原告（反诉被告）驻马某市第一高级中学。
被告（反诉原告）马某。
委托代理人赵伦领、周某某，河南伦宸律师事务所律师。
原告驻马某市第一高级中学（以下简称市一高）与被告马某租赁合同纠纷一案，原告于2010年3月16日向本院提起诉讼，本院于当日作出受理决定。本院于2010年7月15日依法组成合议庭与另六案公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人崔长青、被告委托代理人赵伦领、周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1996年12月，原告与驻马某地区今日华东电讯有限公司（以下简称华东公司）签订租房合同一份，约定：由华东承租原告位于学校大门口西侧、解放路北侧的门面房一间（自东向西房屋编号为X号），租赁期限至2006年11月30日。2000年7月，华东公司将承租原告房屋转租给被告马某。租赁期限届满后，原、被告双方未续签合同，但被告一直使用该房屋。2008年7月25日，原告委托驻马某市驿城区公证处向被告发书面通知一份，要求被告如需继续承租房屋应于2008年8月1日前与原告签订租赁合同，租金标准为每月2084元，并交清2008年8月1日前所欠租金x元。如不签订租赁合同，视为不再承租该房屋，应在2008年8月1日前将房屋腾空并移交给原告；逾期交付房屋，按照每天1000元的标准赔偿原告经济损失直至搬出。通知送达后，被告至今未与原告签订租赁合同，也未将房屋交付给原告。为此，请求1、依法判令被告搬出租赁房屋，并将房屋交付给原告；2、依法判令被告赔偿原告自2006年12月1日起至2010年3月1日的经济损失x元（2007年1月1日至2008年8月1日为x元；2008年8月1日至交付房屋之日按每月2084元计算），此项请求至被告搬出并交付房屋之日止。
被告答辩并反诉称，1、原告请求被告搬出房屋，缺乏事实及法律依据。2、根据租房合同约定，如需续订合同，应在合同到期前一个月续签，而原告在距合同到期尚有八个月就通知被告交纳x元续签合同的定金，并口头承诺到合同到期前按原合同续签。被告于2006年4月30日向原告交纳定金x元，但原告在合同到期日前单方提高租金，拒绝按原合同内容续签合同。为此，提起反诉请求：1、被反诉人与反诉人按照1996年12月1月双方所签租房合同内容续签合同；2、被反诉人双倍返还定金x元；3、被反诉人赔偿反诉人x元定金的利息损失（标准按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算，时间从2006年4月30日起至返还定金或续签合同之日止）。
原告针对被告的反诉辩称，1、反诉人请求与被反诉人按原合同内容续签合同缺乏事实和法律依据；2、反诉人请求被反诉人双倍返还x元定金及赔偿利息亦没有事实和法律依据，应驳回反诉人的反诉请求。
经审理查明，1996年12月1日，原告市一高与华东公司签订租房合同一份。合同约定：1、原告将其解放路营业房一间出租给华东公司，租期从1996年12月1日至2006年11月30日，租期10年，每月租金618元，十年房租x元；2、订合同时华东公司先交十年房租的50%，交付使用时全部交清；3、合同续定：合同到期前一个月续订合同，逾期不订者原告有权收回房屋；4、华东公司在租用原告营业房期间，不得私自将房屋转租他人，若确需转让，应经原告同意后，才能办理转让手续，否则原告有权收回房屋，一切经济损失有华东公司负责。合同签订后，双方均按合同约定履行了义务。2000年7月2日，华东公司将该房屋转租给被告马某。2006年4月18日，原告市一高向被告马某下发通知一份，通知：马某所租的门面房于2006年12月30日合同到期，马某有优先续签合同权，马某应于2006年4月28日前向市一高交纳x元续签合同定金，如未在2006年4月28日前向市一高交纳续签合同定金，视为马某放弃续签合同权。被告马某收到通知后，于2006年4月27日向原告市一高交纳门面房续签合同定金x元。2006年12月19日，原告市一高又向被告马某下发通知一份，通知：双方于1997年1月1日所签订的合同于2006年12月30日到期，如马某同意续订房屋租赁合同，月租按1212．39元，一次性交清15年房屋租金x元，交款时间从2006年12月19日起至2006年12月28日止，如在2006年12月28日下午四点之前不交完房租，视为马某放弃租赁房屋及优先承租权。后由于双方对房屋月租金标准未达成一致意见未续签合同。2006年11月30日合同到期后，被告马某一直使用该房，但未向原告市一高交付租金。2008年7月25日，原告市一高向被告马某公证送达通知一份，通知：马某在2008年8月1日前交清所欠租金x元（至2008年8月1日）。如需继续承租该房，应在2008年8月1日前，按每月2084元的租金标准签订租赁合同（注：凡在2008年7月28日前签订租赁合同的，市一高将给予一个月租金的优惠政策）。如不再承租该房，应在2008年8月1日前将所租用房屋腾空并移交市一高。凡在2008年8月1日前未与市一高签订租赁合同的，视为不再承租该房。庭审中，被告马某称，市一高让其预交x元续签合同定金时口头承诺合同到期日还按原合同续签，并提供证人王金枝、马某、王建民出庭作证，该三位证人均是原告市一高门面房的承租户。原告市一高对被告马某的说法不认可，并以证人与本案争议事实之间有利害关系及证明内容不实为由对证人证言提出异议。另，因原、被告双方对2008年8月1日以后的房屋租金标准达不成一致意见，原告于2010年4月16日向本院提出评估申请，要求对被告所承租的原告大门东侧第十二间门面房月租金进行评估，本院技术室委托驻马某振兴资产评估事务所进行了评估，该评估机构于2010年7月9日作出驻振评司鉴字（2010）第X号司法鉴定意见书，鉴定结论为，市一高大门东侧自东向西第十二间门面房建筑面积为33.6平方米，2008年8月1日至2009年8月1日的月租金价值为2520元，2009年8月1日至2010年8月1日的月租金价值为2688元。
上述事实，有原告提供的租房合同一份、公证书一份及司法鉴定意见书一份，被告提供的租房合同一份、2006年4月18日通知一份、定金收条一份、2006年12月19日通知一份、2008年7月25日通知一份及当事人陈述在卷为证。
本院认为，原告将其大门西侧门面房一间出租给被告使用，被告向其支付租金，双方之间形成房屋租赁合同关系。后双方均按1996年租房合同中约定的内容履行了交房及支付租金的义务。2006年11月30日租期届满，双方因月租金问题达不成一致意见而未续签合同，但被告一直使用该房。2008年7月25日，原告公证通知被告如需继续承租房屋，应在2008年8月1日前与原告以每月2084元的租金标准签订租赁合同，凡在2008年8月1日前未与原告签订租赁合同的，视为不再承租该房。但双方至今仍因新租金标准达不成一致而未签订租赁合同，双方之间的租赁合同关系于2008年8月1日已解除。故从2006年12月1日租赁合同到期至2008年8月1日租赁关系解除期间，双方之间应视为不定期租赁合同关系，月租金标准应参照1996年租房合同的租金标准执行即每月618元，从2006年12月1日起至2008年7月31日止，计20个月，租金为x元。因2008年8月1日双方之间的租赁关系已解除，被告至今仍占用该房，其行为构成侵权，应承担相应的赔偿责任，赔偿标准应参照司法鉴定意见书中的月租金价值执行，因2008年8月1日至2009年8月1日月租金价值为2520元，从2008年8月1日起至2009年7月31日，计12个月，租金为x元；因2009年8月1日至2010年8月1日月租金标准为2688元，从2009年8月1日至2010年3月1日，计7个月，租金为x元。故原告请求被告搬出租赁房屋，赔偿上述损失，于法有据，本院予以支持。被告辩称，原告通知其交x元续签合同定金时，口头承诺按1996年所签租房合同的租金标准与其续签合同。为证明其主张，被告申请证人王某某、马某、王某出庭作证，但三位证人均是原告门面房的承租户，与本案争议事实之间存在利害关系，故对该三份证人证言，本院不予采信。除此之外，被告也未提供其他证据证明其主张，且原告对其说法亦不认可，故被告辩称理由不能成立，本院不予支持。关于被告要求原告按照1996年12月1日签订的原合同内容续签合同的反诉请求，因合同是双方意思一致的合意，而本案中，双方之间的租房合同在2008年8月1日已经解除，原告不同意与被告按1996年12月1日所签原合同内容签订合同，且双方至今未对租金达成合意，故对被告要求与原告按1996年12月1日双方所租房合同的内容续签合同的请求，于法无据，本院不予支持。本案中,被告为与原告续签租赁合同，向原告交付x元定金，该定金性质应为成约定金，但被告交付定金后，双方由于对月租金问题达不成一致至今未签订租赁合同，故原告应返还被告交纳的定金x元，并赔偿该款利息损失，利息应从被告交纳定金之日即2006年4月30日起至还款之日止，按中国人民银行公布的同期银行存款利率计算。被告请求原告双倍返还定金x元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六第，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第(四)项、第（七）项之规定，判决如下：
一、限被告马某于本判决生效后十日内搬出租赁房屋，并将房屋交付给原告驻马某市第一高级中学。
二、被告马某于本判决生效后十日内向原告驻马某市第一高级中学支付租金x元（每月618元，从2006年12月1日起至2008年7月31日，20个月，计款x元）。
三、限被告马某于本判决生效后十日内赔偿原告驻马某市第一高级中学经济损失x元（2008年8月1日起至2009年7月31日，计12个月，租金标准为2520元，计款x元；2009年8月1日至2010年3月1日，计7个月，月租金标准为2688元，计款x元）。2010年3月1日至交付房屋之日止的损失参照司法鉴定意见书中2009年8月1日至2010年8月1日月租金标准2688元执行。
四、限原告驻马某市第一高级中学于本判决生效后十日内向被告马某返还定金x元及利息（利息从2006年4月30日起至定金返还之日止，利率按中国人民银行公布的同期银行存款利率计算）。
五、上述第四项可冲抵第二、三项的款项。
六、驳回被告李爱菊的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本诉案件受理费1100元，由被告负担。反诉案件受理费2150元，减半收取1075元，由原告负担537.5元，被告负担537.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马某市中级人民法院。
审判长王秉光
审判员肖某
人民陪审员黎卫民
二Ｏ一Ｏ年七月二十一日
书记员闫宏
