上诉人(原审被告)上海永耀工贸有限公司。
法定代表人黄某乙，职务经理。
上诉人(原审第三人)上海永寿敬老院。
法定代表人黄某乙，职务院长。
上列两上诉人共同委托代理人杨振荣，上海市瑞和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海市皮肤病性病医院。
法定代表人徐某某，职务院长。
委托代理人沈翼敏，上海市申达律师事务所律师。
委托代理人丁相梅，上海市申达律师事务所律师。
上诉人上海永耀工贸有限公司(以下简称永耀公司)、上诉人上海永寿敬老院(以下简称敬老院)因租赁合同纠纷一案，均不服上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年10月6日，上海市皮肤病性病医院(以下简称医院)与永耀公司签订《场地租赁协议书》，约定为解决小区居民停车困难，永耀公司向医院租用院内场地建造停车场，部分仓储和临时用房。租借期三年，从2003年10月10日至2006年10月10日。租借期永耀公司每年给付医院补偿款人民币(以下币种均为人民币)7万元。永耀公司租用医院空地，用水、排水、电源等基本设施均由永耀公司自理，由永耀公司从临近小区接入。修建停车场、仓储及临时用房等设施所需的执照等有关手续，都由永耀公司办理，医院提供方便和协助。永耀公司租借的地方同医院的接壤处，由永耀公司负责用砖围墙隔离。租借终止时永耀公司应将原有围墙保持完好，连同租借场地同时归还医院。租借期内如遇上级管理部门或政府动用此地块，双方的租借协议自然终止。医院不负责赔偿永耀公司的投资损失。医院可协助永耀公司向动用地块部门争取投资损失的补偿。如果本单位因业务发展建设需要收回此地块时双方协商解决。本协议终止后，如双方仍有租借意向，需另行签订协议。双方对该协议均无异议。
2003年10月25日，医院向上海市闸北区消防局提出申请，称由于医院业务发展需要，请求上海市闸北区消防局同意医院临建仓储(堆放病房员工生活用品)及管理房2,111平方米。
2003年10月25日，医院向上海市闸北区卫生防疫站提出申请，称由于医院业务发展需要，请求上海市闸北区卫生防疫站同意医院临建仓储(堆放病房员工生活用品)及管理房2,111平方米。2003年11月，医院出具有关系争房屋场地的建设工程概要指标，明确项目名称为临时配套用房，建筑面积2,111平方米，工程造价160万元，建设单位为医院，单位造价760元/平方米，二层房屋。
永耀公司提交的有关系争场地上建造房屋的《预算书》明确，建设单位为敬老院，建筑面积2,004平方米，申请日期为2003年10月20日，开工日期2003年11月1日，竣工日期为2004年7月，工程造价3,351,749元。
2003年11月8日，医院又向上海市闸北区城市规划管理局提出申请，称根据业务发展需要，现有门诊大厅窄小，办公场所等迁出大楼。在原有空地上翻造临时配套用房2,111平方米。目前由于自筹资金有限及其他原因，不能临建库房及管理房。待几年资金好转之后再做进一步改善。2003年11月底，医院取得上海市闸北区城市规划管理局出具临时建设工程规划许可证，建筑物名称为临时配套用房，二层楼房，建筑面积2,111平方米，有效期二年。
另，2003年12月8日，永耀公司法定代表人黄某乙向上海市闸北区民政局提出可行性报告，称其想在系争场地建造敬老院，投入资金约300万元，具体安排二楼上、下50间，不包括配套用房，每间为二位老人，另配置厨房、套房、医务室、特护室、洗衣间、食堂、侍从室、服务办公室。
2003年12月18日，永耀公司法定代表人黄某乙以个人名义向上海市闸北区民政局提出申请报告，拟定在彭浦新村X路甲号遵义医院(即上海市皮肤病性病医院的前身)内东南角空置场地上新建敬老院。永耀公司法定代表人黄某乙向上海市闸北区民政局申请开办敬老院时，提交的医院与永耀公司签订的《场地租赁协议书》上的租借期为十年，从2003年10月10日至2013年10月10日。对此医院称，双方从未签订过期限为十年的《场地租赁协议书》，因为双方于2003年10月6日签订的《场地租赁协议书》约定的期限为三年。该份期限为十年的协议书是伪造的。永耀公司和敬老院的法定代表人黄某乙称，虽然双方所签协议书的租借期为三年，但当时医院的负责人口头同意该场地出租给永耀公司使用十年。因为双方没有签订新的协议，所以其向上海市闸北区民政局提交的协议书上的租借期是其个人修改。
2004年4月5日，上海市闸北区民政局核定同意设立敬老院。该单位性质为个人独资，负责人为永耀公司的法定代表人黄某乙，总投资为680万元，床位数148个，建筑面积3,800平方米。2004年7月28日，敬老院取得上海市社会福利机构执业证照，注册号为x。2004年8月31日，上海市闸北区民政局闸民批(2004)X号文件同意敬老院执业，并发给执业证照。此后，敬老院即在该场地的房屋内开办敬老院至今。
2004年6月，上海市公安局同意医院的申请，即发给医院临时门牌号为保德路乙号(临时)。此后，敬老院即在保德路乙号注册成立。
2004年8月4日，医院与永耀公司又签订《场地租借用途变更情况说明》，全文如下：乙方(永耀公司)租借甲方(医院)院内场地，原合同为停车场、部分仓储和临时用房。由于乙方未能与亿立小区业主委员会达成合作，因此停车场计划暂时流产；同时，乙方考虑到由于仓储和临时用房人员进出较多，可能会给甲方医院内秩序带来不必要的麻烦。为此，乙方变更为开办养老院。由于前期乙方与甲方沟通不多，乙方向甲方表示歉意。由于开设养老院投资较多，又由于租期较短，乙方请求甲方给予一定的运转期。经双方商定，第一年租借场地费为柒万元，第二年为玖万元，第三年为拾万元。乙方住院老人如有医疗需求，甲方老年护理院可给予协助。本情况说明一式四份，甲乙双方各执二份。
2005年5月28日，医院向永耀公司出具的《说明公函》明确，凡以上海遵义医院及上海皮肤病性病医院为名申请的材料都将改为敬老院提供，由于土地所有权为原上海遵义医院(现上海市皮肤病性病医院)故只好由医院直接申请。
2005年10月28日，医院又提出申请，称医院向上海市闸北区城市规划管理局申请的临时建筑许可证(x号)将到期。现因医院业务等需要，再申请延续期限。同日，医院与永耀公司在《关于申请临时建筑许可证延续期限情况说明》上签名盖章，该情况说明明确，永耀公司租医院的院内场地，在2003年10月份签订协议，建有临时用房。因有效期二年已到，需办理延续期限审批手续。医院按合同有效期同意申请办理临时建筑许可证，期限为壹年，到2006年12月止。永耀公司称，由于医院仅同意申请延续临时建筑许可证壹年，故没有去办理临时建筑许可证的延长手续。医院称，双方的租用场地协议约定的期限为三年，到2006年10月10日止，故只同意申请延长壹年临时建筑许可证。而永耀公司则称，医院只同意办理延长一年的时间，所以就未去办理临时建筑许可证的延长手续。此后，双方均未就系争房屋办理过临时建筑许可证的延长手续。
2006年6月2日，上海市闸北区民政局发出闸民批(2006)X号文件，同意敬老院补设保德服务区。2008年3月6日，上海市闸北区民政局同意敬老院的执业期限自2008年3月6日至2013年3月5日。
2009年3月19日，上海市闸北区城市规划管理局出具书面证明称，医院为永耀公司法定代表人黄某乙申请开办敬老院(地址闸北区X路甲号),临时建设工程规划许可证编号为临2023-00X号，面积2,111平方米，到目前为止，已超期，属违法建筑。
2008年7月28日，医院将敬老院支付的租金10万元退回。医院称，已多次通知永耀公司及敬老院，已决定收回租赁场地，并要求不再支付租金。永耀公司称此后又曾通过银行支付过租金，但又被医院退回。
双方确认，有关系争场地2007年12月底前的租金，永耀公司已付清。
2009年4月3日，医院提出申请，要求对永耀公司提交的九份证据中的材料中医院的印章进行司法鉴定。为此，法院委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定。2009年5月15日，鉴定单位出具华政司鉴中心(2009)文鉴定第B-X号文检鉴定意见书，明确医院要求进行鉴定的证据材料上医院的印章与样本材料上医院的印章系同一枚印章所留印文。医院已向鉴定单位支付鉴定费用15,000元。
2009年4月初，医院与永耀公司提出申请，要求对系争场地中建造的房屋及该房屋内的相关财产进行评估。法院通过上海市高级人民法院委托上海富申房地产评估有限公司对系争场地的装修建筑物、装潢及相关附属工程进行评估。法院又通过上海市高级人民法院委托上海长信资产评估有限公司对系争场地房屋中的可移动物品进行评估。2009年8月4日，上海长信资产评估有限公司出具报告书，结论为委估的保德路乙号场地上及房屋内可移动物634项5,176件，于评估基准日的评估值为187,672.70元。双方当事人对此无异议。永耀公司为此支付评估费2,000元。但永耀公司及敬老院称，对评估的动产系永耀公司及敬老院正在使用物，应考虑实际使用价值。2009年7月21日，上海富申房地产估价有限公司出具报告书，估价结果为上海市闸北区X路乙号2,400平方米租赁场地上的临时配套用房，在满足全部假设和限制条件下，于评估时间2009年6月25日的现评估价格为3,105,741元。医院及永耀公司对此结果均有异议，并提出书面意见。2009年8月6日，评估单位的房地产评估师出庭接受质询。2009年9月27日，该单位出具书面回复。医院仍有异议。2009年10月21日，评估单位又出具书面回复，认为该评估单位出具的报告书符合有关规定。2009年7月20日，医院向评估单位支付了评估费用9,215元。
目前，仍有老年人在系争场地的房屋内，由敬老院进行管理。
审理中，永耀公司不同意医院的诉讼请求，认为双方签订的协议中虽然明确是三年的期限，但医院当时负责人曾口头同意将系争的土地租给永耀公司经营使用十年。还有，2006年10月协议到期后，永耀公司继续使用该场地，医院也收取了租金。2008年后的租金，永耀公司也曾两次向医院支付，但均被退回。当初永耀公司租借场地开办养老院医院方是同意的，并且协助永耀公司共同办妥相关的手续。永耀公司及敬老院为开办养老院投入大量资金，如医院坚持终止协议，收回场地，会产生不稳定因素。故要求医院同意永耀公司及敬老院继续使用该场地至2013年10月。敬老院与永耀公司意见相同。医院则认为，双方签订的租赁协议期限已届满，永耀公司应当按约定返还系争场地。永耀公司向民政部门提交的期限为十年的租赁协议中的租赁期限是永耀公司擅自改动的，并未取得医院的认可，故坚持其诉讼请求。同时，医院认为，双方之间的租赁关系终止后，永耀公司及敬老院应将属于其的物品从系争场地迁出，并妥善安排仍在系争场地房屋中生活的老年人。如永耀公司和敬老院未在人民法院指定期限内对在系争场地房屋中生活的老年人妥善安置的，医院同意进行合理安置，但相关费用应由永耀公司及敬老院负担。
原审法院认为，医院与永耀公司于2003年10月6日就系争场地签订的租赁协议，系当事人真实意思表示，不违反有关法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约定行使权利、履行义务。该协议期限届满后，永耀公司及敬老院继续占有、使用该场地，医院也继续收取永耀公司和敬老院支付的租金，双方之间就该场地的关系属不定期的租赁关系。自2008年起，医院两次拒绝收取永耀公司及敬老院支付的租金，表明医院已不同意向永耀公司出租该场地。现医院要求终止与永耀公司签订的《场地租赁协议书》，尚属合理，且与法有据，可以支持。虽然敬老院系该场地的实际占有、使用人，但医院与永耀公司之间有关该场地的租赁协议终止后，永耀公司及敬老院对该场地均无合法的占有、使用权。医院要求永耀公司及敬老院搬离系争场地的诉讼请求，依法可以支持。永耀公司租用该场地后，申请开办敬老院及在该场地建造房屋的相关手续，均得到医院的同意和协助。医院与永耀公司之间的协议终止后，应对永耀公司及敬老院进行相应的经济补偿。经法院通过上海市高级人民法院委托有关单位评估后，永耀公司在系争场地上建筑的房屋、装潢及相关附属设施的现估价为300多万元，在该房屋及场地的可移动物品为18万元。医院对永耀公司及敬老院经济补偿的具体数额由法院根据评估单位的报告确定的数额，本案查明的相关事实及医院、永耀公司、敬老院的过错并依相关的法律规定酌情确定。医院与永耀公司签订的场地租赁协议终止后，永耀公司及敬老院须将系争场地返还给医院，永耀公司及敬老院应负责妥善安置目前仍在系争场地上建造的房屋中生活的老年人。相关的费用，应由永耀公司及敬老院负担。永耀公司称，当初医院的负责人曾口头同意系争场地租借给永耀公司使用十年，对此医院不予认可，永耀公司对此也未能提交合法有效的证据予以佐证，法院对此难以采信。永耀公司及敬老院占有、使用系争场地，应向医院支付使用费。医院表示，如永耀公司和敬老院未能在人民法院指定的期限内，对尚在系争场地房屋中生活的老年人妥善安置的，医院则同意对该老年人进行合理安置，是医院真实意思表示，与法不悖。由此产生的相关费用，可另行依法解决。
原审法院审理后作出判决：一、上海市皮肤病性病医院与上海永耀工贸有限公司于2003年10月6日签订的《场地租赁协议》终止履行；二、上海永耀工贸有限公司、上海永寿敬老院(含在上海市闸北区X路甲号场地及房屋中可移动物品)于本判决生效之日起三十日内日，迁出上海市闸北区X路甲号；三、上海市皮肤病性病医院于本判决生效之日起三十日内给付上海永耀工贸有限公司、上海永寿敬老院经济补偿款60万元(该款在上海永耀工贸有限公司及上海永寿敬老院迁出上址场地并妥善安置在该场地房屋中生活的老年人之前由上海市闸北区人民法院代管)；四、上海永耀工贸有限公司应给付上海市皮肤病性病医院场地使用费(按每日237元计算，自2008年1月1日起，至上海永耀工贸有限公司、上海永寿敬老院迁出上址场地及房屋之日止)；上海永寿敬老院对上海永耀工贸有限公司上述付款义务承担连带责任。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费15,000元，由上海市皮肤病性病医院负担。房屋装潢及相关附属工程评估费9,215元及财产评估费2,000元，由上海市皮肤病性病医院及上海永耀工贸有限公司各半负担。案件受理费680元，由上海市皮肤病性病医院及上海永耀工贸有限公司各半负担。
永耀公司不服原审判决，向本院提起上诉称，敬老院于2004年7月28日在系争场地上注册成立，与医院直接发生租用关系，且从2004年下半年起至2008年由敬老院直接向医院支付使用费，故2004年下半年起系争场地使用已由医院与敬老院法定代表人黄某乙之间发生租赁使用场地关系，永耀公司与医院无任何关联，永耀公司仅仅在2008年8月4日与医院于事后补了一个说明。敬老院法定代表人黄某乙的巨额投资，完全是在医院同意下进行的，医院负有不可推卸的责任，一审法院在认定事实上存在重大的错误，导致判决不公，要求发回重审或改判。
敬老院亦不服原审判决，向本院提起上诉称，2004年8月至2008年底，敬老院是系争场地的事实上和法律上的真正租用者，永耀公司与医院之间的租赁关系早已名存实亡，原审法院裁定敬老院作为无独立请求权第三人参与诉讼，严重剥夺了敬老院应有的合法诉讼权利。医院负责人曾口头同意敬老院使用此场地十年，实际上投资数百万、开设养老机构，二至三年是根本不够的，现因医院内部管理人员调整，即否认敬老院有权在该场地经营约十年的做法，于情于理于法相悖。原审法院对于敬老院的合法投资分文未予补偿，且判决限期30日迁出也是不切实际，无法完成的。故请求二审法院发回重审或改判敬老院经营至2013年3月5日。
被上诉人医院辩称，因案件处理结果可能与敬老院存在法律上的利害关系，故原审法院依职权追加敬老院为第三人参与诉讼，保证并赋予了其诉讼权利义务。医院与永耀公司于2004年8月4日签订《场地租借用途变更情况说明》是明确对场地用途的变更，但租赁期限未作变更，仍为三年；租赁期满后永耀公司继续占有使用土地、医院继续收取租金，双方形成不定期租赁关系；后医院拒收租金的行为表明不再续租土地。敬老院代永耀公司支付租金的行为并不能否定医院与永耀公司之间的租赁关系。永耀公司及敬老院的法定代表人黄某乙擅自更改租赁协议上的租赁期限，永耀公司、敬老院亦未提供证据证明医院负责人曾同意租赁期限变更为10年。故认为，永耀公司及敬老院的上诉理由均不成立，请求二审法院驳回上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，2003年10月永耀公司与医院签订《场地租赁协议书》，明确了租赁关系的权利义务内容；2004年8月，在敬老院实际已工商设立的情况下，永耀公司又与医院签订《场地租借用途变更情况说明》，再次明确租赁关系的权利义务；期间，敬老院实际使用租赁场地、代付租金的行为并不能改变永耀公司与医院之间的租赁关系。永耀公司与医院签订的租赁协议、建立的租赁关系系双方真实意思的表示，亦不违反相关法律和行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应按约履行各自义务。协议约定期限届满后，双方未能续签书面租赁协议，永耀公司及敬老院继续实际占有使用场地、医院继续收取租金的行为表明双方就此场地建立了不定期租赁合同关系，当事人依法可随时解除合同。2008年起医院拒收租金，表明不再出租场地；现医院要求终止与永耀公司之间的租赁关系，与法无悖，可予支持；租赁协议终止后，永耀公司及敬老院继续占有、使用系争土地缺乏法律依据；永耀公司及敬老院应当及时搬离系争场地并支付搬离前未付租金。永耀公司称医院方曾口头同意系争场地出租十年，对此永耀公司未能提供相应的依据且医院对此不予认可，本院不予采信。永耀公司租用场地、开办敬老院的过程中，医院方自始知晓且协助办理了相关手续；对于敬老院的开办投资、运转周期等事宜，从常理和法律角度双方均应有一定预见，故对造成如今的现状双方均有过错，医院应当根据自身的过错程度给予永耀公司、敬老院一定经济补偿。原审法院依据有关部门的估价、结合双方过错程度，以及合同期限届满后租赁场地上建筑的房屋、装潢及相关附属设施的现状，酌情确定补偿数额并无不当，本院予以确认。租赁关系终止，永耀公司及敬老院应将系争场地返还医院，且永耀公司、敬老院有义务妥善安置目前仍在系争场地上建造的房屋中生活的老年人。原审中，医院表示，如对方未能在人民法院指定期限内妥善安置老年人的，医院同意对老年人进行合理安置；此种表示系医院的真实意思表示，也是出于和谐稳妥解决纠纷考虑，本院予以确认。由此产生的相关费用，当事人可另行依法解决。综上，永耀公司及敬老院的上诉请求均缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的认定和判决正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币680元，由上诉人上海永耀工贸有限公司、上诉人上海永寿敬老院各半负担。
本判决为终审判决。
审判长丁康威
审判员高胤
代理审判员徐某梅
书记员肖某
