原告周某

原告林某

被告上海某文化艺术有限公司

第三人上海某粗纺厂

原告周某、林某与被告上海某文化艺术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，经原告申请，依法追加上海某粗纺厂为第三人，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周某、林某的共同委托代理人田某，被告上海某文化艺术有限公司的委托代理人顾某，第三人上海某粗纺厂的委托代理人王永平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告周某、林某诉称，2006年，原告为扩大在大陆的业务，合作承租了上海市X路X号X号楼（产证号为X号楼）X层的全部楼面，其中X室于2006年10月27日以原告工作室为暂用名承租，租期为三年，自2006年11月30日起至2009年11月29日止，后经林某介绍，原告将X室房屋平价转租给了被告和上海某创略广告有限公司两家公司共用，且告知其租期至2009年11月29日止，被告有关租赁方面的事宜均由原告出面处理，租金也由原告出面转交出租方，即本案第三人。后上海某创略广告有限公司搬离上述场地，系争房屋全部转租给了被告。2009年始，原被告之间发生相邻关系纠纷，2009年11月5日，原租赁合同即将到期，原告在向出租人续约后，通过自己经营的公司向被告发函，与被告协商租赁事宜，但此时被告却否认客观事实，自称其是直接向出租人承租的系争房屋，现要求被告迁出上海市X路X号X号楼（产证为X号楼）X室，并支付自2009年12月1日起至其实际迁出之日止的使用费（该款按市场价每天每平方米人民币3元（以下币种均为人民币）计算，物业管理费每月844元）。

被告上海某文化艺术有限公司辩称，原告之诉与事实不符，原告并非系争房屋产权人，林某原是被告的员工，周某与第三人相识，因被告欲使用系争房屋，而此时尚未成立，便委托林某通过周某以个人名义向第三人承租了系争房屋，故原告与第三人签订的租赁合同应视为被告与第三人签订，由于系争房屋的实际承租人和使用人均是被告，原被告之间并不存在转租关系，不同意原告的诉讼请求。

第三人上海某粗纺厂述称，第三人是系争房屋产权人，涉案租赁合同是第三人与原告个人签订，合同签订后，实际使用人是被告及上海某创略广告有限公司，第一年的租金实际由上海某创略广告有限公司支付，后该公司搬离，租金便以被告名义支付，租金发票的抬头则按付款人的要求开具，但第三人并不了解原被告之间的关系。

经审理查明，1、第三人系上海市X路X号X号楼（产证为X号楼）权利人。

2、2006年10月27日，原告与第三人签订房屋租赁合同，约定第三人将上海市X路X号X号楼（产证为X号楼）X层X室房屋出租给原告，建筑面积为422平方米，租赁期限自2006年11月30日起至2009年11月29日止，免租装修期为30天，租金自2006年11月30日起算。该房屋每日每平方米1.50元，月租金为x元，年租金为x元，租金不含物业管理费（每月844元），自2007年11月30日起租金递增10%，2008年11月30日起租金在2007年的基础上递增10%。保证金为x元，租赁关系终止后，第三人收取的保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。原告向第三人承诺，租赁该房屋作为艺廓、广告、平面设计使用，租赁期内未征得第三人书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变本款约定的使用用途，不得擅自局部或全部转租给他人。合同另对房屋使用要求和维修责任、违约责任、免责条件等进行了约定。上述合同落款处的甲方一栏盖有第三人公章，乙方一栏有两原告的签名字样。

3、系争房屋由被告及案外人上海某创略广告有限公司实际使用，后上述案外人搬离，被告便单独使用系争房屋至今，并支付2009年11月30日前的租金、物业管理费（每季度共计x元）。

4、2009年10月16日，周某接受林某委托，以其个人名义与第三人继签房屋租赁合同，约定的租赁期限自2009年11月30日起至2010年11月29日止，租金为每日每平方米1.815元，月租金为x元，年租金为x元，物业管理费每月844元，其余条款的内容与2006年10月27日原告与第三人签订的房屋租赁合同一致。

5、2009年11月5日，案外人上海迈纳迈图文设计有限公司（该公司法定代表人王某与周某系夫妻关系）书面告知被告，上期的租赁期限于11月30日到期，如需续约请于10日前回复。同年11月20日，该公司书面告知被告，如被告未于11月25日前与该公司确定续约事宜并签约，双方的租赁合同即于2009年11月30日终止。2010年2月9日，该案外人书面要求被告最迟于2010年2月28日前搬离承租场地，并支付2009年12月1日起至搬离之日止的场地占用费。次日，被告回函答复，称被告从未与上海迈纳迈图文设计有限公司签署过相关场地的租赁合同，也未向该公司缴纳过租金，故不存在与该公司续约并支付场地占用费、搬离等事宜。2010年2月11日，被告书面报告第三人，被告合法租赁属于第三人的场地，是与第三人之间的合作关系，对于上海迈纳迈图文设计有限公司要求被告搬离之事，请第三人出面解决。

6、原告已向第三人支付2009年12月1日至2010年5月31日期间系争场地之租金、物业管理费（每季度共计x元）。同时，第三人表示被告也曾要求向其支付租金，但鉴于第三人是与两原告签订的租赁合同，第三人无法就同一租赁场地收两笔租金，便未向被告收取。

审理中，对于租金等相关费用的支付方式，各方说法不一。原告坚称被告所有的款项均先向原告支付，然后再由原告转交给第三人。被告则认为钱款均由实际使用人直接支付，林某离开被告公司之前，费用由林某代付，其中包括上海某创略广告有限公司自付的部分，林某离开被告公司之后，费用由被告直接支付给第三人。第三人表示，作为收款人，是按照实际付款人的要求开出发票，至于是原告或被告以何种方法支付已难以查清。

同时，原告表示要求被告支付的自2009年12月1日起至其实际迁出之日止的使用费，愿意按原告与第三人于2009年10月16日签订的房屋租赁合同约定的每天每平方米1.815元计算，物业管理费按每月844元的标准计算，即每季度租金、物业管理费共计x元。另，原告表示曾收取被告保证金x元，该款请法院在本案中一并处理。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据原告提供的两份租赁合同及第三人确认其与原告之间存在租赁关系的陈述，本院可以认定，原告与第三人之间的房屋租赁合同成立并有效，原告是系争房屋的承租人。关于被告的相关辩称意见，本院认为，即便林某是被告员工，在被告未能提供有效证据证明林某是受公司或相关投资人的授权才签订租赁合同的情况下，林某以个人名义与第三人签订的合同，并不能认定为是被告与第三人签订的租赁合同，故对被告关于其与第三人之间存在租赁关系的辩称意见，本院不予采纳。系争房屋为原告从第三人处承租而来，在被告否认其与原告之间存在租赁关系，且又无证据能够证明其与产权人之间存有租赁关系的情况下，被告使用系争房屋无法律依据，原告现要求被告迁出，并无不当，可予支持。同时，原告参照其与第三人约定的租金标准，要求被告支付自2009年12月1日起至其迁出之日止的租金、物业管理费，并要求将保证金在本案中一并处理，可予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，判决如下：

一、被告上海某文化艺术有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市X路X号X号楼X层X室房屋，并将上述房屋返还原告周某、林某；

二、被告上海某文化艺术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周某、林某上海市X路X号X号楼X层X室房屋的使用费及物业管理费（上述款项自2009年12月1日起算至被告实际迁出之日止，使用费按每日每平方米人民币1.815元的标准（总计422平方米），物业管理费按每月人民币844元计算）；

三、原告周某、林某应于本判决生效之日起十日内返还被告上海某文化艺术有限公司保证金人民币x元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币3338元（原告预付），由被告负担。

如不服本判决，原告周某、林某可在判决书送达之日起三十日内，被告上海某文化艺术有限公司、第三人上海某粗纺厂可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王飞

审判员倪文青

代理审判员王宜兰

书记员汉静