抗诉机关：平顶山市人民检察院。
第三人（申请人）：樊某某，男，X年X月X日生，汉族，工人。
委托代理人：马某某，女，1935年生，汉族，市民。
第三人（申请人）：杨某某，又名杨某伟，男，X年X月X日生，汉族。
委托代理人藏某某，男。
原审原告：张某某，男，X年X月X日生，汉族，市民。
委托代理人徐某某，男，1954年5月19日，汉族。
原审被告：鲁山县房产管理局。
法定代表人：李某某，局长。
委托代理人毛某某，男，X年X月X日生，汉族。
委托代理人赵某某，男X年X月X日生，汉族。
原审原告张某某诉鲁山县房产管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年3月3日作出（2009）鲁民初字第X号民事判决书，现已发生法律效力。第三人樊某某、杨某某因对该判决不服，于2009年5月7日向鲁山县人民检察院提出申诉，鲁山县人民检察院经审查后，报请平顶山市人民检察院，平顶山市人民检察院于2009年6月22日作出平检字民抗（2009）X号民事抗诉书，平顶山市中级人民法院与2009年7月17日作出（2009）平民立字第X号民事裁定书，裁定：一、指令鲁山县人民法院对本案另行组成合议庭进行再审；二、再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，平顶山市人民检察院指派鲁山县人民检察院检察员王洪武出庭履行职务，原审原告的委托代理人徐某某、原审被告鲁山县房产管理局的委托代理人赵某某、毛某某、第三人樊某某的特别授权委托代理人马某某、杨某某及其共同委托代理人藏某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，2008年4月，原告在鲁山县物资局家属院门口看到被告张贴的售房公告后决定购买被告所售房屋。2008年5月23日、27日原告分两次共向被告缴纳购房款x元并与被告签订了房屋买卖协议。但协议签订后，被告一直未履行协议，故原告要求被告履行双方签订的房屋买卖合同，交付被告所售房屋。
被告鲁山县房产管理局辩称，原告所诉属实，承认原告请求。
原审查明，2008年5月27日，被告将其所有的位于鲁山县X街X路南的直管公房壹处卖予原告，原告向被告支付了x元价款，双方签订了《出售旧房执据》。后因被告未履行该买卖合同，引起诉讼。
原审认为，被告鲁山县房产管理局承认原告张某某在本案中主张的事实，对原告主张的事实本院予以确认。且被告承认原告的诉讼请求，该请求不违反法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告鲁山县房产管理局在本判决生效之日起三十日内履行与原告张某某签订的《出售旧房执据》。案件受理费300元由被告鲁山县房产管理局负担。
判决生效后，2009年4月13日，鲁山县房产管理局以该房屋已出售，通知第三人樊某某、杨某某于通知之日起7日内予以搬迁腾房，以履行（2009）鲁民初字第X号民事判决。第三人樊某某、杨某某以原审原、被告之间签订的《出售旧房执据》侵犯其优先购买权为由，向检查机关提出申诉，要求确认原审原告张某某与鲁山县房产管理局所签订的房屋买卖合同无效。
平顶山市人民检察院经审查认为，依据鲁山县房产管理局房屋权属登记，本案所涉及的房产，是鲁山县房产管理局直管公房，该处房屋及相应的国有土地使用权均属国有资产。《中华人民共和国物权法》第五十四条规定：国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享受占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益和处分的权利。鲁山县房产管理局对其管理的公房并没有完全的处分权。经检察机关依职权调查，鲁山县房产管理局在处置该处房产时未经国有资产部门审批，违反了国家法律、法规、规章中有关国有资产管理的制度和规定，结合直管公房的性质和作用，鲁山县房产管理局擅自与他人订立房屋买卖合同的行为损害了国家利益和社会公共利益。同时，按照房屋所用权与土地使用权主体一致原则，取得房屋所有权者必然取得相应的土地使用权，而本案中双方当事人合同约定的公房买卖价格明显低于该房屋的土地的应有价值，同样是损害了国家利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应该认定本案的房屋买卖合同是无效合同，原审判决对本案合同的效力没有严格审查和正确认定是错误的。
另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定和国家房改活动中有关优待职工的政策，作为房产管理职能部门的鲁山县房产管理局对租住公房十多年职工的房屋优先购买权，理应保护和支持。
再审查明，本案所争议之房系建国之前所建造，系无主物，坐落于鲁山县物资局（现更名为鲁山县物资交流公司）院内，第三人樊某某、杨某某系鲁山县物资局下属民爆公司某工，其于1991年左右入住该争议房屋，居住至今。2006年至2007年，鲁山县房产管理局根据国家政策在进行危房、公房普查时，发现第三人所居住房屋系漏管公房，故对该房屋重新进行接管。在鲁山县房产管理局接管之后，第三人未签订《住房租赁合同》亦未交纳房租。2008年4月24日，鲁山县房产管理局发出售房公告，载明：“售房公告，我单位有公房一处共六间，坐落在鲁山县X街X路南，（老物资局家属院西南角），砖木结构，建筑面积额约118.8平方米，经研究决定以底价x.00元对外进行拍卖，凡有竞买者，请到鲁山县房产管理局（房管所）办理有关手续，按先后顺序，同等价格先报名者优先购买，周边群众纠纷由买主负责解决。报名日期2008年4月25日至2008年5月15日止，特此公告，鲁山县房产管理局（公章），二00八年四月二十日”。再审查明的事实与原审查明的事实一致。
另查明，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕X号）第十四条规定：城镇共有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售……。《鲁山县人民政府文件》（鲁政发〔1987〕X号）第四条规定：凡全民所有制的行政、企、事业单位，因撤销全并，搬迁等原因。遗留下来的房地产（包括附属物）属国有财产，一律不准变卖、拆迁、转租或转让，应无偿交房管部门管理。《行政事业单位国有资产管理办法》第二十七条规定，行政事业单位处置资产（包括调拨、转让、报损、报废等），应向主管部门或同级财政国有资产管理部门报告，并履行审批手续。未经批准不得随意处置。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条明确规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案，第三人樊某某、杨某某主张对该房屋因租赁关系存在，从而享有优先购买权，因此，其有责任也有义务对该事实承担举证责任。第三人樊某某、杨某某虽提供1996年6月12日其所在单位（鲁山县民用爆破器材专管公司）的工资表等三份，以及其所在单位于1993年12月24日向鲁山县房产管理局交纳房租的记账凭证等相关证据，但该证据只能证明鲁山县民用爆破器材专管公司某鲁山县房产管理局之间存在房屋租赁关系，且第三人樊某某、杨某某也当庭承认原审被告鲁山县房产管理局自将该争议之房接管后，从未交纳过房租亦未签订房屋租赁合同，故第三人樊某某、杨某某应对其与原审被告之间存在房屋租赁关系承担举证不能的法律后果，检察机关及第三人的申请主张其有优先购买权的理由均不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条虽然规定，出租人有履行维修租赁物的主要义务，但第三人未向本院提供其所主张的原审被告鲁山县房产管理局存在的租赁关系的事实，因此，其所提供的张兵晓、司某某、郭某某等证人证言证明其在居住期间对该房屋维修的事实与本案缺乏关联性，且该证人亦未出庭作证，故本院对该证据不予采信。针对原审原告所提供的2008年4月24日原审被告鲁山县房产管理局所张贴的售房公告，结合第三人及其委托代理人的质证意见，分析认为，当事人都有责任和义务对其主张的事实承担举证责任，以便法院查清案件的事实，虽然该公告系原审被告所制作由其张贴，但由原审原告提供并无不当之处，至于原审被告鲁山县房产管理局采取何种方式通知第三人，虽然并无法律明确规定采取公告方式予以通知，但根据“法无明令禁止即为权利”的基本理论，原审被告鲁山县房产管理局采取何种方式通知，只要不违反法律、法规强制性规定、公序良俗，即为权利，故本院对该证据予以采信。根据再审查明的国务院行政法规、鲁山县人民政府的文件的相关规定，原审被告鲁山县房产管理局对该房享有管理的权利，但对国有资产予以出售等处分行为，根据相关法律、法规的规定应有政府的授权行为及严格履行审批手续。结合本案，原审被告鲁山县房产管理局张贴出售房公告，原审原告基于该公告即与原审被告签订了出售旧房执据，原审被告鲁山县房产管理局应当在出售该房时履行相关的审批手续，但其并未向法庭提供相应的证据予以证明该事实。因此，原审原、被告之间签订的出售旧房执据违反了相关法律法规规定，未经政府授权及履行相关审批手续。但原审原告并无对该审批手续审查的义务，其不知道亦不应当知道原告被告未履行该相关手续，原审原告是基于上述公告才于原审被告签订了出售旧房执据，其签订时主观上不存在恶意，且内容未违反法律法规强制性规定。故原审原、被告之间的出售旧房执据成立，但因原审被告在出售旧房时，未履行相关审批手续，因此对该合同的效力根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，应为效力未定的合同，待原审被告履行其相关审批手续后，可另行主张其权利。故检察机关的关于该合同系无效合同抗诉理由不能成立。本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：
一、撤销（2009）鲁民初字第X号民事判决书；
二、驳回原审原告张某某的诉讼请求。
案件受理费300元，由原审被告鲁山县房产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判长韩红宇
审判员张德水
代理审判员任超美
二ОО九年十一月二十五日
书记员张利娜
