原告李某某，男，汉族，48岁。

委托代理人郭某某，靳淑繁。

被告娄某甲，女，汉族，26岁。

委托代理人赵某某。

被告娄某乙，男，汉族，52岁。

第三人汪某某，女，汉族，78岁。

委托代理人陈某某。

原告李某某诉被告娄某甲、娄某乙，第三人汪某某租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年7月12日公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人郭某某、被告娄某甲及其与被告娄某乙的共同委托代理人赵某某、第三人汪某某及其委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某某诉称，2010年5月26日，原、被告双方就位于郑州市二七区X街X号院附X号房屋的转让事宜签订了转让协议一份，原告于当日向被告交纳转让费x元。然而，就在原告准备开门营业时，原告才得知被告并非系该房屋的所有人。此时，该房屋的所有人汪某某说该房不能转租，并不准原告营业。至今，原、被告双方所签订的合同目的不能实现。为此，原告提起诉讼，要求：1、依法解除原、被告双方于2010年5月26日签订的转让协议；2、依法判令被告退还转让费x元；3、本案诉讼费用由被告承担。

原告为支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、原、被告于2010年5月26日签订的协议书一份，证明二被告将其经营的郑州市二七区X街X号院附X号旅社转让给原告，同时保证合同期满后为原告出面延续合同，否则赔偿原告x元；2、被告娄某甲于2010年5月6日向原告出具的收条一份，证明原告如约将转让费x元交给了被告；3、第三人汪某某出具的证明两份，证明第三人不准许被告转租。

被告娄某甲、娄某乙辩称，1、原告要求解除双方所签订的协议无法律依据，不符合《合同法》第94条规定的解除合同的情形；2、该协议是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律的相关规定，双方应诚实履行合同，故转让费不应退还；3、原告诉讼的事实理由部分与事实不符，该协议是经过中间人张汉营介绍的，原告称其5月26日才知道被告并非房屋所有人是不成立的。原告的合同目的无法实现是由于房东的原因造成的，故其应当起诉房东。4、娄某乙不是被告主体，原告起诉娄某乙无道理。2007年1月27日的租赁合同的承租人是娄某甲，2010年5月26日签订的协议也是娄某甲所签，收条也是娄某甲出具的，娄某甲是实际的承租人，故本案与娄某乙无关。

被告娄某甲、娄某乙为支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、2007年1月27日被告娄某甲和第三人所签订的租赁合同一份，证明被告娄某甲对所涉诉的房产享有使用、收益权，也有转租权；2、中间人张汉营于2010年7月1日出具的证明一份，证明协议签订的经过，同时证明原告是明知被告对此房不享有所有权的。

第三人汪某某述称，1、第三人的行为并无不当，不应承担责任。2007年1月27日两被告租赁第三人房屋时已明确约定不能转让，2010年5月26日二被告私自转租，第三人并不知情，第三人得知后阻止了此事。二被告的私自转租行为不仅损害了第三人的所有权，也损害了房屋，第三人保留对二被告提起主张的权利；2、被告应独自承担责任。2010年5月中旬，第三人明确告知被告房屋到期后不续租，并不得转让，而被告私自转租并收了x元，可以看出被告主观上有欺诈，故应判令二被告返还原告转让费并赔偿损失。

第三人汪某某未提交证据。

本院对原、被告所提交的证据认证如下：原告所提交的证据1、2、3，被告对证据1、2无异议，认为证据3是第三人本人所写，而第三人是本案当事人，其应当提交证据来证明其主张。第三人对原告所提交的证据均无异议，认为证据3也是第三人的陈某意见，属法定证据之一。本院认为，原告所提交的三份证据，能够证明本案事实，其证明力本院予以确认；对被告所提交证据1、2，原告及第三人均提出异议，原告认为证据1是复印件，不予质证。证据2未附证人的身份证明，无法证明是证人所写。第三人同意原告的质证意见，并认为证据1上并没有第三人的签名，对该证据的内容不予认可。本院认为，被告所提交的证据1系复印件，无法与原件核对，证据2无证人身份证明，且原告及第三人对该二份证据均不予认可，被告亦未提交其他证据相印证，故该二份证据不能证明本案中第三人同意被告转租这一事实，其证明力本院不予确认。

本院根据双方当事人及第三人的陈某、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2007年1月27日，被告娄某甲租赁第三人汪某某所有的位于郑州市二七区X街X号院附X号房屋开办旅社。2010年5月26日，原、被告双方经协商，被告将其租赁的位于郑州市二七区X街X号院附X号房屋所开办的旅社转让给原告李某某，双方约定旅社转让费为x元。当日，双方签订了简易的转让协议一份，协议约定：被告娄某甲将X号院旅社转让给原告，承诺合同期满时为原告出面将合同往下续延。如果合同无法延续，娄某甲赔偿原告x元。原告及被告娄某甲在协议的甲方、乙方处签字，中间人张汉营也在协议上以中间人的身份签字，被告娄某乙在协议上签字，但未显示其在协议中的地位。协议签订后，原告向被告娄某甲交纳了转让费x元，被告娄某甲给原告出具了收条。2010年5月28日，在原告准备开门营业时，第三人汪某某（房东）通知原告说该房不能转租，并不准原告营业。为此，原告以双方所签订的合同目的不能实现为由提起诉讼，要求：1、依法解除原、被告双方于2010年5月26日签订的转让协议；2、依法判令被告退还转让费x元；3、本案诉讼费用由被告承担。

另查明，1、2007年1月27日，被告娄某甲租赁第三人汪某某所有的郑州市二七区X街X号院附X号房屋时，约定租赁期限为4年，到期日为2011年2月1日。月租金为1300元。2、被告娄某甲向第三人汪某某交纳了2010年4月至2010年7月30日的租金5100元。

本院认为，原告与被告娄某甲所签订的虽是旅社转让协议，但从合同的内容和目的上看，实质上是被告娄某甲对其所租赁房屋的转租，该转租协议不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。本案中，被告娄某甲未征得第三人汪某某的同意，将所租赁的房屋转租给原告，致使第三人汪某某不准许原告开门营业。对此，被告娄某甲亦未履行协助义务，其行为显属不当。因被告娄某甲的违约行为致使原告不能实现合同目的，原告为此要求解除其与被告娄某甲所签订的转让协议，并要求被告娄某甲退还转让费x元的诉讼请求理由正当，本院予以支持。被告娄某乙在与第三人汪某某的租赁合同中不是合同当事人，在娄某甲与原告所签订的转让协议中，其仅在合同上签名，未显示其是合同主体，原告亦未提交被告娄某乙就是转让协议的当事人的相关证据。因此，原告要求被告娄某乙承担民事责任的请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告娄某甲称原告无法实现合同目的的原因是由于第三人汪某某的行为所致，应当由汪某某承担责任的辩称，不符合合同的相对性原理，其辩称理由不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告李某某与被告娄某甲于2010年5月26日所签订的转让协议；

二、被告娄某甲于判决生效后十日内，退还原告李某某转让费x元；

三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1180元，由被告娄某甲承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长王俊丽

审判员刘文锋

人民陪审员李某珍

二0一0年七月二十一日

书记员王冬惠