原告A公司诉被告B公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月3日立案受理后，原依法由代理审判员顾鸣香独任审判，于2010年1月13日依法追加了梁X作为本案第三人参与诉讼；同年2月2日，本院第一次公开开庭审理了本案，原告A公司的委托代理人杨X，被告B公司的法定代表人薛X，第三人梁X到庭参加了诉讼。2010年4月10日，本院依法组成合议庭，于同年5月5日第二次公开开庭进行了审理，原告A公司的委托代理人杨X，被告B公司的法定代表人薛X，第三人梁X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告A公司诉称：本市长宁区X路X号房屋产权系原告的上级单位上海市X排水有限公司所有。2007年12月25日，原告的前身上海市X排水管理所与被告签订《租赁协议》一份，约定原告将上述房屋中的-6（临）门面房（系原告自编的号码，应为凯旋路X号南5）出租给被告使用，租期至2008年12月31日止。租赁期满后，被告并未搬离所租房屋，由第三人继续占用。2009年2月，原告向被告发函通知其于2009年3月底之前搬离，但被告以及第三人至今仍占用房屋。故请求判令被告配合第三人清空并搬离所租房屋，将房屋退还给原告；判令被告按每月人民币5,000元的标准向原告支付从2009年1月1日起至其实际搬离房屋之日止的使用费；判令被告向原告偿付逾期支付房屋使用费的利息（以每月使用费5,000元从拖欠的次月1日开始至被告和第三人搬离房屋之日止按银行同期贷款利率计息）。

原告为证明自己的主张，提供如下证据：

1、涉案房屋的《房地产权证》和原告上级单位出具的《情况说明》各一份，证明原告合法拥有该房屋的使用权，原告上级单位同意原告出租房屋；

2、原告上级单位的文件，证明原告单位名称的变更情况；

3、现场照片一份，证明被告、第三人在继续占用房屋；

4、《拆迁通知书》一份，证明原告在合同期满后发函通知被告、第三人该房屋原告的上级单位将整体改造，要求其搬离，并将从2009年3月底后停电、停水；

5、原告与被告于2007年12月25日签订的《租赁协议》一份，证明租期截至到2008年12月31日。

被告B公司辩称：被告在2008年1月将上述房屋转租给了第三人，租期为一年。2009年1月，自己在第三人以及原告的经办人在场的情况下明确告知，今后不再参与房屋租赁事宜，如果原告需要第三人搬离可直接通知第三人，三方都同意，之后原告方将被告支付的1,000元押金退还给了被告。因此，被告与原告、第三人已经没有合同关系，不同意原告的诉讼请求。

被告为证明自己的主张，提供如下证据：

1、原告管理人员金X出具的《证明》一份，内容为金X在2009年2月将拆迁通知直接交给第三人，证明被告退出了租赁合同关系，由原告履行通知第三人搬离房屋的义务，第三人应当知道动迁事实；

2、原告与第三人于2007年12月25日签订的《租赁协议》一份，该合同约定的租金标准每月为1,200元，租期从2008年1月1日开始截至到2009年12月31日，证明该合同仅是为了帮助第三人办理营业证照之用，而第三人却以此认为合同期尚未届满，拒绝搬离。

第三人梁X述称：2008年1月，被告将上述房屋转租给第三人，第三人在该房内注册了营业执照并作为经营用房。由于第三人与原告另签订租赁合同一份，租期要到2009年年底才届满，且第三人已经向被告交纳了2009年1-4月份按每月3,100元计算的租金，水、电费则由原告的人员收取。但在租期没有届满的情况下，原告为了赶走第三人，在2009年4月16日停电，导致第三人无法营业。2009年7月28日，原告再次停电后一直没有恢复供电，第三人只能空关房屋至今。第三人认为，原告在租赁期限内停电属于违约，应当赔偿第三人经济损失；被告是第三人的房东（转租合同相对人），应当退还第三人支付的2009年1-4月的租金和相当于三个月租金的押金，上述合计为180,000元，最少也应为60,000元，在此情况下第三人同意搬离房屋，否则不同意原告的诉讼请求。

第三人为证明自己的主张，提供如下证据：

1、注册、登记在涉案房屋内的《个体工商户营业执照》、《上海市食品卫生许可证》各一份；

2、被告与第三人签订的《租房合同》（以下简称“转租合同”）一份，约定的租金标准为每月3,100元，租期从2008年1月1日开始至同年12月31日；

3、《上海市商业统一发票》一份，证明自己出资12,000元装修房屋（发票金额为13,500元）。

经对原、被告和第三人提供的证据当庭质证，被告以及第三人对原告提供的证据1、2、3、5的真实性没有异议，但均否认收到过证据4即《拆迁通知书》。

对于被告的2份证据，原告对其真实性没有异议，但认为证据1不能证明被告退出了租赁合同关系；证据2仅是原告为了配合第三人办理营业证照所签，原告早就不使用协议上的公章了，双方也没有实际履行该协议。第三人认为证据1不是事实，被告在此后还收取自己2009年1-4月的租金，但未出具收条；证据2应当是合法有效的。

对于第三人提供的证据，原告对证据1、2的真实性没有异议，对证据3不认可，第三人应当提供装修清单；被告对证据1、2的真实性也没有异议，认为被告与第三人实际履行的是转租合同，合同上的支付方式“付一押叁”系笔误，应为“付三押一”；且第三人也没有付清2008年的租金，自己没有收过第三人2009年1-4月份的租金；证据3是商业发票，而装修应开具的是服务发票，故对其真实性不予确认。

本院对原、被告及第三人的证据认证如下：三方当事人对原告提供的证据1、2、3、5、第三人提供的证据1、2真实性均没有异议，上述证据与各方当事人主张的事实具有关联性，来源合法，本院予以确认；至于被告主张的转租合同中支付方式系笔误一节，因与本案纷争无直接关联，本案不予认定，被告可在与第三人解决纷争时另行主张。

对原告提供的证据4即《拆迁通知书》以及被告提供的证据1即金X出具的《证明》，由于被告及第三人均否认收到《拆迁通知书》，原告未能补证；金X系原告的管理人员，与原告有利害关系，故金X出具的有利于原告的《证明》不具有证明效力，因此本院对该两份证据的真实性不予确认和采纳。对被告提供的证据2即原告与第三人签订的《租赁协议》，虽然各方当事人对其真实性未予否认，但均主张该协议没有实际履行，当事人真正履行的系被告与第三人签订的转租合同，原、被告关于该证据系为配合第三人办理营业证照的主张应属真实，本院予以采纳。对第三人提供的证据3即装修发票，原、被告的质证意见符合法律规定，由于第三人未能补证，故对该证据的证明效力本院也不予采纳。

综合上述证据的认证以及各当事人的诉辩主张，本院确认如下事实：

原告原名分某为上海市X排水沪西防汛管理所、上海市X排水市北运营有限公司市X排水管理所（简称“上海市X排水管理所”），2009年2月变更为现名。

本市长宁区X路X号南5（又称凯旋路X号-5（临）、凯旋路X-5，以下简称“涉案房屋”）街面房屋产权属原告的上级单位上海市X排水有限公司所有，由原告负责出租经营。原、被告就涉案房屋长期以来存在租赁关系，合同为一年一签。

2007年12月25日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定原告将涉案房屋约15平方米出租给被告作为经营用房，租期从2008年1月1日起至同年12月31日止，租期届满后被告在相同条件下享有优先（承租）权；每月租金为1,300元，按月支付，先付后用。2008年1月1日，被告与第三人签订《租房合同》（即转租合同）一份，约定被告将涉案房屋租借给第三人，租期从2008年1月1日起至同年12月31日止，每月租金为3,100元，支付方式为付一押叁，首期支付12,400元，以后按每3个月提前5天支付下3个月的租金，先付后用。

此后，为方便第三人在涉案房屋内申请注册营业执照和申领卫生许可证，原告方的人员以上海市X排水沪西防汛管理所（甲方）的名义与第三人签订《租赁协议》一份，其内容为：甲方将涉案房屋租赁给第三人经营，租期共两年，甲方从2008年1月1日起向第三人交付房屋，至2009年12月31日收回；租金标准为每月1,200元；另约定有其他条款。第三人承租涉案房屋之后，按转租合同约定的租金标准向被告支付了部分租金，并于2008年2月1日向有关部门申领了《上海市食品卫生许可证》，又于同年5月15日申请注册登记了名称为“上海市长宁区国子小吃店”的个体工商户营业执照。此后，第三人将涉案房屋作为经营小吃店用房。

被告向原告付清了2008年全年的租金。租赁期限届满后，第三人继续使用涉案房屋。2009年2月，第三人从其他租户处得知原告将收回并拆除包括涉案房屋在内的房屋。由于第三人拒绝搬离涉案房屋，原告曾经于2009年4月16日停电，不久后又恢复了供电。同年7月28日，原告再次停止向涉案房屋供电，第三人仍拒绝搬离和交还涉案房屋，并锁门歇业至今。故原告诉至本院。

庭审期间，本院曾经为各方当事人调解，原告的调解方案为：如第三人在2010年5月底之前交还房屋，其余诉请可不主张；被告考虑可以补偿第三人5,000元；但第三人坚持己见，故本案调解未成。

本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告于2007年12月25日签订的《租赁协议》以及被告与第三人签订的《租房合同》均系合同当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和他人的合法权益，应属合法有效，合同当事人均应恪守履行。根据原、被告在《租赁协议》中的约定，租赁期限截至到2008年12月31日；同样，被告与第三人签订的《租房合同》约定的租赁截止日也为2008年12月31日，此后各方当事人并未续签租赁合同，故被告应当督促第三人本着诚信原则及时搬离所租房屋，并将该房交还给原告。事实上，第三人在2009年2月得知原告拟收回涉案房屋后，并没有搬离和交还房屋，甚至在原告切断涉案房屋电源之后，第三人仍拒绝搬离，继续使用涉案房屋。因此，现原告要求被告配合第三人清空、搬离和交还涉案房屋的诉讼请求于法有据，本院应予支持。

被告认为自己已经退出了房屋租赁合同关系的抗辩由于没有证据佐证，本院不予采信；第三人抗辩在原告赔偿其经济损失、被告退还相关费用后再搬离一节，本院认为第三人的该抗辩并不能对抗原告要求其履行搬离和交还涉案房屋的义务，即第三人无权行使先履行或者同时履行抗辩权，如第三人坚持己见，可在搬离并交还房屋之后另案主张，第三人的上述抗辩本院也不予采纳。

关于原告要求被告按每月5,000元的标准支付从2009年1月1日起至第三人实际搬离涉案房屋之日止的房屋使用费之诉请，本院认为第三人承租涉案房屋的基础是被告与第三人签订的《租房合同》，第三人在租赁合同期满后继续使用涉案房屋等同于被告使用。根据查证的事实可以确定，被告从2009年1月开始就未向原告支付房屋使用费，故原告有权向被告主张房屋使用费，但其标准应参照双方在原《租赁协议》中约定的租金标准执行，原告要求按照每月5,000元计算房屋使用费没有事实依据，本院不予采纳；另外，考虑到涉案房屋系经营用房，水、电的正常供给是经营人从事经营的重要条件，由于原告在2009年4月16日曾经以切断电源的方式驱赶第三人，虽然不久后恢复，但在客观上对第三人继续经营造成了消极影响，故此后的房屋使用费应当酌减，本院确定应以原、被告约定租金的50%计算房屋使用费；原告在2009年7月28日切断电源之后再未恢复供电，致使涉案房屋丧失了作为经营用房的条件，故此后的使用费不应再计算。综上，被告应当向原告支付从2009年1月1日起至同年4月15日止按每月1,300元计算、从2009年4月16日起至同年7月28日止按每月650元计算的房屋使用费，合计为6,781.67元，原告该项诉讼请求中的合理部分本院予以支持。被告向原告承担支付房屋使用费的责任之后，可以向第三人追偿，因两者的转租关系与本案纷争分属不同的法律关系，本案不作处理。

至于原告另要求被告偿付逾期支付房屋使用费的利息之诉请，由于原告的该项诉请没有合同依据，且原告在起诉之前并未向被告提出过该主张，故原告的该项诉讼请求本院予以驳回。需要指出的是，如果被告不及时履行给付金钱义务，根据法律规定须加倍支付迟延履行期间的债务利息。

关于第三人抗辩的原告在其租赁期间擅自断电造成其经济损失要求原告赔偿一节，本院认为根据本案查证的事实确定，原告与第三人签订的《租赁协议》系原告为配合第三人办理经营证照的程序性书证，并非双方建立房屋租赁关系的真实意思表示，况且第三人也承认其合同相对人为被告，从未向原告支付《租赁协议》所约定的租金，因此第三人认为的租赁期限尚未届满的主张没有事实依据，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百三十五条的规定，判决如下：

一、被告B公司应配合第三人梁X于本判决生效后十日内，清空和搬离本市长宁区X路X号南5房屋，并将该房屋交还给原告A公司；

二、被告B公司应于本判决生效后十日内，向原告A公司支付房屋使用费合计人民币6,781.67元；

三、驳回原告A公司其余的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1,192.50元，原告A公司负担人民币1,009.90元，被告B公司负担人民币182.60元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长王惠林

审判员陆长庆

代理审判员杨耀丰

书记员崔兴芬