占有使用了房屋，应承担使用费，现顺心公司、园里公司称联系不到出租方而支付费用保管房屋，故拒付使用费，该节辩解显属无理，本院难以支持。原审法院依据0.7元/平方米/天标准计算使用费尚属合理，本院予以支持。原审时，顺心公司、园里公司未就合同无效导致的装潢等损失提起反诉，故本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币10,698元，由上诉人上海顺心装饰材料有限公司、上海园里娱乐休闲有限公司各半承担。

本判决为终审判决。

审判长王泳雷

审判员王伟

代理审判员张松

书记员周乐晟