原告（反诉被告）上海A广告有限公司，住所地××市××路××号×××。

法定代表人宣a，经理。

委托代理人陈a，上海A律师事务所律师。

被告（反诉原告）上海B综合市场经营管理有限公司，住所地××市××区××路××号。

法定代表人屠a，总经理。

委托代理人邓a、陈b，上海B律师事务所律师。

原告上海A广告有限公司（以下简称A公司）与被告上海B综合市场经营管理有限公司（以下简称B公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年12月30日立案受理。由审判员邹巧弟以简易程序独任审判。期间，B公司提起反诉，本院予以并案处理，于2009年2月2日公开开庭进行审理。A公司的委托代理人陈a，B公司的委托代理人邓a到庭参加了诉讼。后因案情复杂，转为普通程序后本院依法组成合议庭，并于2009年7月7日公开开庭进行了审理。A公司的委托代理人陈a，B公司的委托代理人邓a到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

A公司诉称，原被告于2006年3月16日签订的《协议书》约定，由原告在被告管理的位于××市××路××号的“××轻纺市场”内进行外门面及阁楼的搭建、装潢；原告向被告支付1万元人民币（下同）后，新搭建的阁楼归原告使用至2010年5月；如阁楼被认定为违章搭建，所产生的后果由被告承担。签约后，原告依约履行了合同义务，但搭建的外门面及阁楼没有得到相关部门许可，属于违章建筑，致使原告无法正常使用。根据双方约定，原告因此遭受的损失应由被告承担。据此，请求法院判令被告返还原告1万元，并赔偿原告损失70万元。

B公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方在签约时已明确搭建的门面房及阁楼没有规划部门的建设工程许可证，属违章建筑，原告在明知的情况下作为，后果应自负。此外，原告未按规定支付房屋使用费。

据此，B公司提起反诉称，双方于2006年3月16日签订的协议约定，反诉原告同意反诉被告使用其搭建的临时阁楼至2010年5月，反诉被告应支付反诉原告1万元使用费，但反诉被告至今未付。据此，请求法院判令反诉被告向反诉原告支付自2006年5月20日至2010年5月19日的房屋使用费1万元。

诉讼中，B公司将上述房屋使用费金额变更为5,000元。

针对B公司的反诉，A公司辩称，其已向B公司支付了1万元房屋使用费，只是现在找不到支付凭证，故请求法院驳回B公司的反诉请求。

经审理查明：2006年3月16日，B公司（为签约甲方）与A公司（为签约乙方）签订了一份《协议书》，双方就建设工程及二楼房屋使用约定：工程地点及内容为位于××路××号号“××轻纺市场”外门面及阁楼搭建、装潢，除甲方现有材料外，其他材料及费用由乙方负担，并按甲方的效果图施工；本工程甲方验收后，甲方不向乙方支付任何费用，乙方向甲方支付1万元后，乙方新搭建的阁楼归其使用，期限至2010年5月；租赁期限届满后，在同等条件下乙方有优先续租权；如阁楼作为违章搭建，所引起的后果由甲方负担；原办公室顶层整体、阁楼归乙方使用，通道从××KTV楼梯搭建，乙方所建阁楼只有使用权，不存在所有权。

签约后，A公司按约对“××轻纺市场”外门面进行装修，搭建了阁楼，并在工程完工后使用搭建房屋。

2007年12月20日，B公司与A公司签订《协议书》。双方约定：原周a、宣a所搭建的属于A公司使用的二楼约160平方米及内部装修、使用物品等，折价16万元由B公司收回；本协议签订时，B公司支付A公司6万元，2008年1月28日前支付5万元，同年2月底前付清余款；自本协议签订之日起，A公司使用的足浴房内所有物品及楼层使用权均归B公司，与A公司无关；A公司原有的债权债务与B公司无关。

次日，B公司与周a（A公司的股东之一）签订《补充协议书》，双方约定：属于周a使用的二楼范围，市场门面上方的二楼，南到市场分界线，北到××KTV入口即乙方的茶室北门约180平方米，××KTV入口上方的通道为两家公用；原协议中规定的A公司所享有的权利义务不变。

签约后，B公司按约收回了原A公司使用的二楼约160平方米房屋。

2008年12月30日，A公司以诉称之理由向本院提起诉讼。

本案审理过程中，因A公司申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对A公司在上述场所进行的装修工程及搭建的阁造价进行审价。2009年4月24日，审价单位向本院出具《报告书》，该《报告书》记载，位于××路××号号“××轻纺市场”阁楼搭建、门面装修审价结论为313,954元，其中双方无争议的金额为138,513元；阁楼装修评估金额为45,928元。

A公司和B公司对上述《报告书》不持异议。

上述事实，有B公司与A公司签订的《协议书》，上海沪港建设咨询有限公司出具的《报告书》，及原告的陈述等证据所证实。上述证据与本案有关联，且能够反映案件事实，具有证据效力。

本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，B公司在没有取得建设工程规划许可证的情况下，通过A公司进行搭建，并予以出租，显然，B公司对造成合同无效的后果应负主要责任。而A公司明知其搭建的阁楼未取得规划许可证仍违章搭建，亦有过错。虽然，B公司与A公司签订的《协议书》因租赁标的物不具有合法性被认定无效，但鉴于双方对违章搭建可能引起的后果已有预见，并约定由此引起的后果由B公司承担。鉴于该约定系双方当事人的真实意思表示，故本院对《协议书》中的该项约定予以确认。本院根据审价结论，并考虑到B公司已回购部分房屋及A公司搭建的投入部分折抵了房屋使用费等因素，酌定由B公司赔偿A公司损失100,308.40元。A公司要求获得赔偿的金额过高，对超过部分的请求，本院不予支持。同时，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，A公司应参照约定的租金标准，并在扣除被回购部分（按四、六比例）的房屋后，按每年1,500元的标准向B公司支付房屋使用费。据此，A公司要求B公司返还1万元（应视为房屋使用费用）的诉讼请求，不符合最高法院的司法解释的规定，且其又未提供相关的支付凭证，其请求不能成立，本院不予支持。

B公司关于A公司未支付房屋使用费的辩称意见成立，本院予以支持；但其要求A公司自负违章搭建后果的抗辩不符合双方约定，本院不予采信。

B公司反诉要求A公司支付房屋使用费的请求成立，本院予以支持。

A公司辩称已经支付了1万元房屋使用费的辩称意见不能成立，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）上海A广告有限公司与被告（反诉原告）上海B综合市场经营管理有限公司签订的《协议书》无效；

二、原告（反诉被告）上海A广告有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离使用的位于××市××路××号内的房屋；

三、原告（反诉被告）上海A广告有限公司于本判决生效之日起十日内，参照每年1,500元房屋使用费标准，向被告（反诉原告）上海B综合市场经营管理有限公司支付自2006年5月20日起至实际搬离日止的房屋使用费；

四、被告（反诉原告）上海B综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海A广告有限公司赔偿款100,308.40元；

五、驳回原告（反诉被告）上海A广告有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费10,900元，由A公司负担9,360.05元,B公司负担1,539.95元；反诉案件受理费25元，由B公司负担10元，A公司负担15元；审价费21,000元，由A公司负担10,500元，B公司负担10,500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长蒋鸣良

审判员徐寨华

代理审判员夏令安

书记员李岳