上诉人（原审被告）田某某。

被上诉人（原审原告）任某某，又名孙某。

委托代理人谢金万，南召县司法局城关法律服务所法律工作者。

委托代理人李磊，南召县法律援助中心工作人员。

上诉人田某某与被上诉人任某某为房屋租赁纠纷一案，任某某于2009年12月7日向南召县人民法院提起诉讼，南召县人民法院于2010年1月15日作出判决。田某某不服一审判决，于2010年5月28日提出上诉。本院于2010年6月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田某某、被上诉人任某某及委托代理人谢金万、李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2008年2月1日，原告任某某与被告田某某签订“房屋租赁合同”，其主要内容为：“甲方（任某某），愿将人民路东端一楼和二楼共10间出租给乙方（田某某），现约定如下：……3、乙方按时预交房租、不拖延，10间房屋每年房租共为肆万捌千元整。4、房租为一年一预交，一年一约定……5、乙方在使用期间，保证基本设施完好无损，若有损坏，乙方负责赔偿或更换维修；若乙方需装修，征得甲方同意后方可进行。若乙方搬迁，装修所有费用，甲方不予承担，乙方丢地舍价。……”合同签订后，原告将其所有的位于城关镇X路X路东边门面房一层四间、二层六间交付给被告使用。4月4日，原、被告协商解除了一层四间、二层五间的租赁合同并结清租金；接着原告将一层两间、二层五间出租给民生人寿保险股份公司，约定期限3年，年租金x元，一楼每间每月租金为700元，并签订“房屋租赁合同”。对于二层南边一间，被告至今未交付给原告，同时又不支付房租，引起纠纷，原告遂诉至法院。

原审法院认为，2008年2月1日原告任某某与被告田某某签订“房屋租赁合同”，并将房屋交付使用，约定期限1年；4月4日双方协商解除了其余房屋的租赁合同，对于二楼南边一间被告持有钥匙，视为继续租赁该间房屋。租赁期间届满，双方未续签合同，被告应当返还房屋并支付租金。关于租金，因双方约定的是一、二楼X间总租金x元，对于二楼南边一间未单独约定，故对该争议房屋的租金可参照原告同期租赁给民生保险公司的租金数额计算：一楼每间每月租金700元，共四间，每月为2800元，一年为x元；总租金x元减去一楼租金x元，余下x元即为二楼租金，二楼共六间，每间为2400元，每间每月为200元，即该争议房屋每月的租金应为200元。关于租金的支付期限，因本院(2009)南召城民初字第X号民事判决书确认被告支付过两个月租金，原告之夫宋广太证明被告曾将钥匙交付于原告1周，故租金的支付期限应扣除两个月零七天，应自2008年4月8日起算。至于被告辩称租赁合同为无效合同，因无事实依据与法律依据，该辩称理由不能成立；同样，被告辩称已于2009年2月12日支付1000元租金，因该租金系付三、四、五楼的租金，与二楼无关，故该辩称理由也不成立。

原审法院判决：一、被告田某某于本判决生效后十日内返还原告任某某租赁的房屋。二、被告于本判决生效后十日内支付原告租金，租金按每月200元计算，自2008年4月8日起，至返还房屋之日止。本案受理费50元，由被告负担。

田某某上诉称：1、原审在上诉人和被上诉人租赁纠纷的民事判决中适用法律错误，不能明辨是非，依法办事。2、被上诉人在解决租赁问题时已侵犯了上诉人的财产权和名誉权，应依法追究其责任，并赔偿损失。3、原审判决认定上诉人所辩主要事实和理由不能成立，缺乏法律依据。

任某某答辩称：1、原审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判；2、被上诉人没有侵害上诉人的财产权和名誉权，需要追究法律责任某赔偿损失的是上诉人。3、上诉人请求赔偿其因租赁房屋造成的损失，无证据证实，理由不能成立。

根据诉辩双方意见，本院确定本案争议焦点为：1、原审认定事实是否正确，实体处理是否适当2、被上诉人应否赔偿上诉人损失

在二审庭审中，任某某申请吕XX出庭作证，证明2008年7月份其欲租赁争议房屋时，该房的钥匙在田某某手中；申请张XX出庭作证，证明2009年9月份任某某向田某某要房租时双方发生争吵。田某某质证意见是：吕XX作的是伪证，2008年7月份她就不在家，未见过吕XX；张XX证明的时间不对，不能采信。

本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为，任某某、田某某于2008年2月1日签订房屋租赁合同，4月4日双方因客观原因协商解除合同。合同解除后，田某某应按合同约定无条件将房屋交还给任某某，因为该合同中第5项、第6项明确约定了双方的权利义务，尤其第6项明确约定“不论出现何种原因的中止出租合同，乙方无权对外转让使用权，应交给甲方处理，甲方不予支付装修费用。”但田某某以收回其装修费用为由长期占据本案争议房屋，致使任某某无法收回和另行出租，违反了合同约定，故原审判决田某某自2008年4月8日起支付任某某房租并无不妥；关于赔偿损失部分，由于合同中明确约定不支付装修费用，故对田某某要求折价赔偿其装修费的请求不予支持，名誉权问题与本案非同一法律关系，本院不予审理。综上，原审法院认定事实清楚，实体处理正确，田某某上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费50元，由上诉人田某某负担。

本判决为终审判决。

审判长赵清军

审判员梅安生

代理审判员陈立丽

二0一0年七月二十一日

书记员李郧钦