原告何某某，男，X年X月X日生。

被告洛阳弘业置业有限公司。

法定代表人曹某某，董事长。

委托代理人胡涛，开物律师集团（郑某）事务所律师。

第三人郑某，女，X年X月X日生。

委托代理人王某，男，X年X月X日生，与第三人系夫妻关系。

上列原告何某某诉被告洛阳弘业置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，追加郑某为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告何某某，被告委托代理人胡涛，第三人委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告于2008年4月28日购买了位于洛阳高新开发区X路冠苑别墅区A型X号楼一套，此套别墅是郑某从被告处购买，双方签订有购房协议书，但没有办理房产证和土地证。原告从郑某手中购得该套别墅后，被告仍然没有为该套别墅办理房产证和土地证。故状诉请求，判令被告为原告办理冠苑别墅区A型X号楼房产证和土地证，并承担本案诉讼费用。

针对诉称，原告提交如下证据：1、2003年3月7日《认购协议》；2、2008年4月28日《房地产买卖契约》。

被告辩称，一、原告不具备诉讼主体资格。被告与郑某签订的不是正式的房屋买卖合同，产权未发生转移。根据法律规定，没有产权证，房屋不能转让，因此原告无权要求被告为其办理房产证和土地证。二、2010年1月22日，被告与郑某解除了房屋认购协议，被告已向郑某返还了房款并进行了赔偿，现在房屋已经被拆除。

针对辩称，被告提交如下证据：1、（2009）洛开经初字第X号民事调解书；2、第三人郑某的户口本复印件；3、2010年1月22日《协议书》；4、2010年1月27日《房产移交书》；5、2010年2月3日，王某收条；6、2010年1月28日，第三人郑某委托书；7、2010年2月3日，被告转帐凭证。

第三人辩称，2003年3月7日，我从被告购买的该别墅有认购协议，当时办理有按揭手续。2008年4月28日，我又卖给了原告。因为被告是按揭贷款的担保人，被告于2008年4月28日替我偿还了贷款x.43元后，向法院起诉我，双方达成调解协议，我没有按调解协议履行，被告与我又协商解除了认购协议，扣除已偿还的贷款，被告又支付给我139万元。

针对辩称，第三人未提交证据。

经审理查明，2003年3月7日，被告和第三人签订一份《认购协议》，约定第三人认购被告开发的位于洛阳高新开发区冠苑别墅区A型X号房屋，总价x元，分期付款。被告应于协议签订后首付25万元。在第三人支付全部购房款并按国家规定缴纳有关税费后，被告应于90日内办理好房地产有关权属证书，即房屋产权证和土地使用证。2008年4月28日，郑某（甲方）与原告（乙方）签订一份《房地产买卖契约》，约定甲方将冠苑别墅的一套别墅出售给乙方。该房产的基本情况已载于房地产买卖申请审批书，乙方已对所售房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。成交价格为340万元，乙方在2008年4月28日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付清时冲抵，在总款项内先付清甲方欠商业银行的贷款。双方同意于2008年6月15日，甲方将上述房地产正式交给乙方。房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。双方还约定，款项结清后，由甲方给乙方提供购房协议原件、付款收据、平面图确定房产位置、还银行贷款的手续。欠银行贷款由甲方负责清偿，如果不能清偿所造成的经济损失由甲方承担。在本案审理中，被告将该房产拆除。

另查明，2003年8月19日，郑某和原洛阳市商业银行广州路支行签订一份《个人住房借款合同》，约定借款77万元，期限至2004年8月18日，用途是购买位于芳泽路的冠苑别墅A3别墅，被告承担连带保证责任。2008年4月28日，在郑某未按期还款的情况下，被告代其偿还借款本息x.43元。2009年11月2日，本院出具（2009）洛开经初字第X号民事调解书，约定郑某于2010年1月2日前，分期向被告还款。由于郑某未按照调解协议约定的期限还款，被告和郑某又经过协商，于2010年1月22日签订一份《协议书》，约定解除2003年3月7日签订的《房屋认购协议》，郑某将冠苑别墅A型X号房屋，就现状移交返还给被告，被告支付给郑某230万元（包括但不限于返还购房款、支付装修款以及解除协议补偿等在内的全部费用）。分两次支付，协议签字生效后支付91万元，冲抵（2009）洛开经初字第X号民事调解书确认的债权。郑某向被告移交、返还别墅后七日内，被告将余款139万元付给郑某，郑某授权别墅共有人王某代为收取被告的付款。如郑某有因本协议约定的别墅而与其他任何某产生的纠纷，均与被告无关，郑某自行解决。被告同意本协议生效后九个月内不拆除该别墅，本协议经双方以及郑某共有人王某签字后生效。协议下方有郑某和王某签名。2010年1月27日，王某和郑某与被告代表签订房产移交书，确认根据2010年1月22日签订的协议，将别墅正式移交给被告。2010年2月3日，被告将协议约定的余款139万元支付给王某。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）、法律上或者事实上不能履行。目前，冠苑别墅A型X号房屋已被拆除，事实上已经不存在，不论谁拥有该房屋的所有权，事实上都已不可能办理房产证和土地证。任何某保护自己的合法权益，均应当严格依法妥善进行，原告如果认为自己的合法权益受到侵害，完全可以依据有关法律规定，请求法律保护。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，经合议庭评议，判决如下：

驳回原告何某某的诉讼请求。

本案受理费100元，由原告承担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状一式八份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长马杰

审判员郭艳莹

代审判员黄某莎

二0一0年六月二十五日

书记员姜维