上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2009）嘉民三（民）初字第X号
原告（反诉被告）富某某。
委托代某人庄某某，上海市三石律师事务所律师。
被告陈某某。
委托代某人戴某某，上海市锦天城律师事务所律师。
原告（反诉被告）富某某与被告（反诉原告）陈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告富某某与委托代某人庄某某，被告陈某某与委托代某人戴某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告富某某诉称，2009年5月15日，在某某房地产经纪有限公司的居间下，原、被告签订上海市房地产买卖合同，约定由原告购买被告所有的位于嘉定区X路X弄X号房屋，房屋总价款为105万元。在原告以及居间方的要求下，双方在上海市房地产买卖合同上确定的房屋价款为65万元，其余40万元在装修补偿协议中以装潢补偿款的方式支付。当日，原告支付购房款6万元。签约后，原告获悉做低房价是逃税行为，而且原告将来出售该房屋将承担巨额税费，但在签约时被告与居间方均未告知原告。嗣后，原告与被告以及居间方通过信函方式协商，将房屋价款调整为105万元，遭到被告的拒绝。为此，原告涉讼，要求解除原、被告签订的上海市房地产买卖合同，并要求被告返还原告购房款6万元。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求：一、确认原、被告双方关于装修补偿款40万元的约定无效；二、解除原、被告签订的房地产买卖合同；三、被告返还原告购房款6万元并按定金罚则赔偿原告6万元。
被告陈某某诉辩称，原、被告双方均是具有民事行为能力的人，签约时被告也不存在欺诈胁迫的行为，故双方签订的合同合法有效，原告的诉请应予驳回；在履约过程中，原告未履行付款义务，其存在违约行为，故被告提起反诉，要求：一、解除原、被告签订的房地产买卖合同；二、原告支付被告违约金4875元；三、原告支付被告赔偿金x元。
原告富某某对反诉辩称，因做低房价是逃税行为，故原告仍要求被告按照105万元的房价进行交易，并重新签订合同，支付房款，但被告不同意，因此，原告未继续付款。
经审理查明，被告欲出售位于嘉定区X路X弄X号店铺，通过某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）挂牌出售。2009年5月12日，原告在某某公司签署非居住用房买卖居间协议。主要内容为：甲方（被告）委托丙方（某某公司）出售位于嘉定区X路X弄X号店铺，建筑面积为58.28平方米，乙方（原告）求购该房产的实际转让价格计105万元，该价款中包含补偿款40万元，并对房款的支付等作了约定。同年5月14日，被告对该协议也签字确认。2009年5月15日，原、被告签订上海市房地产买卖合同。合同约定，由原告购买被告所有的位于嘉定区X路X弄X号店铺，房屋建筑面积为58.28平方米，房地产转让价格为65万元；签订本合同当日，原告应支付被告定金6万元；2009年6月5日前，原告应支付被告首期房价款37万元（并对剩余房价款的支付进行了约定）；原告未按合同付款协议约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过15日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付15日的违约金外，被告有权单方解除合同；被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20％；被告可从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给原告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，原告应在接到书面通知之日起7日内向被告支付；双方在2009年7月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；在合同附件二中约定，随房屋同时转让的有固定装修。同日，原、被告又签订装潢补偿协议，主要内容为双方签订的房地产买卖合同中因未包含现有装潢和附属设施、设备以及投资补偿等，经协商双方达成如下协议：原、被告同意补偿款的作价人民币40万元，原告应于产权交易过户当日支付上述款项给被告；如本次交易之合同价未通过房地产交易中心及税务机关审核，导致本次交易无法进行，则被告应按规定负责缴纳税费等。签约当日，原告即支付给被告定金6万元。嗣后，原告要求将合同中约定的房价款65万元更改为实际交易价格即105万元，被告未予同意。为此，原告未按照合同约定的时间支付首付款，并提起诉讼。
另查，原告于2009年8月20日收到被告的反诉民事诉状副本。
审理中，原告认为，某某公司在居间时，为使被告少缴税而做低房价，但并未告知做低房价会导致原告再次交易时将缴纳巨额税费；原告在得知上述情况后，要求将合同中约定的房价款65万元更改为实际交易价格即105万元，但被告不同意，导致双方没有交易；由于双方签订的装潢补偿协议是为做低房价，其目的是为了逃税，该行为违反了法律的规定，因此，该协议应属无效；现被告若将合同约定的房价款更改为105万元，原告仍愿意购买，故申请撤回解除原、被告签订的房地产买卖合同以及被告返还原告购房款6万元并按定金罚则赔偿原告6万元的诉讼请求，仅要求确认原、被告双方关于装修补偿款40万元的约定无效。被告表示，双方所签订合同系真实意思的表示，被告并无欺诈行为；且原告在签订居间协议时，其先将补偿款确定为40万元，被告对此也无异议，因此，被告在主观上不存在做低房价的行为。对此，被告提供证人代某某出庭作证。证人代某某陈某，其所在公司在居间时，并无做低房价，装修补偿协议是原、被告双方约定，但讼争房屋在双方签约时的市场正常交易价格在105万元左右。被告认为，由于原告未履行合同约定的付款义务，其行为已构成违约，故坚持其诉讼请求；另，鉴于目前房价上涨，本案讼争房屋的房价已上涨至120万元左右，因此，被告不可能按照原有价格将房屋出售给原告；若原告坚持购买，被告愿以到手价115万元的价格出售。原告对此不予接受，并表示本案讼争房屋的房价已经上涨，被告也没有经济损失，故被告所提出的违约金过高，要求法院进行调整。
上述事实，有非居住用房买卖居间协议、上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、装潢补偿协议、收据、照片、证人代某某的证言等以及本案的庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告签订的上海市房地产买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。关于装修补偿协议中约定的装修补偿款40万元，根据原、被告在庭审中的陈某和合同附件二中约定（即随房屋同时转让的有固定装修）以及证人的证言分析判断，双方讼争房屋的市场交易价格为105万元。因此，本院认定装修补偿协议中约定的装修补偿款40万元实为房款，是双方为规避税收而设定的条款，该故意做低房价的行为有违相关法律，应为无效民事行为。但是原、被告之间交易的目的是明确的，装修补偿协议中约定的装修补偿款40万元被确认无效后不影响房屋交易行为的成立。对原告撤回要求解除原、被告签订的房地产买卖合同以及被告返还原告购房款6万元并按定金罚则赔偿原告6万元的诉讼请求，于法不悖，应予照准。由于原告不履行付款义务，违反了合同约定，被告要求解除合同之诉请，合法有据，应予支持。因被告在诉讼前未以书面方式通知原告解除合同，而是在本案中提起反诉要求解除合同，故本院确认原告收到被告的反诉状副本之日为合同解除日。对于被告要求原告按照合同约定支付违约金和赔偿金的诉请，因原告认为被告主张的违约金过高，申请对违约金进行调整，且考虑被告已收取了原告的定金，而讼争房屋的房价已经上涨，被告在客观上也未遭受财产损失，故对被告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认原告富某某与被告陈某某于2009年5月15日签订的装潢补偿协议中补偿款人民币40万元的约定无效；
二、确认原告富某某与被告陈某某于2009年5月15日签订的上海市房地产买卖合同于2009年8月20日解除；
三、被告陈某某要求原告富某某支付逾期付款违约金人民币4875元的诉讼请求，不予支持；
四、被告陈某某要求原告富某某支付违约赔偿金人民币x元的诉讼请求，不予支持。
本案本诉受理费1300元、反诉受理费1671.88元，合计诉讼费2971.88元，由原告富某某负担1300元，被告陈某某负担1671.88元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长顾慧萍
审判员张开红
人民陪审员方慈方
二○○九年十二月十七日
书记员沈萌艺
审判长顾慧萍
审判员张开红
代某审判员方慈方
书记员沈萌艺
