辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

（2005）沈民（2）房终字第X号

上诉人（原审被告）：沈阳翔凤房地产（集团）有限公司，住所地：沈阳市沈河区X路X号。

法定代表人：倪某某，系总经理。

委托代理人：李某铎，系辽宁法德律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：李某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市皇姑区X路X号4-X号。

委托代理人：杨某某，女，X年X月X日出生，汉族，系家乐福超市X镇店员工。住址：沈阳市皇姑区X路X号X室。

上诉人沈阳翔凤房地产（集团）有限公司因与被上诉人李某房屋拆迁合同纠纷，不服沈阳市皇姑区人民法院（2005）沈皇民二房初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2005年8月22日受理后，由审判员张卓琦任审判长，审判员高子丁主审，与代理审判员曹桂岩共同组成合议庭，开庭公开审理了本案。上诉人翔凤公司委托代理人李某铎，被上诉人李某委托代理人杨某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

经审理查明，2001年5月15日，翔凤公司为拆迁人与李某为被拆迁人签订《房屋拆迁协议》，约定翔凤公司对荆江街地区实施拆迁；李某于2001年5月15日搬出上址，原有产籍房屋腾空，自建房屋自行拆除；过渡期间用房由李某解决；李某原住违建房，原地安置，安置房屋在2003年6月1日前兑现；搬家补助费210元。协议签订后，李某如约履行了搬迁义务，并于2002年8月5日交纳增加面积款24，960元，收据中明确收费标准为每平方米520元，计费基数为48平方米。翔凤公司现已无房屋安置。因翔凤公司未履行安置义务，李某于2005年1月18日诉至原审法院，要求1、翔凤公司按协议执行，原地安置住房；2、如不能安置住房，按协议回迁地商品房价格给予货币安置；3、给予经济及精神损失赔偿1万元。

上述事实，有《房屋拆迁协议》、《增加面积款专用收据》及当事人陈述笔录，经双方当事人庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。

原审法院认为：翔凤公司、李某签订的房屋拆迁协议，系双方当事人真实意思表示，予以确认。双方当事人均应按协议约定行使权利和履行义务。李某已按协议履行了搬出拆迁房、交纳各项费用的义务，翔凤公司未按协议约定履行在约定时间、在原地给李某安置回迁房的义务，且现因未为李某等人盖回迁安置房而无法履行原地安置义务。导致双方签订的合同目的已不能实现。对此翔凤公司应承担违约责任。根据合同法规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿经济等违约责任。”现翔凤公司已无法也不能承担继续履行的违约责任。故李某要求翔凤公司按协议安置住房的诉讼请求，不予支持。根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁时，拆迁人应对被拆迁人给予货币补偿或安置。在安置不能时，只能货币补偿，故本案最有效的补救措施为货币补偿。而李某也提出货币补偿的请求，翔凤公司也同意货币安置，故翔凤公司应以货币补偿方式承担补救措施的违约责任。关于以何种货币补偿为准的问题，现李某主张按2004年度沈阳市各区域住宅房屋拆迁补偿保障单价计算，即每平方米为2，806元，翔凤公司主张按当时货币安置计算即35，000元。对此原审认为，采取补救措施的目的，就是为了最大限度地保护守约方，挽回违约方为其造成的损失。损失赔偿额应当时是因违约所造所的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，如翔凤公司按约履行，现李某已在该地区享有48平方米的楼房一间。该回迁区域为二级区域，按沈阳市2004年房屋市场平均交易价格为平方米2，806元。在双方对补偿价格不能认同一个数；又无同类地区，同类房屋评估价的情况下，按政府部门最新公布的平均价予以计算是符合公平原则的，故对李某按2，806元计算的诉讼请求予以支持。关于李某主张赔偿经济损失问题，根据相关规定，被拆迁房自行解决过渡用房的，在过渡期限内，由拆迁人支付临时过渡补助费。故李某的该主张，予以支持。具体数额应按政府的相关规定计算，但考虑到李某只主张10，000元，故如超过10，000元，应予10，000元为准。关于李某主张精神损失，无法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，原审法院判决：一、翔凤公司赔偿李某货币安置款134，688元（48平方米×2806元）；二、翔凤公司给付李某临时过渡补助费10，000元（从2001年5月起到2003年6月每月按150元计算，从2003年6月至2004年4月按每月200元计算，2004年5月起至2005年6月时止每月给付400元计算）（上述款项于判决生效后10日内一次给付）三、驳回双方其他诉讼请求。诉讼费4，404元由翔凤公司承担。

宣判后，翔凤公司不服，向本院提出上诉称，被上诉人被拆迁的房屋属于违章建筑，应当依法不予安置和补偿；按照沈阳市公布的补偿标准，被上诉人的房屋位于沈阳市二类区域，即使安置也不应按照2806元的标准，原审判决货币安置款数额错误；按照国家及地方规定，对违章建筑房产不支付临时补助费。原审认定事实及适用依据错误，要求二审改判。

李某辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人于2001年5月15日签订了房屋拆迁协议，所以上诉人应履行协议，房屋是否为违建与拆迁协议的履行无关；拆迁协议约定原地回迁，但上诉人没有房屋给被上诉人安置，所以应按回迁房屋面积及回迁地点的房屋现有价格2，806元/平方米计算给予补偿；上诉人为拆迁受益人，所以被上诉人的临时过渡补助费应由上诉人承担。要求二审维持原判。

本院认为，上诉人翔凤公司在实施建设拆迁时，确认被上诉人为被拆迁人，并与被上诉人签订的《房屋拆迁协议》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，是双方真实意思表示。国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第二款虽规定“拆除违章建筑，不予补偿”，但并非不得补偿。上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁协议》中明确约定上诉人对被上诉人原住违建房予以安置。被上诉人原有违建房已被拆除，上诉人已收取了被上诉人交纳的增加面积款，证明上诉人已同意为被上诉人予以安置。上诉人就被上诉人的违建房予以补偿，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，双方所签《房屋拆迁协议》，系有效协议。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。现上诉人以“法律规定‘违建房不予安置’”为由，提出上诉人不应对被上诉人进行安置，本院不予支持。因上诉人现无法履行原地安置房屋义务，上诉人已根本违约。原审依被上诉人的诉讼请求，按2004年沈阳市房屋市场二级区域平均交易价格2，806元/平方米，判决上诉人给付被上诉人货币补偿，并无不当。上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁协议》，对临时过渡补助费并无约定，而相关规定中的临时过渡补助费系针对有产籍房屋制定，原审判令上诉人给付被上诉人临时过渡补助费，并无依据，且被上诉人在原审并无此项诉讼请求，故原审此项判决亦超出当事人诉讼请求范围。因上诉人未按约定履行安置义务，属违约，上诉人应从2003年6月1日起至本判决确定的给付之日止，赔偿被上诉人未如期获得安置的经济损失，可酌情按每月租房损失300元计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2005）沈皇民二房初字第X号民事判决第一项；

二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2005）沈皇民二房初字第X号民事判决第二、三项；

三、上诉人沈阳翔凤房地产（集团）有限公司赔偿被上诉人李某未按期回迁的经济损失，从2003年6月1日起至本判决确定的给付之日止，按每月300元计算；

前述一、三项给付款项，于本判决发生法律效力后十日内给付。

四、驳回上诉人其他上诉请求。

一、二审案件受理费计8，808元，由沈阳翔凤房地产（集团）有限公司负担8，758元，由李某负担50元。

本判决为终审判决。

审判长张卓琦

审判员高子丁

代理审判员曹桂岩

二00五年八月十四日

书记员刘振华