上诉人（原审被告）王某某。

委托代理人李某某。

被上诉人（原审原告）鹤壁市X乡X村民委员会。

代表人韩某某。

上诉人王某某与被上诉人鹤壁市X乡X村民委员会（以下简称东爻头村委会）租赁合同纠纷一案，东爻头村委会于2009年1月19日向鹤壁市山城区人民法院提起诉讼，请求：判令王某某支付房屋租赁费x元及违约金x元，并承担本案诉讼费用。鹤壁市山城区人民法院于2009年7月24日作出（2009）山民初字第X号民事判决，王某某不服，向本院提起上诉。本院于2010年4月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人王某某及其委托代理人李某某、被上诉人东爻头村委会的代表人韩某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

山城区人民法院一审查明：2006年5月1日，东爻头村委会工业办与王某某签订了一份房屋租赁合同，将位于汤河街九大对面的房屋两间租赁给王某某使用，租赁期限为60个月，从2006年5月1日起至2011年4月30日止，每月租赁费650元。双方在合同中约定，如一方擅自终止合同，违约方应赔偿对方合同总金额30%的违约金。在合同租赁期间，王某某向东爻头村委会交纳了2006年5月至2006年12月的房屋租赁费5200元。2007年1月份至解除合同前的租金王某某未交纳。2008年12月王某某从租赁房屋搬出，单方中止合同。

山城区人民法院一审认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，该合同合法有效，对双方均有约束力。被告违反合同约定，应当承担违约责任。但东爻头村委会认可王某某于2008年12月搬出租赁的房屋，王某某并无异议，因此可认定双方的租赁合同于2008年12月份中止。原、被告双方租赁合同虽有出租方为工业办的内容，但印章为鹤壁市X乡X村民委员会，且有村委会主任韩某全的签名，被告在庭审中也自认是原告单位工作人员韩某柱将房屋交付其租赁使用，并且东爻头村委会收取房租并持有收据，故东爻头村委会为适格当事人，王某某辩解原告主体不适格的辩称理由法院不予采信。故王某某应支付2007年1月至2008年12月的房屋租金650元／月×24月＝x元。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项之规定，因房屋租金发生争议的诉讼时效为一年，原告未提供诉讼时效中断、中止事由的证据，被告又以诉讼时效抗辩，故原告主张2007年1月至2007年12月期间的租金，已超过一年的诉讼时效，不应予以保护。原告要求支付租金x元的诉讼请求，法院依法支持2008年1月至2008年11月期间的租金共计7150元，对超过的部分不予支持。被告在房屋租赁合同履行期间，未经原告同意擅自解除合同，符合合同中约定的承担违约责任支付违约金的情形，被告应支付的违约金为650元／月×60月×30%＝x元，故原告要求被告支付违约金x元的诉讼请求，法院予以支持。

山城区人民法院一审判决：一、王某某于本判决生效后十日内支付东爻头村委会租金7150元；二、王某某于本判决生效后十日内支付东爻头村委会违约金x元；三、驳回东爻头村委会的其他诉讼请求。案件受理费466元，由东爻头村委会负担195元，王某某负担271元。

王某某上诉称：1、东爻头村委会不是适格的诉讼主体，上诉人是与东爻头村工业办签订的合同。2、一审未查明涉案房屋是否属于东爻头村委会，而且本案的租赁合同没有登记备案，应属无效合同。3、东爻头村委会在未通知上诉人的情况下将房屋另行租给他人，是一房两租，构成违约。请求撤销原判，驳回东爻头村委会的诉讼请求。

东爻头村委会辩称：工业办是东爻头村对外签订合同的一个机构，合同是村委会签订的，有当时村委会主任韩某全的签字；房子和土地都属于村集体所有。请求驳回上诉，维持原判。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

经审查当事人一审中提交的有效证据，并充分听取当事人的陈述及诉辩意见，本院对鹤壁市山城区人民法院一审查明的案件事实予以确认。

本院认为：本案涉案房屋所占用的土地为东爻头村集体土地，涉案房屋的权属归东爻头村集体所有，东爻头村委会工业办与王某某于2006年5月1日签订的房屋租赁合同，虽是由东爻头村委会工业办签章，但东爻头村委会对东爻头村委会工业办签订合同的行为予以认可，且王某某亦未提交东爻头村委会工业办具备独立诉讼主体资格的相关反驳证据；另外，在合同实际履行中，王某某交纳的租赁费均是由东爻头村委会收取，由东爻头村委会出具收据，东爻头村委会是房屋的出租方，因此东爻头村委会具备本案诉讼主体资格，王某某上诉称东爻头村委会不是本案适格原告的上诉理由不能成立。东爻头村委会工业办与王某某于2006年5月1日签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，合同是否登记备案不影响合同的效力，合同双方均应按照合同约定履行自己的合同义务，故王某某上诉称双方签订的房屋租赁合同无效的上诉理由不能成立。王某某上诉称东爻头村委会在未通知其本人的情况下将房屋另行租给他人，是一房两租,构成违约的上诉理由，因未提交相应证据予以证明，该上诉理由亦不能成立。

综上，王某某上诉称一审判决认定事实不清及适用法律不当的各项上诉理由均不能成立。鹤壁市山城区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费271元，由上诉人王某某负担。

本判决为终审判决。

审判长郭琳

审判员范秀贤

审判员郑月娟

二О一О年七月十二日

书记员王某春