原告嵩县林某品经销公司（下称林某品公司）。

住所地：嵩县X路嵩县林某局院大院。

法定代表人党某某，

委托代理人吴某某。

被告林某，又名林X，男，X年X月X日生。

第三人周某某，男，X年X月X日出生。

上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，原告于2009年11月23日向本院起诉，本院于同日做出受理决定，并依法由审判员贾改嵩担任审判长，与审判员常青意、人民陪审员党某来组成合议庭，依法追加周某某为本案第三人，于2010年6月1日公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告及第三人均到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。

原告诉称，1998年12月28日，原、被告签订门市房租赁合同：约定租赁期十年，从1999年1月1日起至2009年1月1日止；被告付给原告现金5万元，利息作为租房底垫金；合同到期后被告应将租赁房退回原告，原告退回5万元租金。在合同到期后，原告多次通知被告腾出房屋并领走5万元，被告拒不腾出也不领回钱。无奈诉至法院，要求被告林某强立即腾出三间租赁房，将房屋恢复原状，并支付2009年1月1日至实际腾房之日房租。

被告辩称，原告林某品公司没有按合同日期交付门市房，并且合同到期后原告一直没有按合同将5万元现金退还。

第三人述称，自己的确实际占用了原、被告争讼的门市房，因为没有钱，也没有交过房租。

根据原、被告的诉辩意见及第三人的陈述意见，本院归纳以下争议焦点：1,原、被告之间的租赁合同是否到期；2,原告的房租应如何计算。针对归纳焦点，原、被告均无异议。

针对第一个争议焦点，原告提供证据8份：1、1998年12月28日原、被告签订的“门市房租赁合同”一份；2、2008年11月27日林某品公司要求林某强腾房的通知一份；3、2009年11月16日林某品公司要求林某强腾房的通知一份，附嵩县城关法律服务所见证书一份；4、党××证明一份；5、刘××证明一份；6、段××证言一份；7、何××证言一份；8、2009年9月25日林某强、郑××协议书一份。原告以上证据证明合同已到期、原告多次通知被告及第三人要求其腾出房屋的事实。

被告对以上原告提供证据质证意见如下：除对证据1无异议外，对其他证据均有异议。对证据2称从来不知道此事。对证据3称自己没有签收；对证据4称自己没有转让承租房，只是让朋友使用；对证据5、6、7称自己是去续签合同，结果没有签成；对证据8称纠纷属实，但协议自己没有签字。

第三人对以上证据质证称自己只知道2009年9月16日与林某强一起到林某品公司续签合同由于发生争执未续签的事实。

针对第二个争议焦点，原告提供证据3份:1、林某品公司收取高××租房7平方每年租金1500元的收据复印件一张；2、林某品公司收取蔡××租房30平方每年租金5500元的收据复印件一张；3、林某品公司收取高××租房24平方年租金2500元的收据复印件一张。以上证据证明三间门市房每年房租3万元的事实。

被告及第三人对以上原告提供证据均无异议。

根据原告举证被告及第三人质证情况，本院现对全案证据综合分析评定如下：针对第一个争议焦点，原告提供证据1被告、第三人均无异议，本院予以认定；原告证据2因被告否认收到且原告无证据证明送达被告，本院不予采信；原告提供的证据3虽被告否认签收，但嵩县城关法律服务所见证书足以证明原告的通知送达被告，本院予以采信；对证据4、5、6、7、8因证人均系原告方公司员工，与原告有利害关系，被告不予认可，且证人均未出庭，本院不予采信。针对第二个争议焦点，原告提供证据三份被告及第三人无异议，本院予以采信。

根据原、被告的诉辩意见及本院确认的证据，本院认定本案事实如下：原、被告于1998年12月28日签订门市房租赁合同一份，约定被告林某强出资5万元，以息顶租租赁原告嵩县林某品公司在建的门市房三间。合同期限十年，自1999年1月1日起至2009年1月1日止。并约定，合同到期后，被告应将房屋退还原告，原告应将以息顶租款5万元如数退还，如不能按时退还被告可继续使用原告的门市房。门市房建成后，三间门市房按照合同约定已交付被告使用。2009年1月1日，原、被告均没有按合同约定履行腾房和退款义务。2009年11月16日，原告通知被告腾房并领回其以息顶租款5万元，被告未履行。另查明，在2008年4月15日以后，被告让第三人使用其承租林某品公司的三间门市房。

本院认为，原、被告签订以息顶租房屋租赁合同合法有效，双方均有义务按协议履行。2009年1月1日合同到期后，原、被告均未按照协议履行义务，原协议视为继续有效，租赁期为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人应在合理期限之前通知承租人。2009年11月16日，原告明确通知被告腾房并领回其底垫金5万元，是原告明确终止合同履行的意思表示，被告接通知后应在合理期限内将房屋腾出。对于原告房租损失，在被告没有腾房的情况下，原告也没有按合同约定退还5万元或者依法提存，事实上仍占有以息顶租款5万元，根据合同约定双方履行腾房和退款义务无先后顺序，被告有权继续占用承租房屋，其房租仍应按原合同约定的以息顶租方法执行，故本院对于原告主张的房租损失不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、被告人林某强、第三人周某某于本判决生效后10日内将位于嵩县X路原告苹果库（现嵩县X村林某家属院楼下）一楼东三间门市房腾出交付原告嵩县林某品经销公司；

二、驳回原告嵩县林某品经销公司的其他诉讼请求。

本案受理费550元，由原告嵩县林某品经销公司承担300元，被告林某强负担250元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起，限十五日内写出上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。

审判长贾改嵩

审判员常青意

人民陪审员党某来

二0一0年六月七日

书记员兰杏丽