原告潘某。

被告朱某。

被告何某。

原告潘某诉被告朱某、何某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年7月13日立案受理后，依法由审判员张嵩独任审判。并于2009年8月11日第一次公开开庭进行了审理。原告潘某的委托代理人汤卫忠、被告朱某、被告何某的共同委托代理人到庭参加诉讼。根据原告的申请，本院依法委托上海同信房地产估价有限公司对本案所涉的房屋差价进行评估。2009年12月17日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告潘某的委托代理人、被告朱某、被告何某的共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告潘某诉称：两被告于1999年5月4日登记结婚。2000年5月5日，原告与被告朱某签订《房屋买卖协议》，约定被告提供产品人民币30万元正，货款满30万元后，被告朱某为原告办理好房屋产权，交付给原告，期限为2年。合同签订后，原告即根据被告的要求供货。后双方发生纠纷诉诸法院。2007年8月18日，法院作出（2006）青民一（民）初字第X号民事判决，确认原告与被告朱某于2000年5月5日签订的《房屋买卖协议》有效，且判令被告朱某交付房屋并协助办理房屋过户手续等。被告朱某不服该判决上诉至上海市第二中级人民法院，上海市第二中级人民法院于2008年1月16日作出（2007）沪二中民二（民）终字第X号民事裁定，裁定将本案发回重审。2008年9月25日，法院作出（2008）青民三（民）重字第X号民事判决，该判决主文如下：原、被告于2000年5月5日签订的房屋买卖协议于2002年5月4日终止;对原告要求被告朱某交付涉案房屋及办理过户手续的诉讼请求不予支持。原告不服上诉至二中院。二中院于2009年6月19日作出（2009）沪二中民二（民）终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。同时该判决认定：原告可通过包括诉讼在内的方法向被告主张房款，并主张相应的经济损失。原告认为，导致涉案房屋买卖协议终止的过错在于被告朱某，被告不仅须如数返还房屋转让款，还须赔偿原告经济损失。故原告现要求判令：两被告立即返还房屋转让款203,790元；两被告赔偿原告经济损失（暂计10万元，最终待评估后确定）；本案诉讼费由两被告承担。审理中,原告将第二项诉讼请求变更为:要求两被告赔偿原告房屋差价款30万元；要求两被告支付原告利息损失（以本金203,790元，从2006年6月1日计算至本判决生效之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）

被告朱某辩称：上海市第二中级人民法院在判决书中写明的一句话（原告诉状中所称）不是二中院的生效判决，只是告知原告的诉讼权利。原告实际上没有严格履行合同义务，原告第一次起诉时间是2006年5月，已经超过诉讼时效。涉案合同中止是由于原告自己的过错，故原告无权主张损失。因此本人不同意原告的诉讼请求。

被告何某辩称：本案所有纠纷都是原告与被告朱某之间所发生的，本人并不知情，故本人不同意承担责任。

经开庭审理查明：2000年5月5日，原告（作为乙方）和被告（作为甲方）签订房屋买卖协议一份，约定：“因甲方资金紧缺，将青浦区X路X弄X号门面房卖予乙方，交易方式：乙方向甲方提供产品叁拾万元正，贷款满叁拾万元后，甲方为乙方办理好房屋产权，交付给乙方，期限为贰年”。合同签订后，原告陆续向被告朱某送货，截至2004年2月24日，原告累计送货203,790元，后原告一直没有送货给被告朱某。被告朱某于2004年之后改行做其它生意。

另查明：1998年12月2日，被告朱某与案外人上海浦西房地产开发中心签订《上海市内销商品房出售合同》，由被告朱某向案外人上海浦西房地产开发中心购买坐落于上海市青浦县X路X弄X号《青浦商城二区商业楼》一幢X-X层1199、2199、X室。房屋价格为215,913.60元。1998年12月2日案外人上海浦西房地产开发中心向被告朱某开具发票一份。

还查明：系争房屋现在还登记在被告朱某的名下。

又查明：1998年8月24日，系争房屋抵押于建设银行青浦县支行，房地产其他权利证明号：沪房地青他字（1998）第x号。2003年9月19日，该笔贷款注销；2003年12月25日，被告朱某与第三人工行黄某支行签订《房屋担保借款合同》一份。合同约定：合同项下借款金额为40万元；借款用于家居；合同项下的借款期限为120月，初定为2003年12月至2013年12月止。实际放款日和到期日以贷款人、借款人双方借款凭证上所记载的日期为准。抵押物座落：青浦区X镇X路X弄X弄X、2199、X室。被告何某在抵押物共有人一栏签字并盖章。截至2008年4月7日，贷款余额为260,087.79元。

再查明：1999年3月25日，被告朱某与案外人陆春君离婚；1999年5月4日，被告朱某与被告何某登记结婚，2008年2月14日，被告朱某与被告何某登记离婚。离婚协议书将系争房屋处分为被告何某所有。

另查明：在（2006）青民一（民）初字第X号审理期间，被告还主张因为原告于2004年2月24日之后没有支付剩余款项，故其于2004年6月6日与第三人姚平签订了房屋买卖合同，第三人也分两次以现金的方式支付了房款，房屋于2004年7月1日交付给第三人使用的，现在房屋已经由第三人使用了。但房屋产权并没有过户。后在庭审过程中，被告认为合同是在第三人要求办理营业执照的时候才补签的。

第三人对被告上述陈述没有异议，第三人并认为他一直催促被告去办理产权过户手续，但被告说因为有贷款没有处理所以一直没有办理过户手续。在第四次庭审中，第三人也认为因为他办理营业执照需要办理产权的过户，故他们在2005年补签了合同。

原告认为被告和第三人之间是恶意串通，鉴定报告更证明被告和第三人之间系恶意串通。

2007年6月20日，华东政法学院司法鉴定中心出具司法鉴定书，鉴定书载明：“署期为‘2004年6月6日’、甲方为‘朱某’、乙方为‘姚平’的《房产买卖合同》上的手写字迹的形成时间倾向认为为2004年6月（不含本数）之后书写”。2006年5月，原告起诉至本院，要求确认原告与被告朱某签订的房屋买卖协议合法、有效；准予原告给付被告朱某剩余房款，被告朱某为原告办理过户手续并交付房屋。2007年8月28日，本院作出（2006）青民一（民）初字第X号民事判决，判决如下：一、原告潘某与被告朱某于2000年5月5日签订的房屋买卖协议有效；二、原告潘某应于本判决生效之日起十日内支付被告朱某房款96,210元;三、被告朱某应于收到房款之日起十日内将位于上海市青浦区X路X弄X号的房屋交付给原告潘某并协助办理房屋过户手续；四、反诉原告朱某要求确认反诉原告和反诉被告2000年5月5日签订的房屋买卖协议于2004年2月25日解除的诉讼请求不予支持。被告朱某不服，上诉至上海市第二中级人民法院。上海市第二中级人民法院作出（2007）沪二中民二（民）终字第X号民事裁定，裁定如下：一、撤销上海市青浦区人民法院（2006）青民一（民）初字第X号民事判决；二、发回上海市青浦区人民法院重审。2008年9月25日，本院作出（2008）青民三（民）重字第X号民事判决：一、原告潘某与被告朱某于2000年5月5日签订的房屋买卖协议于2002年5月4日终止；二、原告潘某请求准予其给付被告朱某房款不予支持；三、原告潘某请求被告朱某为其办理坐落于上海市青浦区X路X弄X号房屋过户手续及交付不予支持。原告潘某不服，上诉至上海市第二中级人民法院。上海市第二中级人民法院于2009年6月19日作出（2009）沪二中民二（民）终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。

以上查明的事实，由原、被告的陈述及上海市房地产登记册、房屋买卖协议、（2006）青民一（民）初字第X号民事判决书、（2007）沪二中民二（民）终字第X号民事裁定书、（2008）青民三（民）重字第X号民事判决书、（2009）沪二中民二（民）终字第711民事判决书等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。

在（2008）青民三（民）重字第X号案件审理过程中，案外人陆春君到庭述称系争房屋系其与被告朱某婚姻存续期间购买，但具体手续包括贷款和签订合同都是由被告朱某办理，房款也由朱某支付；离婚时将房屋处分给了朱某，并放弃对系争房屋主张权利。

审理中，本院根据原告的申请依法委托上海同信房地产估价有限公司对本案所涉的房屋的市场价值进行评估。估价结论为：估价时点一（2002年5月）的估价对象房地产公开市场价值为：单价每平方米4,167元；总价612,299元；估价时点二（2006年5月）的估价对象房地产公开市场价值为：单价每平方米6,704元,总价985,086元。经质证，原告认为：双方合同约定被告朱某应在2002年5月前办理手续，此时房价为612,299元，与原来约定房屋差价为31万元余元。朱某明确发出解除合同的通知是在2006年5月17日，此时的房价已为985,086元，故从合同签订至被告发解除合同通知之间的差价为68万元。根据生效判决，被告在履行协议过程中存在一定过错，故原告将损失定为30万元。由于被告在2006年5月发函后至今未将房屋转让款归还给原告，故原告现要求被告支付逾期归还转让款的利息损失。

根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。由于原告未在按合同约定的期限内送货满30万元（以货拆抵房款），因此（2008）青民三（民）重字第X号生效判决认定原告与被告朱某于2000年5月5日签订的房屋买卖协议于2002年5月4日终止。但被告朱某在潘某于协议约定的2年送货期满后仍接受货物，在改行后就房屋买卖协议是否履行、已收房款如何某理等又不书面通知潘某，造成双方对协议是否履行的认识处于分歧状态，被告的上述行为存在一定的过错，应按照约定赔偿原告相应的损失，而该损失一般是指差价损失。由于被告在协议约定的2年送货期满后仍接受货物的过错行为发生在原、被告双方签订的房屋买卖协议约定的两年期之外，而被告朱某的过错行为应延续至被告发出解除合同通知之时，由于差价损失相对原告来说参照的原价格一般就是原告原来买入房屋时的价格，且被告朱某接受货物的行为本身就是从原、被告签订合同起就开始延续，故本案原告主张的房屋差价应确定为原合同约定价款与至被告朱某发出解除合同通知之间的差价。由于导致合同终止的主要责任还是由于原告在合同期间未付清房款，故本案应由被告朱某酌情承担30%的差价赔偿责任。但考虑到合同的实际履行情况，原告并未付清合同约定的总房价，故本案损失的最后计算应乘以原告已付房款与合同约定总房价的比例。本案所涉房屋买卖合同于2002年5月4日终止后，被告朱某理应归还原告转让款，现原告主张被告偿付原告自被告提出解除合同之次日起的利息损失，本院应予支持。至于原告要求被告何某承担共同赔偿责任的诉讼请求，本院认为，本案所涉房屋系被告朱某在与被告何某结婚前购置的财产，而本案纠纷的产生又是由于对系争房屋进行买卖而产生的债权债务。虽然原、被告双方的房屋买卖发生在两被告婚姻存续期间，但因该房屋所产生的债权债务仍应属于被告朱某的个人债权债务；至于两被告离婚时被告朱某将房屋处分给被告何某的行为，原告可通过其他救济方式予以解决。因此，原告要求被告何某承担上述债务的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告朱某应于本判决生效之日起十日内返还原告潘某房屋转让款203,790元;

二、被告朱某应于本判决生效之日起十日内偿付原告潘某利息损失（以本金203,790元，从2006年6月1日计算至本判决生效之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；

三、被告朱某应于本判决生效之日起十日内偿付原告潘某损失139,613.68元；

四、原告潘某要求被告何某承担上述债务的诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费8,838.70元，减半收取计4,419.35元；财产保全费1,538.95元；评估费5,800元；上述合计11,758.30元，由原告负担3,743.37元，由被告朱某负担8,014.93元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

附:相关的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

审判员张嵩

书记员姜瑞