抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）:赵某，男，X年X月X日出生，汉族,住址：沈阳市X区X路X-X号第四幢X室。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳永来房地产有限公司。住所地：沈阳市X区X路X-X号。
法定代表人：张某，该公司总经理。
委托代理人:王玉梅，辽宁华轩律师事务所律师。
申诉人赵某与沈阳永来房地产有限公司（简称永来公司）商品房销售合同纠纷一案，沈阳市X区人民法院于2009年11月1日作出（2009）于民二初字第X号民事判决。赵某提出上诉，沈阳市中级人民法院于2010年4月14日作出(2010)沈中民二终字第X号民事判决。赵某向检察机关申诉，辽宁省人民检察院于2011年6月12日作出辽检民抗（2011）X号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2011）辽立一民抗字第X号民事裁定提审本案,并依法组成由娄秀娟担任审判长并承办、张某军和王颖姝参加的合议庭，于2012年2月9日公开开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员贾力、潘松出庭履行职务。申诉人赵某、被申诉人永来公司的委托代理人王玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某一审起诉称：双方签订商品房买卖合同后，对方逾期交房，虽然双方就逾期交房达成协议，但是原告违心签字，协议显失公平，属无效协议，应予撤销。对方逾期办理房屋所有权证违约。且房屋存在未达到验收标准、每天遮光3-4小时、未正常供暖等问题。故请求：1、永来公司支付逾期交房的违约金5,227.58元；2、永来公司支付不能办理房产证的违约金38,500元（违约金计算至2009年8月28日）；3、永来公司支付因虚假宣传至今房屋仍达不到验收标准，给业主造成重大经济损失的违约金2万元；4、2007年迟延供暖21天的经济损失190元；5、诉讼费由永来公司承担；6、上次起诉后撤诉的诉讼费由永来公司承担。
被告永来公司答辩称：在2007年3月17日已与赵某达成延期交付的赔付条件，且赵某已表示满意，现赵某就同一事实要求重复赔偿，应驳回其诉讼请求。赵某和永来公司约定如永来公司在一年内无法办理产权证，则由永来公司协助继续办理，该条款明确表示因出卖人原因无法办理产权证才承担违约赔偿责任，在本案中永来公司所述事实并不是永来公司的原因造成无法办理产权证，现双方对办理产权证的时间问题已有特别约定。现赵某要求损失赔偿2万元没有事实和法律依据。关于赵某所述第4项延期供暖期间损失费问题，在2007年供暖期内已经供暖，不应承担任何违约责任。综上所述，请求法院依法驳回赵某的全部诉讼请求。
沈阳市X区人民法院一审查明，2006年7月28日，赵某、永来公司签订了商品房买卖合同，约定赵某向永来公司购买由永来公司开发建设的位于沈阳市X区X路X—X号第X幢X号商品房(建筑面积129.41平方米，总价款346,566元、小区X区)，合同第八条约定永来公司应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1-5种条件，并符某本合同约定的商品房交付使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、通某、通某、具备装修条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、市政配套设施接通某延误；3、其他非卖方的原因造成的延误；……。合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第二种方式处理：出卖人向买受人支付已交付房款的日万分之三(逾期交房天数)的逾期违约金，直到交付房屋为止。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理，即由出卖人继续协助办理产权证。双方签订合同后开始履行合同，永来公司于2007年3月21日将商品房交付赵某使用。赵某将煤气管网费用交付燃气公司。在交付房屋时赵某、永来公司签订了关于房屋逾期交付的赔偿协议，永业公司赔偿赵某3,080元。
另查明，紫郡城小区X区二部分建设，东区X区由永来公司与沈阳华泰基业房地产开发有限公司联合开发，因华泰公司停业等原因，致使多家施工单位没有结算，施工档案无法收集，影响了项目的综合验收。
再查明，年丰园X号楼南侧开发建设的九栋十二层高楼房，并非永来公司单位开发建设。在2007年11月25日赵某向沈阳国惠供热有限公司交纳了2007年11月22日一2008年3月31日期间的采暖费2,657元，该公司在2007年11月21日前未对赵某的房屋供暖，未收取此期间的采暖费190元，赵某自己采用其它方式取暖。2007年3月，赵某与沈阳永来物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，约定由该公司进行物业管理服务，缴纳了相关费用。因赵某的园区内有6户动迁户因拆迁补偿问题没有与开发商达成协议没有拆迁，部分业户在园区X区环境。于洪区的相关部门于2008年下半年打算进行强制拆迁，现在动迁户已经迁走。
一审法院认为，赵某、永来公司签订的商品房买卖合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。永来公司逾期交付房屋违反了合同约定，系民事违约行为，但赵某、永来公司就赔偿数额已经达成协议并且履行，赵某收取了赔偿款，赵某没有举出在签订协议时永来公司存在胁迫、欺诈行为的证据或者有重大误解，所以对赵某请求撤销赔偿协议，不予支持。赵某、永来公司签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理，即由出卖人继续协助办理产权证。合同文本第十五条前二项规定了违约金条款，当事人没有选择，而是选择了由出卖人继续协助办理产权证，当事人自愿放弃违约金赔偿条款，系自己处分权利，所以对赵某请求违约金，不予支持。办理产权登记需要综合验收完成，并非全是永来公司责任，但是永来公司应当按照合同约定本着诚信原则尽快协助办理房屋产权证书。对于赵某陈述年丰园X号楼南侧商品房遮光问题，因该房屋开发建设单位并非本案永来公司，永来公司并非侵权人，所以永来公司不承担赔偿责任；至于赵某陈述小区内的绿化、环境卫生差、电梯故障的问题，上述问题均为物业管理服务的范畴，永来公司并非物业管理服务单位，所以不承担责任；紫郡城年丰园小区内原有6户拒绝拆迁的业户，永来公司没有强制拆迁的权利，所以永来公司不承担水源污染的风险责任；至于赵某陈述小区消防设施不能供水、至今没有供应煤气，赵某可以请求有关部门解决。赵某没有向供暖公司缴纳2007年11月1日--21日期间的采暖费用190元，该期间赵某自行供暖，没有造成损失，其请求永来公司赔偿190元损失不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通某》第七十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：驳回赵某的诉讼请求。案件受理费1，064元，由赵某承担。
赵某上诉至沈阳市中级人民法院称：1、一审审理查明与事实不符。永来公司将未经验收的商品住宅交付使用是违法行为、开发商没有完成房产证的初始登记是违约行为、煤气管网费的交付认定错误、房屋延期交付的赔偿协议庭审中没有举证、判决书认定影响项目综合验收原因为永来公司开脱责任、年丰园X号楼南侧不是九栋十二层高的楼房、晚供暖违约给业主造成损失。2、一审判决不符某法律规定。延期入住赔偿协议有欺诈、胁迫或乘人之危、房产证不能办理必须赔偿损失。3、原审违规审理，不与赵某履行法律程序。请求撤销原审判决，依法改判支持赵某诉讼请求。
二审法院查明的其他事实与一审一致。
沈阳市中级人民法院二审认为，关于赵某主张某来公司给付逾期交房违约金5,227.58元的问题。本案永来公司逾期交付房屋已构成违约，理应承担违约责任，但赵某与永来公司已就逾期交付房屋的赔偿问题达成协议，赵某亦已领取赔偿金，故赵某再以逾期交房为由主张某来公司承担违约责任没有事实及法律依据，不予支持。至于赵某主张某期入住的赔偿协议系欺诈、胁迫或乘人之危但赵某并未提供充分证据予以证明，永来公司对此亦不予认可，且赵某亦实际领取了该赔偿款项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张某由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，赵某此项主张，不予支持。
关于赵某主张某来公司给付逾期办理房屋所有权证违约金38,500元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”本案赵某与永来公司对由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的责任进行了明确约定，即由出卖人继续协助办理产权证，因此，赵某依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主张某期办理房屋权属证书违约金没有法律依据，不予支持。
关于赵某主张某来公司给付2007年迟延供暖二十一天损失190元的问题。该期间供暖费赵某并未交纳，赵某陈述由其自行供暖造成损失190元，但赵某并未提供任何证据证明，故赵某此项请求没有依据，不予支持。关于赵某主张某来公司赔偿房屋挡光损失2万元的问题。由于涉案房屋南侧商品房并非永来公司开发建设，永来公司并非侵权人且涉案房屋是否被挡光及挡光的损失是否为2万元，赵某均未提供充分证据予以证实，因此，赵某此项主张某予支持。至于原审的当事人未提出上诉请求的其他问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，不予审查。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,064元，由赵某负担。
辽宁省人民检察院抗诉认为，沈阳市中级人民法院(2010)沈中民二终字第X号民事判决认定的：“赵某与永来公司对由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的责任进行了明确约定，即由出卖人继续协助办理产权证，因此，赵某主张某期办理房屋权属证书违约金没有法律依据。”属于适用法律错误。
（一）涉案合同的第十五条第三项“由出卖人继续协助办理产权证”并非赵某与永来公司在自由、平等的前提下的协商约定，而是永来公司单方拟定的格式条款。
经查，2006年7月28日赵某与永来公司签订的商品房买卖合同第十五条对产权登记事项进行了约定，其合同文本参照《商品房买卖合同示范文本》（建住房[2000]X号）对因为出卖人的责任导致买受人无法在规定期限内取得房地产权属证书的，提供了“退房并赔偿损失”和“不退房但支付违约金”两种解决方案供双方选择，并预留第三种空白方式供双方自行协商。而永来公司在事先准备的合同文本上单方选择了第三种方案，并将第三种空白方式自行规定为“由出卖人继续协助办理产权证”并打印于合同文本之上，依据《合同法》第三十九条第二款的规定，当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款属于格式条款，本案合同第十五条第三项“由出卖人继续协助办理产权证”的条款符某上述法律规定应认定为格式条款。
（二）永来公司违反《合同法》及《合同法若干问题的解释（二）》对于格式条款的相关规定，该合同第十五条第三项“由出卖人继续协助办理产权证”应认定为无效。
由于格式条款系合同单方当事人拟定，为保障公平，《合同法》及《合同法若干问题的解释（二）》对其生效与否规定了限制条件。首先，依据《合同法》第三十九条第一款：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当……并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，而本案中，永来公司对其格式条款并没有采用相应的文字、符某、字体等特别标识提示买受人注意，也没有采取合理方式作出解释和说明，且没有证据证明永来公司与赵某就该格式条款的内容进行了充分的协商，其行为显然违反了法律规定。其次，依据《合同法》第三十九条第一款，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”；《合同法》第四十条，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”永来公司通某其格式条款，将由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的责任擅自规定为“由出卖人继续协助办理产权证”，该责任显然轻于“退房并赔偿损失”和“不退房但支付违约金”两种解决方案，永来公司明显免除了自己的赔偿责任、排除了房屋买受人赵某的索赔权利，没有在当事人之间公平的分配合同的权利义务，该格式条款的内容应视为无效。
综上，依据《合同法若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”本案合同第十五条第三项“由出卖人继续协助办理产权证”应认定为无效。
（三）本案符某《消费者权益保护法》的适用范围，依据该法的规定，永来公司利用格式条款损害了消费者的合法权益，本案“由出卖人继续协助办理产权证”的格式条款应认定为无效。
由于本案购房人赵某系个人购买商品房以供居住，属于消费者为生活消费而购买商品，符某《消费者权益保护法》的适用范围，依据《消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通某、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。”，本案，永来公司为避免承担因延期办理权属证书而对消费者需担负的赔偿责任，单方拟定了“由出卖人继续协助办理产权证”的格式条款，其行为显然属于为了己方利益，通某格式条款免除了其因损害消费者合法权益应当承担的民事赔偿责任，因此，格式条款“由出卖人继续协助办理产权证”应视为无效。
（四）沈阳市X区人民法院(2008)于民二初字第X号民事判决书以及沈阳市中级人民法院(2009)沈中民二终字第X号民事判决书对同样案件作出过与本案截然相反的判决结论，同案不同判，有损法律的权威和法制的统一。根据赵某提供的沈阳市X区人民法院(2008)于民二初字第X号民事判决书以及沈阳市中级人民法院(2009)沈中民二终字第X号民事判决书，2008年，丰园业主罗晟诉永来公司房屋买卖合同纠纷一案与赵某诉的是同一被告、同样的诉讼请求，而且都是同样的商品房买卖合同文本，法院判决结果却不同。罗晟诉永来公司房屋买卖纠纷一案的判决结果是永来公司赔偿罗晟交房后一年内不能办理房屋所有权证违约金4,725元；而本案的判决结果是驳回赵某主张某逾期办理房屋所有权证要求赔偿违约金的诉讼请求，相同法院，相同的案件却存在着完全不同的判决结果，如此同案不同判有损法律的权威和法制的统一，本案判决有失公平。
综上，由于赵某与永来公司签订的购房合同第十五条第三项因违反法律规定而无效，双方对由于出卖人的原因，买受人未能及时取得房屋权属证书的责任应视为无特殊约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。终审判决认为涉案合同第十五条第三项约定有效，并驳回赵某的违约赔偿主张某适用法律错误。
赵某的补充意见是：1、认定本案合同第十五条无效，永来公司支付迟延办理房产证的违约金58,514.20元。2、永来公司支付逾期交房的违约金5,227.58元。3、永来公司支付因虚假宣传造成房屋遮光的损失。4、一、二审的诉讼费由2，465.50元由永来公司承担。
永来公司的答辩意见是：1、永来公司与赵某签订的《商品房买卖合同》系双方经平等、自愿签订，永来公司与其他购房人签订的《商品房买卖合同》中对第十五条的约定并不一致，故该条第3项不属于格式条款。2、本案《商品房买卖合同》第十五条第3项不存在无效的情形。3、本案为商品房买卖合同纠纷，不应适用《消费者权益保护法》。4、沈阳市X区人民法院（2008）于民二初字第X号民事判决及沈阳市中级人民法院（2009）沈中民二终字第X号民事判决已被沈阳市中级人民法院（2011）沈中审民终再字第X号判决撤销，不能作为认定本案的依据。
本院再审对原审判决查明的事实予以确认。另补充查明，检察机关抗诉意见中提到的丰园业主罗晟诉永来公司房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市中级人民法院于2011年12月16日作出（2011）沈中审民终再字第X号民事判决，撤销了“永来公司赔偿罗晟交房后一年内不能办理房屋所有权证违约金4,725元”的判项。
再查明，赵某于2011年6月取得涉案房屋所有权证书。
上述事实已经庭审质证，应予认定。
本院再审认为，关于涉案合同第十五条“关于产权登记的约定”是否为格式条款问题。《合同法》第三十九条第二款规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”从上述法律规定可以看出，格式条款具有预先拟定、重复使用和无须协商这三种属性。本案双方签订的房屋买卖合同是永来公司参照《商品房买卖合同示范文本》提供的合同文本，在“面积确认及面积差异处理（第五条）、付款方式及期限（第六条）、买受人逾期付款的违约责任（第七条）、出卖人逾期交房的违约责任（第九条）、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任（第十三条）、关于产权登记的约定（第十五条）、双方发生争议解决纠纷的方式（第十九条）”等大部分权利义务条款上，买卖双方具有协商选择的约定。而双方争议的产权证办理时间和责任的约定，也有三种选项，合同载明，双方选择了出卖人未在约定的期限内办理完产权证书“由出卖人继续协助办理”的方式。以上可见，涉案合同预先拟定性差，又在多项权利义务上允许买受人选择，而申诉人赵某也没有提出证据证明永来公司限制或阻止其选择第十五条中前两种违约责任的承担方式，故抗诉机关提出该条款为格式条款的意见依据不足，本院不予采纳。
关于检察机关提出的原审法院对同样案件作出过与本案截然相反的判决结论，同案不同判的问题。由于沈阳市中级人民法院对抗诉意见中提到的罗晟诉永来公司房屋买卖合同纠纷一案，已以（2011）沈中审民终再字第X号民事判决予以再审改判，故本案现已不存在同案不同判的问题。
关于申诉人提出的要求永来公司承担逾期交房的违约金及遮光损失的问题。根据《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件”的规定，申诉人赵某的该项请求超出了抗诉机关支持的抗诉范围，本院再审对此不予审理。
综上，本案原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持沈阳市中级人民法院(2010)沈中民二终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长娄秀娟
代理审判员张某军
代理审判员王颖姝
二0一二年三月二十二日
书记员刘显辉
