原告付某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民。

委托代理人李某，男，X年X月X日出生，汉族。代理权限为一般代理。

被告焦某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民。

委托代理人王印春，鹤壁市淇滨区黎阳法律服务所法律工作者。代理权限为承认、反驳诉讼请求，进行和解。

原告付某某与被告焦某某房屋买卖合同纠纷一案，本院2010年5月17日受理后，依法由审判员孙建华独任审判，于2010年6月18日公开开庭进行了审理。原告付某某及其委托代理人李某，被告焦某某委托代理人王印春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告付某某诉称：2007年9月11日，其经人介绍购买被告焦某某承建的位于鹤壁市淇滨区田山电器公司新厂区内户型为东户X号的房屋一套，并于当日支付某房款5万元。在2008年5月19日，其再次支付某房款5万元。其在支付某房款后多次要求被告焦某某出示房屋所有权证件并要求办理过户手续，但被告焦某某以种种理由拒不出示房产证件。后被告焦某某明确告知其“不会将该房屋给付某告，只能退款”。其多次找被告焦某某要求退款无果，诉至法院。请求依法判令：被告焦某某返还购房款10万元及利息（2007年9月11日给付某告焦某某购房款5万元从2007年9月11日起计算利息至判决生效之日止；2008年5月19日给付某告焦某某的购房款5万元从2008年5月19日起计算利息至判决生效之日止）。

被告焦某某辩称：原、被告双方达成的房屋买卖协议合法有效，协议没有约定交房期限，原告付某某要求退房款没有事实和法律依据，合同应该继续履行。对2007年9月11日收取原告付某某购房款5万元及2008年5月19日收取原告付某某购房款5万元的事实无异议。

根据原、被告双方当事人的诉辩意见，本院归纳双方当事人无争议的事实为：

2007年9月11日原告付某某与被告焦某某达成口头房屋买卖合同，约定：被告焦某某将位于鹤壁市淇滨区田山电器公司新厂区内户型为东户X号的房屋卖与原告付某某，价款14.5万元；付某办法：2007年9月11日支付5万元，2007年11月11日付x元，2008年农历春节前付7万元。2007年9月11日被告焦某某收取原告付某某购房款5万元，2008年5月19日被告焦某某收取原告付某某购房款5万元。

根据原、被告双方当事人的诉辩意见，本院确定本案的争议焦某为：

1、原告付某某与被告焦某某之间的口头房屋买卖合同是否合法有效。2、原告付某某请求被告焦某某返还购房款10万元并支付某息有无事实及法律依据。

围绕第一个争议焦某，原告付某某认为其与被告焦某某所达成的口头房屋买卖合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，被告焦某某未取得房屋权属证书，故其与被告焦某之间所达成的房屋买卖合同违反法律禁止性规定，应为无效合同。

被告焦某某认为双方达成的口头合同合法有效。城市房地产管理法虽规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，但也未规定未依法领取权属证书转让房屋无效，该转让不违反现行法律和行政法规的强制性规定。即使是效力待定的合同，也不必然无效。

被告焦某某提交下列证据：

1、2007年11月23日收据一张，证明：2007年11月23日田山维仕达（鹤壁）电器有限公司（下称田山公司）收取被告焦某某集资建房款20万元。2、2007年11月27日收据一张，证明：2007年11月27日田山公司收取被告焦某某集资建房款x元。3、2007年12月3日收据一张，证明：2007年12月3日田山公司收取被告焦某某的集资建房款x元。

被告焦某某以证据1-3证明其对新区田山电器公司新厂区内户型为东户X号房屋享有所有权和转让权。

原告付某某质证认为：1、被告焦某某提交的三份收据与本案无关联性，不能证明被告焦某某对口头协议出售的房屋有所有权；2、被告焦某某提交的三份收据均是在2007年9月11日以后，即在被告焦某某收到原告付某某的购房款以后才出具的，故对该三份收据的真实性有异议。

围绕第二个争议焦某，原告付某某述称：其与被告焦某某之间的房屋买卖合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告焦某某应当返还原告付某某所房款10万元及利息。

围绕第二个争议焦某，被告焦某某述称：合同合法有效，如果原告付某某要求退房款，首先应该起诉解除合同，然后才能要求退房款，原告付某某无权要求直接退还购房款。

本院认为：被告焦某某提交的证据1、2、3虽然可以证明田山公司收到集资建房款，但不能证明其对出售的房屋享有所有权或处分权，故本院对被告焦某某的主张不予采纳。

依据上述本院确认的有效证据，结合当事人的诉辩意见，本院确认以下案件事实：

2007年9月11日原告付某某与被告焦某某达成口头房屋买卖合同，约定：被告焦某某将位于鹤壁市淇滨区田山电器公司新厂区内户型为东户X号的房屋卖与原告付某某，价款14.5万元；付某办法：2007年9月11日支付5万元，2007年11月11日付x元，2008年农历春节前付7万元。2007年9月11日被告焦某某收取原告付某某购房款5万元，2008年5月19日被告焦某某收取原告付某某购房款5万元。后，原告付某某与被告焦某某发生纠纷，争执成讼。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告焦某某在向原告付某某出售房屋时未依法取得房屋权属证书，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”的规定，且在本案法庭辩论终结前，被告焦某某也未向本院提交充分证据证明其对涉案房屋享有所有权或处分权，故原告付某某与被告焦某某达成的口头房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，原、被告双方之间的房屋买卖合同无效，被告焦某某应当返还因合同取得的财产。原告付某某请求被告焦某某返还购房款10万元，于法有据，本院予以支持。原告付某某请求被告焦某某返还利息，因合同无效的主要原因系被告焦某某对涉案房屋不享有处分权，故被告焦某某应当赔偿原告付某某因此遭受的损失即利息，利息应从被告焦某某每次收取购房款的次日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止。被告焦某某辩称合同合法有效应继续履行的意见，于法无据，本院不予采纳。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

被告焦某某返还原告付某某购房款10万元及利息（2007年9月11日付某5万元从2007年9月12日起，2008年5月19日付某5万元从2008年5月20日起，均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。限本判决生效后三日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付某钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九之规定，加倍支付某延履行期间的债务利息。

案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告焦某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。

审判员孙建华

二○一○年七月六日

书记员王利萍