原告江某

原告周某

原告江某

被告上海某房地产开发有限公司

原告江某、周某、江某与被告上海某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告江某及原告周某、江某的委托代理人，被告上海某房地产开发有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告江某、周某、江某诉称，原、被告就购买位于上海市X路X弄《某城》X号X室商品房签订《上海市商品房预售合同》，约定了双方各自的权利和义务，但在实际履行过程中，在被告发出交房通知时，被告没有按规定缴纳物业维修基金，不符合合同第十条的约定，故其应当承担逾期办理房地产初始登记手续、取得房地产权证（大产证）的责任以及违约金之责任，现请求法院判令1、被告向原告支付逾期办理房地产初始登记手续、取得房地产权证（大产证）的违约金（按每日万分之二点一的标准，从2009年3月15日算至2009年6月19日止共x元）；2、本案诉讼费由被告负担。

被告上海某房地产开发有限公司辩称，双方在合同中约定，若被告逾期交房，原告同意被告在取得《住宅交付使用许可证》后180日内办理大产证，涉案房屋系逾期交房，故根据上述约定，办理大产证的期限应是在2009年3月12日取得《住宅交付使用许可证》之后的180日内，而被告实际取得大产证的日期是2009年6月19日，因此，被告办理大产证并未违约，同时，维修基金也在双方补充约定的期限内缴纳完毕。如果被告属逾期办理大产证，那么开发商逾期办理大产证与购房人一般无直接利害关系，原告依据上述理由要求赔偿其损失，应当提供证据，但原告未能就此进行举证。综上理由，被告不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2007年12月10日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定系争房屋总价为x元，被告应于2008年9月15日前交付房屋，房屋的交付条件为取得了《住宅交付使用许可证》，已按规定缴纳了维修基金等，如被告未能按期交房，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房款日万分之一计算，自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天后的违约金按日万分之二计算，逾期超过180天，原告有权单方面解除合同。同时，被告承诺于2009年3月15日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。如到时不能取得大产证，原告有权单方面解除合同。合同第十四条约定，被告在办理了房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，原被告签订《房屋交接书》；在签署《房屋交接书》之日起30天内，双方办理系争房屋的房地产权证（小产证）。在补充条款第三条中约定，被告应于2008年9月15日前交付房屋，除不可抗力；该房屋交付时需取得《住宅交付使用许可证》；被告对该房屋设定的抵押已经注销；被告承诺在2009年3月15日前办理房地产初始登记手续，并按规定缴纳物业维修基金，取得新建商品房房地产权证（大产证）。在第五条中约定，若被告延期交房，原告同意被告在取得《住宅交付使用许可证》后180天内办理房地产初始登记手续，取得大产证，被告应在取得大产证后协助原告办理小产证，双方并就其他购房事宜作了约定。

2008年11月28日，被告出具《关于某城三期B块交房日期及逾期赔偿事宜的回复》，内容如下：某城三期B块住宅将于2009年1月25日之前取得“入住许可证”并交房，若逾期，自2009年1月16日起至交房日，我公司将按业主已支付的房款日万分之六的违约金给予赔偿。

2009年2月9日，政府相关部门、被告及小区X、23、X号楼业主代表就被告逾期交房、业主有权退房、被告应当赔偿等事宜进行协商，并形成协议书。

2009年3月12日，被告取得系争房屋之新建住宅交付使用许可证。

2009年3月20日，原告向被告发出退房通知函。

2009年5月31日，被告按规定缴纳了维修基金。

2009年6月19日，被告办理房地产初始登记手续，取得了房地产权证（大产证）。

2009年7月初，被告向原告发出办理小产证通知书，通知原告从7月18日起，至相关部门领取资料，办理产证。

2009年8月8日，原被告签订了《交房业主收/退款明细表》，就被告逾期交房的违约金（计算至2009年3月14日）作了结算，目前原告已取得了系争房屋的产权证。

审理中，原告表示因大产证的逾期办理，导致其户籍难以及时迁入，房屋的再次交易也存在障碍，虽然损失难以举证，但被告应当就上述违约行为承担责任。

本院认为，原被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效，双方应当恪守履行。从案件查明的事实分析，被告未能在合同约定的2008年9月15日前交付房屋，构成逾期交房，且双方对被告的逾期交房（实物交房）的违约金也已进行了结算，本院对上述事实予以确认。根据双方对延期交房（权利转移）适用补充条款第五条内容的约定，双方约定的办理新建商品房房地产权证（大产证）的日期应为取得交付使用许可证后的180天，即2009年9月初即可，而被告实际取得大产证的日期是2009年6月19日，故大产证取得的日期符合约定。又由于双方在补充条款第三条中，将缴纳维修基金变更约定为被告办理大产证时应当履行的义务，成为房屋权利交付的条件之一，而被告确实在取得大产证之前履行了缴纳义务，因此，被告的上述行为，也符合约定。综上所述，原告关于被告逾期办理大产证构成违约的意见，与事实不符，故对原告的诉讼请求，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：

对原告江某、周某、江某要求被告上海某房地产开发有限公司支付逾期办理房地产初始登记手续、取得房地产权证（大产证）的违约金之诉讼请求不予支持。

本案受理费人民币347元（原告预付），减半收取计人民币173.5元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员王飞

书记员王春晖