原告张某

原告金某

原告张某

委托代理人张某，年籍同上。

被告须某

第三人李某

第三人樊某

第三人上海某物业顾问有限公司

原告张某、金某、张某与被告须某、第三人李某、樊某及上海某物业顾问有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某并作为原告张某的委托代理人、原告金某、张某，被告须某，第三人李某，第三人某公司的委托代理人到庭参加诉讼。第三人樊某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某、金某、张某共同诉称，2009年7月10日，原、被告经第三人某公司中介就系争上海市X路X弄X号1605－X室房屋买卖签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《房地产买卖合同》），约定被告将该房出售给原告，合同价为人民币100万元（以下币种均为人民币），总房价为x元，双方应于2009年8月20日前办理转让过户手续。之后，被告以种种理由不办理转让过户手续，造成原告经济损失，故原告向法院提起诉讼，请求判令：一、要求被告继续履行《房地产买卖合同》，办理转让过户手续；二、被告赔偿8万元，本案诉讼费由被告负担。

被告须某辩称，系争房屋出售给原告的价款为x元，买卖双方约定于2009年8月20日前到交易中心办理过户手续，而合同中第六条注明的过户日期却是2010年8月20日之前。原、被告签订合同后，被告收到原告支付房款33万元，该款已全部用于银行还贷及归还借款。因被告需补办新的产权证，而新的产权证于2009年8月26日才拿到，故双方未能按约于2009年8月20日办理转让过户手续。之后，由于被告出差及生病，致无法按原告《催告函》中约定的时间办理转让过户手续。原告银行贷款36万元，其中6万元是装修贷款，因中介处有房屋尾款2万元，加上第三人樊某担保了4万元，故被告同意6万元装修贷款划入原告张某帐户，其余贷款30万元被告要求划入自己在上海农村商业银行普陀支行的帐户中。为此，原、被告共同至住房置业担保有限公司咨询有关贷款和付款程序。之后，原告要求贷款划入其名下的银行帐户中，双方对此意见不一，致未能办理转让过户手续。综上，不同意原告的诉讼请求。

第三人李某诉称，被告欠第三人钱款，第三人为使房屋买卖能顺利进行，为被告注销系争房屋抵押贷款，但被告不配合原告办理产权过户手续。希望原、被告能按约履行，被告能归还第三人欠款。

第三人樊某述称，第三人为某公司的门店经理。原、被告约定的过户日期应为2009年8月20日，《房地产买卖合同》中第六条约定的过户日期“在2010年8月20日之前……”系笔误。因被告分别向银行及李某借款，故被告将系争房屋抵押给银行及李某。原、被告签订房屋买卖合同后，第三人李某为使房屋买卖能顺利进行，在被告未归还借款的情况下，为被告注销抵押贷款，为此，第三人与被告商量，原告的银行贷款发放后将其中32万元直接归还李某，余额4万元由第三人作担保，保证在过户后45天内支付被告，逾期支付违约金。后被告违约未与原告办理产权过户手续，同意原告的诉讼请求。

第三人某公司述称，原、被告签订《房地产买卖合同》后，被告声称要补办新的产权证方能过户。然被告在2009年8月26日取得新的产权证后，仍拒绝办理过户手续，原告及第三人多次催促，未果，致房屋买卖无法进行。同意原告的诉讼请求。

经审理查明，系争上海市X路X弄X号1605－X室房屋产权人为被告。2009年7月10日，三原告作为买受人（乙方）、被告作为卖售人（甲方），就系争房屋买卖签订《房地产买卖合同》，约定被告将该房出售给原告，合同价为100万元，双方应于2009年8月20日前办理转让过户手续（合同上过户日期2010年8月20日系笔误）。合同约定的付款方式为：1、乙方支付甲方首期房款33万元（其中5万元为定金），该款暂由第三人某公司暂为保管；房屋尾款2万元从第二期房款中扣留交由某公司暂为保管；2、待上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，乙方同意某公司从代为保管的首期房款中提取x元整，并陪同甲方至普陀区房地产交易中心偿还抵押权人李某，债权数额：x元整的私人抵押，待交易中心抵押处出具抵押注销材料后某公司将x元整的部分房款以现金某票的形式交给甲方。乙方同意某公司提取代为保管的剩余房款并陪同甲方至银行还清甲方尚欠的贷款余额，由某公司收执从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证原件，代为办理抵押注销手续；3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请36万元整贷款的形式支付第三期房款，乙方应于签订本合同后七日内向银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于送件当日将其补足并支付给甲方；4、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过且甲方名义之抵押登记注销后七个工作日内，甲乙双方亲自或委托某公司申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由某公司收执收件收据。待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后5个工作日内，乙方应支付给甲方第三期房款，该期房款由贷款银行代为乙方支付；5、待贷款银行将上述第三期房款支付至指定帐户、交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后七日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或某公司代为转付给甲方房屋尾款2万元整。第二期房款计31万元应于过户当天由乙方直接支付给甲方。合同签订当日，被告作为甲方、原告张某作为乙方，签订《协议书》，约定实际成交价为x元整，其中x元以装修补偿的方式在交易过户当日由乙方直接支付甲方。当日，被告作为甲方、原告张某作为乙方、第三人李某作为丙方（债权方）签订《协议书》，主要内容为：甲乙丙三方就乙方购买系争房屋，约定该房贷款资金某36万元整放于乙方帐户后，由乙方直接支付丙方x元，贷款剩余部分款项计x元由乙方直接支付给甲方。合同履行期间，原告办理了住房公积金某款手续，并按约支付被告首期房款33万元。第三人李某在被告尚未归还借款的情况下，为使房屋买卖能顺利进行，配合被告办理了系争房屋抵押注销手续。被告补办新的产权证，于2009年8月26日领取新证。2009年9月13日，第三人樊某出具“担保书”，内容为：“今保证张某购买某路X弄X号X室之房产第三期房价款肆万元整在过户后45天以内到帐，超过万分之五一天计算”。原告于2009年9月18日向法院提起诉讼，请求判决如其诉请。

审理中，原告称，2009年8月20日后，原告向被告提出进入系争房屋装修事宜，被告未表异议，并腾空房屋，故原告在房屋内排了电线、做了橱、换了铁门等，花费材料费、人工费共计6万元。现被告将门锁调换，原告已不能进入系争房屋。对此，被告表示其确已腾空房屋，当初原告称要在房屋内铺复合地板，未说装修。原告为表明履约诚意，将剩余房款x元交由本院代管。另，原告放弃要求被告赔偿8万元的第二项诉讼请求。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就系争房屋签订的《房地产买卖合同》，原、被告及第三人李某签订的《协议书》，均系各方真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，被告收取原告支付的首期房款33万元并已用于归还银行贷款等款项。第三人李某为系争房屋抵押权人，李某为使房屋买卖能顺利进行后拿到被告归还的借款，在被告尚未归还借款的情况下，为被告注销了设立在系争房屋上的抵押。原告也依约办理了住房公积金某款申请手续并获审核通过。因此，双方应按约于2009年8月20日前到交易中心办理过户手续。然被告需补办新的产权证致使买卖双方未能在约定时间内办理过户手续，对此，不能过户的责任在被告方。三方签订的《协议书》，约定房屋贷款36万元整放于张某帐户，由张某直接支付李某x元，贷款剩余部分款项计x元由张某直接支付给须某。据此，买卖双方对买卖合同约定的付款方式进行了变更。在此情况下，被告要求贷款30万元划入其名下的银行帐户的行为，违反了《协议书》的约定，致原、被告未能履行房屋买卖合同，被告的行为构成违约。第三人某公司的述称意见，也证明系争房屋买卖未成系因被告拒绝办理过户手续导致，某公司为系争房屋中介，与原、被告之间无利害关系，本院予以采信。对原告要求继续履行《房地产买卖合同》，办理转让过户手续的诉请，依法予以支持。李某主张欠款，系有独立请求权的第三人，其请求符合三方签订的《协议书》中的相关约定，本院予以支持。原告张某应依照《协议书》约定，将应支付被告房款中的x元支付李某，剩余房款43万元支付被告。被告的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告放弃要求被告赔偿8万元的诉请，系其对自己权利的处分，无不当，可予准许。第三人樊某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：

一、原告张某、金某、张某与被告须某就上海市X路X弄X号1605－X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；

二、被告须某应于本判决生效之日起十日内，协助原告张某、金某、张某办理上海市X路X弄X号1605－X室房屋产权过户手续（相关税费按约定办理，如遇国家政策调整，按国家规定办理）；

三、被告须某应于原告张某、金某、张某取得上海市X路X弄X号1605－X室房屋产权证后七日内将该房交付原告张某、金某、张某；

四、原告张某、金某、张某应于被告须某交房当日支付被告须某房款43万元；

五、原告张某应于被告须某交房当日支付第三人李某人民币31.5万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金某义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼保全费人民币5000元（原告预付），由被告负担。

本案受理费人民币x元（原告预付），由被告负担。

本案受理费人民币6025元（第三人李某预付），由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长周鸣

审判员陶虹

代理审判员陈新囡

书记员朱颖