原告张某

被告孔某

被告张某

被告张某

被告上海某企业（集团）有限公司

被告上海某物业经营有限公司

被告陈某

被告黄某乙

原告张某与被告孔某、张某、张某、上海某企业（集团）有限公司（以下简称某集团）、上海某物业经营有限公司（以下简称某公司）、陈某、黄某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人朱某，被告孔某、张某、张某及其委托代理人李玉珠、被告某集团、某公司的共同委托代理人侯、被告陈某、黄某乙及其委托代理人杜跃平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某诉称：原告系被告孔某之子，本市X路X弄X号X室房屋原系公有住房，被告孔某为承租人，原告及被告张某为同住人。2009年9月15日，被告孔某在未经原告同意的情况下将系争房屋购买在其名下，并捏造出“张世谦”为同住人的事实。被告孔某在购买系争房屋后，又将房屋出售给被告陈某和黄某乙。原告多次与被告孔某交涉未果，故原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告孔某与被告上海某企业（集团）有限公司为购买系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2、被告孔某与被告陈某、黄某乙就买卖系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、恢复系争房屋为公有住房；4、本案诉讼费由被告负担。

被告孔某辩称：由于家庭居住困难，家庭内部经常发生吵、打等情况，被告为解决家庭矛盾，采用分开居住的办法。出于上述考虑，被告委托中介公司，欲将房屋调为两间。之后的一切手续均由中介公司操作，被告不知情。至于“同住人”中的“张世谦”，本被告也不知是谁，是中介公司操作的。购买公有住房与出售系争房屋，确实均未与原告协商，但被告是出于好意，只是想减少家庭矛盾，没有考虑其他人的意愿，现原告要求恢复公有住房状态，被告表示同意。

被告张某、张某辩称：本被告对购买公有住房之事不知情，同意将系争房屋恢复到公有住房状态。另外，家庭成员中无“张世谦”其人。

被告某集团、某公司共同辩称：原告未在《职工家庭购买公有住房协议书》签字的事实被告不知情，但未审查出张世谦非该户成员的事实，是被告工作中的瑕疵。该户购买公有住房的行为应属无效，故同意原告的诉讼请求。

被告陈某、黄某乙辩称：本被告经中介公司介绍购买系争房屋，签订合同时，该房屋的产权证等手续齐全，产权人为孔某一人，被告按市场价购买该房屋并已支付了对价，购房时并不知道孔某家庭情况。作为房屋的购买人，本被告为善意取得，善意第三人的合法权益应当受法律的保护，故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明：

（一）上海市X路X弄X号X室房屋原系公有住房，建筑面积50.48平方米，承租人为孔某，同住人有孔某之子张某、张某及张某之女张某。

（二）上述当事人在共同生活期间以常因琐事发生矛盾，甚至发生肢体冲突。孔某为减少家庭矛盾，欲使家庭成员分开居住，在未与张某、张某协商的情况下，于2009年9月15日办理了购买公有住房的手续。在《职工家庭购买公有住房协议书》上，“张某”的签字非张某本人所签；“张世谦”非该家庭成员，且身份不明。凭该《职工家庭购买公有住房协议书》，孔某与某集团、某物业签订了《上海市公有住房买卖合同》，以孔某名义购买了系争房屋，并于2009年11月2日取得系争房屋的《上海市房地产权证》。孔某购买该公有住房所支付的费用有：购房款人民币x元（以下均为人民币）、维修基金909元、手续费等其他费用87元。

（三）原告得知孔某以其名义购买了系争房屋后，于2010年1月8日向本院提起诉讼，请求判决孔某购买公有住房行为无效。同日，孔某与陈某、黄某乙就买卖系争房屋签订《上海市商品房买卖合同》。本院于2010年1月12日向孔某送达了诉状副本、开庭传票等诉讼文书，定于2010年1月28日开庭。孔某、陈某和黄某乙于2010年1月21日向普陀区房地产交易中心申请变更登记，并于2010年1月25日取得以陈某、黄某乙为产权人的《上海市房地产权证》。原告向本院申请诉讼保全，要求查封系争房屋，获准。因系争房屋的产权人变更为陈某、黄某乙，原告于2010年1月29日向本院申请追加陈某、黄某乙为本案被告，获准。因“张世谦”身份不明，且不是《上海市公有住房买卖合同》的当事人，原告申请撤回对“张世谦”的诉讼。

（四）陈某、黄某乙购买系争房屋的付费情况如下：约定总房价为71万元，2009年9月12日支付定金3万元、10月30日支付首付款27万元、12月8日支付房款6.2万元、12月10日支付房款1.7万元、12月14日支付房款2.1万元、12月15日支付房款1.2万元、银行贷款30万元（已放款至孔某账户，目前已向本院提存），上述款项共计71.2万元。孔某对上述款项出具了收据。

以上事实有原、被告的陈某和相应证据佐证，本院予以认定。

本院认为：

（一）关于孔某购买公有住房的效力问题。公有住房的承租人和同住人均享有购买该公有住房的权利，孔某在未经同住人同意的情况下以自己名义购买了公有住房，侵害了其他同住人的权利，之后又未得到其他同住人的追认，孔某购买系争公有住房的行为，应属无效。无效行为自始无效，所以，系争房屋应当恢复至公有住房状态。在恢复公有住房过程中产生的损失，应当由被告孔某负担。孔某已付房款x元、维修基金909元，应当由某集团、某公司向孔某退还。因“张世谦”与该家庭人员无任何关系，也从未居住过系争房屋，更非《上海市公有住房买卖合同》的当事人，系争房屋的性质变动与否与“张世谦”没有任何利害关系，原告撤回对“张世谦”的诉讼，并无不妥，本院予以准许。

（二）关于孔某与陈某、黄某乙之间房屋买卖行为的效力问题。该买卖行为建立在孔某取得系争房屋产权无效的基础上，孔某无权独自处分系争房屋，事后又未得到其他权利人的追认，孔某与陈某、黄某乙之间的房屋买卖行为同样无效。孔某应当向陈某、黄某乙返还房款71.2万元，系争房屋产权应恢复至孔某名下。本次房屋买卖行为因无效而引起的损失，双方可根据过错情况另行主张，本案中不予涉及。至于陈某、黄某乙是否善意取得系争房屋问题，本院认为，孔某的家庭矛盾已持续较长时间，根据陈某、黄某乙的陈某，其对孔某出售系争房屋为解决家庭居住矛盾的目的是清楚的，那么陈某、黄某乙知道或者应当知道孔某家庭内部对系争房屋处理意见不一定统一。当签订买卖合同后的第四天孔某收到本案的诉讼文书后，按照常人之反应，孔某应当会通知合同相对方或者通过中介公司通知合同相对方，陈某、黄某乙知道或者应当知道孔某家庭人员对系争房屋的处理意见不一。在此情况下，孔某、陈某、黄某乙于孔某收到诉讼文书后9日内向房地产交易中心申请过户登记，并于明显低于正常20日的审核期限的4日内办妥产权过户手续并取得产权证。上述一系列的超常行为，使本院难以认定陈某、黄某乙完全不知情，据此，本院无法认定陈某、黄某乙为善意取得。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：

一、被告孔某与被告陈某、黄某乙于2010年1月8日就上海市X路X弄X号X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，该房屋产权恢复至孔某名下，所产生的费用由孔某负担；

二、被告孔某应于本判决生效之日起十日内向被告陈某、黄某乙返还购房款人民币71.2万元；

三、被告孔某与被告上海某企业（集团）有限公司就上海市X路X弄X号X室房屋所签订的《上海市公有住房出售合同》无效，该房屋恢复公有住房状态，所产生的费用由孔某负担；

四、被告上海某企业（集团）有限公司应于上海市X路X弄X号X室房屋恢复公有住房性质之日起十日内向被告孔某退还购房款人民币x元、维修基金909元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币123元，由被告孔某负担（原告已预付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长周鸣

审判员陆红英

代理审判员曹彬

书记员蒋平