上诉人（原审被告）：胡某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人：王军，河南坤达律师事务所律师，一般代理。

被上诉人(原审原告):洛阳安祥物业管理有限公司（以下简称安详物业公司）。住所地：洛阳市西工区中泰新城泰康苑负一层。

法定代表人张某某，经理。

委托代理人贾红松，该公司法律顾问，特别授权。

上诉人胡某玲与洛阳安详物业管理有限公司因物业服务合同一案，不服西工区人民法院（2009）西民再字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人胡某玲及委托代理人王军、被上诉人安详物业公司的委托代理人贾红松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审认定：被告胡某某系洛阳西工中泰新城（以下简称中泰新城）的业主，其所购房屋为泰祥苑X层D座。1999年11月26日被告与洛阳中泰物业管理有限公司（简称中泰物业公司），签订《中泰新城物业管理合同》，合同约定被告同意将房产及该房产相关的设备和道路、管网、绿地等公共设施委托中泰物业公司管理。2004年8月2日，中泰物业公司以《债权转让书》形式将2004年5月以前，中泰新城小区业主所欠物业费、水、电、暖气费x元转让给原告。同年4月30日，中泰新城小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订一份《物业管理委托合同》，约定，甲方将中泰新城物业管理委托给乙方，期限为2004年5月1日至2007年4月30日，之后，双方又续签合同。合同约定乙方对房屋建筑共同部位，共用设施、设备，市政公用设施和附属建筑物、公用绿地、花木，附属配套建筑和设施等进行维修、维护。由乙方向业主和物业使用人收取物业管理服务费（简称物业费）、管理费、停车场服务费、代收水、电、暖气费，物业费按建筑面积每月每平方米0.6元收取，业主逾期交纳物业费的按每天应交物业费的千分之五支付滞纳金。被告胡某某因所购房屋出现墙体裂缝未得到解决，拒绝支付部分物业费、水、电、暖气费，导致本案诉讼。

原审认为：原告于2004年4月30日开始，通过合同形式承继了原中泰物业公司对中泰新城小区物业管理的合同权利和义务，通过《债权转让书》获得原合同债权，在此之后，中泰新城业主委员会与原告订立《物业管理委托合同》，因此，原告有权对业主或业主的违约行为主张合同权利。被告胡某某是接收物业服务的当事人，在接受服务的同时，也负有支付物业费及支付原告垫付水、电、暖气费用的义务。被告虽以房屋质量作为抗辩理由，拒绝履行合同义务，但该案为物业服务合同纠纷，因房屋买卖的形成的纠纷与本案不属于同一种法律关系，且合同当事人也不一致，故被告的抗辩理由不能对抗原告的诉讼请求。被告应向原告支付2004年5月1日以前拖欠的费用及2004年之后拖欠的费用并承担滞纳金。关于拖欠费用的数额，原告提供了2001年以后的各种费用台账以及自己垫付款的票据。被告在诉讼中也未对上述数额提出反驳意见，被告支付各种费用款项应以原告提供的证据为准。原告只要求被告支付从起诉之日起的利息损失，其数额低于约定滞纳金，是对自己实体权利的处分，本院予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告胡某某于本判决生效后十日内给付原告洛阳安祥物业管理有限公司2004年4月30日以前的水、电费3741.56元、物业费3293.22元、暖气费5335.41元。二、被告胡某某于本判决生效后十日内给付原告洛阳安祥物业管理有限公司2004年5月1日至2007年4月30日之间的物业费235.23元、暖气费5773.34元。三、被告胡某某于本判决生效后十日内给付原告洛阳安祥物业管理有限公司上述二项费用（共计x.76元）利息损失（按同期人民银行规定的贷款利率从2007年12月3日算至本判决确定的给付期限）。本案受理费260元，由被告胡某某承担（先由原告垫付，待执行时由被告向原告一并清结)o洛阳市人民检察院抗诉称：洛阳市西工区人民法院（2008)西民初字第X号民事判决认定的主要事实缺乏证据证明，判决不当。在原庭审过程中安祥物业公司亲自承认承继了开发公司房屋维修、公共设施、物业管理等的追讨等的全部权利和义务，并且在庭审过程中也承认已经对其他业主的房屋给予赔偿，说明安祥物业公司已经默认自己对房屋有维修的义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第76条之规定“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”，因此，洛阳市安祥物业公司应该承担维修业主房屋的义务。由此可见，原审判决实属不当。

原审原告洛阳安祥物业管理有限公司在再审中的诉称与原审一致。

原审被告胡某某在再审中辩称：我方不支付物业费等费用是因为房屋存在严重的裂缝，我方向中泰物业公司、中泰房地产公司、及原告多次进行反映，均未得到解决，本案原告在承继了包括维修在内的全部权利、义务的情况下，其必须对我方墙体裂缝的问题进行解决，在没有解决之前我方依法行使法律所赋予的不安抗辩权和后履行抗辩权，是符合法律规定的合法行为。依据这些权利，我方不支付相关费用合理合法。另中泰新城其他业主的房屋裂缝问题，原告方已经予以赔偿解决，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。

原审法院再审认为：原告于2004年4月30日与中泰新城业主委员会签定了授权物业管理合同，通过合同形式承继了原中泰物业公司对中泰新城小区物业管理的合同权利和义务，通过《债权转让书》获得原合同债权，在此之后，中泰新城业主委员会与原告订立《物业管理委托合同》，因此，原告有权对业主或业主的违约行为主张合同权利。被告胡某某是接收物业服务的当事人，在接受服务的同时，也负有支付物业费及支付原告垫付水、电、暖气费用的义务。被告虽以房屋质量作为抗辩理由，拒绝履行合同义务，但该案为物业管理合同纠纷，被告所主张的墙体裂缝系因房屋买卖所形成的商品质量瑕疵纠纷，与本案不属于同一种法律关系，故被告的抗辩理由不能对抗原告的诉讼请求。被告应向原告支付2004年5月1日以前拖欠的费用及2004年之后拖欠的费用并承担滞纳金。关于拖欠费用的数额，原告提供了2001年以后的各种费用台账以及自己垫付款的票据。被告在诉讼中虽对上述数额提出反驳意见，但并没有提供证据来予以证明，因此不予支持。原告只要求被告支付从起诉之日起的利息损失，其数额低于约定滞纳金，是对自己实体权利的处分，本院予以照准。关于抗诉机关的抗诉理由，本院认为被告的抗辩理由系商品房质量纠纷，与本案物业管理合同纠纷不属同一法律关系，双方可自愿协商解决，也可另案另诉，本案不作处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第二百零一条之规定，经合议庭评议，判决如下：维持本院(2008)西民初字第X号民事判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

胡某玲上诉称：1、本案中包括房屋维修在内的相关房屋开发商的义务，已经转移给了被上诉人，被上诉人前期已对其他业主进行了赔偿。房屋裂缝问题因被上诉人承继了房屋开发商的房屋维修业务，上诉人依法行使抗辩权，是合理合法的，是必须一并解决的同一法律关系。2、原审判决违反法律程序。上诉人在一审依法提起反诉，而原审法院对上诉人的反诉不予审理裁判，严重程序违法。请求撤销原判，驳回被上诉人的无理诉求，依法支持上诉人的反诉请求。

安详物业公司辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，判决正确。

本院经审理查明：本院对原审判决查明的事实予以确认。

本院认为：胡某玲居住的小区现属安详物业公司物业服务管理，双方已形成物业服务合同关系，双方均应按照合同履行。2004年8月2日洛阳中泰物业管理有限公司将2004年5月以前该小区业主所欠的物业管理费、水费、电费、暖气费的债权已转让给安详物业公司，安详物业公司按照该转让合同向胡某玲主张权利，要求其清偿2004年5月以前所欠的费用，胡某玲应承担清偿责任。胡某玲上诉主张包括房屋维修在内的相关房屋开发商的义务已转移给了被上诉人，房屋裂缝问题因被上诉人承继了房屋开发商的房屋维修业务，被上诉人应对该房屋进修维修或赔偿，由于胡某玲抗辩的房屋裂缝及房屋维修与物业服务合同纠纷不属同一法律关系，且胡某玲在诉讼期间未向本院提交相关证据证明被上诉人安详物业公司因房屋质量问题已向其他业主赔偿，故胡某玲的上诉理由不能成立，本院不支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款（一）款、第一百五十八条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费维持，二审案件受理费260元由上诉人胡某玲负担。

本判决为终审判决。

审判长：姬秋萍

审判员：李晓静

代审判员：王睿

二0一0年六月二十二日

书记员：李军霞