原告马XX，男，1952年出生。

原告马X，女，1979年3出生。

委托代理人张向军，河南帝都律师事务所律师，代理权限：一般代理。

被告洛阳润峰广场商贸有限公司，住所地：洛阳市涧西区X路X号。

法定代表人：王某某，总经理。

委托代理人冯晓曼，该公司法律顾问，代理权限：特别授权。

原告马XX、马X诉被告洛阳润峰广场商贸有限公司（以下简称润峰商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年7月17日立案受理。2009年8月3日依法向被告洛阳润峰广场商贸有限公司直接送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，同日向原告马XX、马X送达了举证通知书和开庭传票，于2009年9月21日本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告双方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告马XX、马X诉称，2004年5月11日原告与洛阳润峰房屋开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于洛阳市涧西区广百大楼东侧的润峰广场X栋X-X号铺位，价格为x元，同时与被告签订《房屋租赁合同》及《回购协议》。该《房屋租赁合同》及《回购协议》主要约定：原告自2004年8月18日起至2009年8月17日将该商铺出租给被告使用，年租金为x元，头三年租金已经支付，其后的两年租金，被告将于每季度末向原告支付已过去季度的租金；原告购买铺位5年后，即2009年5月18日至2009年8月17日期间，经原告书面申请，被告承诺在上述期限内按原告合同购买回购该铺位。由于润峰商厦竣工后原告购买的商铺面积发生了变化，原告又与洛阳润峰房屋开发有限公司于2005年10月9日签订了《补充协议》，协议约定：本协议作为《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《回购协议》的补充，并作为《房屋租赁合同》、《回购协议》中重新计算金额的依据。自原告与被告签订《房屋租赁合同》及《回购协议》后至今，除头三年租金外，被告只支付了2007年8月18日至2008年2月17日的租金，2008年2月18日以后的租金一直未支付，由于被告未按期支付原告租金致使原告无法按时缴纳购房贷款月供，被告作为担保方被代扣过9个月的月供计9660元，至今被告仍欠原告租金x.95元；2009年5月19日，原告按照《回购协议》的约定，向被告递交了回购申请，被告也没有按照《回购协议》的约定在30日内回购原告的商铺，被告这种极不诚信的行为给原告造成了极大的经济损失。特诉讼来院，要求1、依法判令被告立即支付欠原告的房屋租金x.95元及相应的违约金（违约金计算至实际付清之日止）；2、依法判令被告立即回购原告所有的位于润峰商厦的商铺并赔偿原告相应的违约金（违约金计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费及其他一切费用由被告承担。

被告润峰商贸公司辩称，1、根据双方房屋租赁合同第3条第2款的规定，原告的租金被告应该于每季度末向原告支付已过去季度的租金，因原告的请求只写了房屋租金，没有起止时间，对数额有异议，原告在2009年7月23日起诉的，只能根据合同向被告主张2009年6月19日之前的租金。2、根据双方租赁合同第5第2款的约定，原告只能向被告主张税后的租金；3、原告关于租金的违约金的诉讼请求不明确，应该驳回违约金的诉讼请求。4、原告所诉求的房产目前被抵押给了银行，且对银行的债务尚未清偿完毕，根据物权法抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，原告没有征得抵押权人的同意，不得转让房产，所以因原告的房产权利存在瑕疵，诉讼请求应该予以驳回。原告的违约金也没有具体的诉讼请求，也应予以驳回。

经审理查明，2004年5月11日，原告马XX、马X与洛阳润峰房屋开发公司签订商品房买卖合同一份，合同主要内容是：一、洛阳润峰房屋公司以x元价格将位于涧西区广百大楼东侧第X栋X-X号铺位出售给原告马XX、马X。二、洛阳润峰房屋公司于2004年5月11日与原告签订了房屋交付等条款。合同签订后，原告马XX、马X与洛阳润峰房屋公司均按约定履行了合同。2004年5月11日，原告马XX、马X（乙方）与被告润峰商贸公司（甲方）、洛阳润峰实业公司（丙方）签订回购协议一份，协议主要内容是：一、乙方于2004年5月11日，购买位于涧西区广百大楼东侧第X栋X-X号铺位，购买金额为x元。甲方承诺乙方，如乙方想出售该铺位，甲方承诺在回购期限内向乙方按照合同买价回购该铺位。二、回购时间：2009年5月18日到2009年8月17日止。在以上承诺回购期限内，乙方可以无需任何理由在任何时间向甲方回购申请。三、乙方必须在规定回购期限内向甲方提出回购申请，并出示房产证或购房合同和产权所有人身份证明。甲方收到乙方申请经核实原告合同房款。如果逾合同承诺期限未办理回购，甲方在逾期15天后，须向乙方支付回购金额百分之一作为日违约金。回购手续参照二手房交易管理办法。四、丙方担保甲方能够按照本协议约定履行职责。如甲方未能履行本协议中对于乙方承诺的回购协议行为，丙方需代替甲方遵守本协议的所有条款并履行回购行为。原告马XX、马X与洛阳润峰房屋公司在最后确定位于涧西区广百大楼东侧第X栋X-X号铺面积为16.848平方米。最后购房款为x元。原告已于2009年5月19日向被告润峰商贸公司递交书面申请书，原告申请回购上述商铺（购买金额为x元）但被告均以没有现金为由拒绝按回购协议的约定履行回购协议。2004年5月11日，原告马XX、马X（乙方）与被告润峰商贸公司（甲方）签订房屋租赁合同三份，合同主要内容是：一、乙方将位于洛阳市X路X号《润峰广场》X栋X-X号商铺，建筑面积16.848平方米出租给甲方营业使用。二、租赁期限：乙方自2004年8月18日起至2009年8月17日将该商铺出租给甲方使用。三、租金和租金支付时间：甲乙双方议定该商铺每年年租金分别为x元，租金总计x元。甲方分别已于2004年支付乙方三年租金（即2004年8月18日至2007年8月17日）x元。2007年8月17日后的租金，甲方将于每季度向乙方支付已过去季度的租金（2007年8月18日至2009年8月17日）每季度租金分别为3547元。四、违约责任：甲方逾合同期限十天后仍未支付租金，须向乙方支付约定租金万分之五等条款。被告润峰商贸公司支付原告马XX、马X。房屋租金至2008年6月18日后未再支付原告租金，并引起诉讼。

另查明原告马XX、马X已于2010年4月9日偿还完毕中国银行股份有限公司洛阳西工支行的商铺购买贷款。

庭审中确定原告马XX、马X领取租金至2008年6月18日，自2008年6月18日至2009年8月17日，共14个月，原告马XX、马X同意按照被告润峰商贸公司确定的税后数额计算租金，且被告公司替原告垫付了9660元的银行贷款，原告马XX、马X认可该项数额，同意在租金中扣除。

本院认为，原告马XX、马X与被告洛阳润峰商贸公司签订商品房买卖合同及补充协议、原告马XX、马X与被告润峰商贸公司签订回购协议未违反法律禁止性规定，上述合同合法有效。被告润峰商贸公司在回购合同届满后，未按合同约定支付原告回购房款，对此案纠纷应负全部责任。但因原、被告之间未对回购的违约责任进行约定，故原告要求的回购商铺违约金的诉讼请求没有事实依据，故对此不予支持。原告马XX、马X与被告润峰商贸公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。被告润峰商贸公司租赁原告马XX、马X的商铺，应依约定向原告马XX、马X支付租金，因此，对原告马XX、马X要求被告润峰商贸公司支付租金（计算截至2009年8月17日）的诉讼请求，本院予以支持。被告润峰商贸公司违反合同约定，未按期支付租金，故应依合同约定支付违约金。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条判决如下：

一、被告洛阳润峰广场商贸有限公司给付原告马XX、马X租金6740元。

二、被告洛阳润峰广场商贸有限公司于判决生效后十日内支付原告马XX、马X租金的违约金（从2008年6月18日到付清之日止，违约金按照日万分之五计算）。

三、被告洛阳润峰广场商贸有限公司于判决生效后十日内支付原告马XX、马X购房回购资金x元。

四、驳回原告马XX、马X的其他诉讼请求。

逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费107元，由被告洛阳润峰广场商贸有限公司负担(原告马XX、马X已垫付，执行付款时被告一并付给原告)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长：郭军智

人民陪审员：郭卉

人民陪审员：刘红勤

二0一0年四月二十八日

书记员：陈欢欢