上诉人（原审被告）覃某。

委托代理人韦某某。

被上诉人（原审原告）南宁威宁资产经营有限责任公司。

法定代表人胡某。

委托代理人文某某。

原审第三人林某。

委托代理人韦某某。

上诉人覃某因与被上诉人南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）、原审第三人林某租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）西民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月6日受理后，依法组成合议庭，并于2012年4月25日组织当事人就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人覃某及原审第三人林某的共同委托代理人韦某某，被上诉人威宁公司的委托代理人文某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2002年，南宁市X组建威宁公司，即本案威宁公司，其职责范围为：一、统一管理、运营市本级党和国家机关、人民团体、事业单位占有、使用的房屋，土地及铺面等国有资产，并负有保值、增值的责任；二、受市国有资产管理委员会委托管理市本级党和国家机关、人民团体、事业单位占有、使用国有资产或资金开办的宾馆、招某、培训中心、印刷厂，举办的各类公司、合资（合作）企业等各种经济实体和代管市宏建房地产开发公司、市正成开发总公司……。并于2002年4月22日起，将上述国有资产及相关经济实体分批移交威宁公司进行统一管理营运。2003年1月15日，南宁市国土资源局将诉争场地所在的位于中尧路，地号为（略），使用权面积为1606.41平方米的土地登记在威宁公司名下，土地使用证号为南宁国用（2003）字第X号。

2007年4月27日，威宁公司授权委托南宁威宁租赁实业有限责任公司（以下简称威宁租赁公司）与覃某签订《场地租赁合同》，将位于中尧路X-X号使用面积约为36平方米的场地出租给覃某，双方约定租赁期限自2007年1月1日起至2007年12月31日止，每月租金按照每平方米10元计算，每月共计360元，覃某每月10日前将租金存入其名下的建设银行账户，账号为（略），并授权威宁租赁公司每月从该账户中扣划租金，合同签订时，覃某需一次性交纳1080元作为履约保证金，租期届满，该款将无息退还。同时，双方在合同第七条第一款第4项约定：“在乙方出现下列违约行为之一的，有权解除租赁合同，收回出租的场地；造成甲方损失的，有权索赔损失；乙方因违约而支付给甲方相当于三个月租金的违约金：（1）……（2）将承租的场地全部或者部分转租给第三方使用的……”。第八条第二款第3项约定：“租赁期限届满，应按期搬出，并将承租场地及地上建筑物（包括乙方增建的部分）完好无缺地交给甲方，逾期不搬出或承租场地及建筑物受到损坏的，应赔偿甲方因此所受到的全部损失（包括场地不能正常使用的租金损失）。”合同签订后，覃某依约向威宁租赁公司交纳履约保证金，并按期将租金存入双方约定的账户，由威宁租赁公司自行扣划。现因威宁公司要求覃某搬离场地，但覃某仍占用诉争场地，未将场地及地上建筑物交还威宁公司，故威宁公司诉至法院，请求判令：1、覃某及林某停止侵害威宁公司财产所有权，立即清空其占用的南宁市X路X-X号场地，将场地交还威宁公司；2、覃某支付违约金1080元；3、覃某向威宁公司支付场地占用费，按每月360元交纳，自2010年7月1日起计至覃某返还场地时止；4、本案诉讼费由覃某承担。。

一审法院另查明：南宁市联丰电话服务部的业主为林某，经营性质为个体工商户，经营场所为南宁市X路X-X号，主营范围为公用电话服务。

一审法院认为：威宁租赁公司受威宁公司的委托与覃某于2007年4月27日签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力。该合同于2007年12月31日届满后，覃某继续使用诉争场地，威宁公司亦继续收取租金，未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，自2008年1月1日起，双方租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁的合同双方可随时解除合同，现威宁公司起诉要求覃某按照原合同的约定，搬离承租场地，将承租场地及地上建筑物交还给威宁公司，合法有据，予以支持，并应视为双方之间的租赁合同于2010年12月27日解除。威宁公司主张覃某将诉争场地转租给林某经营南宁市联丰电话服务部，为此提交了电脑咨询单予以佐证，覃某主张南宁市联丰电话服务部是以林某的名义办理工商登记，实际经营者仍为覃某，并非转租行为作为抗辩理由，但未能举证加以证明，故采信威宁公司的主张。林某作为场地实际使用人，现仍占用诉争场地，亦应将中尧路X-X号场地及地上建筑物交还威宁公司。庭审过程中，覃某要求威宁公司退还履约保证金1080元，威宁公司对此表示没有异议，予以确认，并在本案中一并处理。关于租金及场地占用费的问题，根据双方约定的存租账户核算，覃某已经交至2010年12月的租金，故威宁公司、覃某双方租赁合同关系存续期间的租金已经结清。现覃某仍占用场地，故自2011年1月1日起，覃某应当每月向威宁公司按照原租赁合同的约定支付场地占用费360元，直至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。关于违约金的问题，覃某将中尧路X-X号的场地转租给林某经营南宁市联丰电话服务部，根据原合同的约定，覃某的转租行为已经构成违约，威宁公司依照《场地租赁合同》的约定，要求覃某支付相当于三个月租金的违约金1080元，合法有据，予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：一、覃某及林某搬离南宁市X路X-X号的场地，并将南宁市X路X-X号的场地交还给威宁公司；二、威宁公司退还覃某履约保证金1080元；三、覃某向威宁公司支付违约金1080元；四、覃某向威宁公司支付场地占用费（场地占用费计算方式：以每月360元为标准，自2011年1月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）。案件受理费50元，由覃某负担。

上诉人覃某不服一审判决上诉称：上诉人租用的场地原是南宁市政府招某的国有土地，上诉人租用土地后，投资建设铺面。2004年被上诉人与上诉人签订的场地租赁合同是被上诉人提供的格式合同且是一年一签。另外，根据相关规定，被上诉人不认可上诉人转租行为的话，应该在六个月内提出异议，但被上诉人没有在六个月内提出，视为认可上诉人的转租行为。综上，请求二审法院撤销一审判决关于要求上诉人支付违约金的内容，改判被上诉人按南宁市相关拆迁标准每平方米600元及搬迁费每户500元对上诉人进行补偿或者安置。

被上诉人威宁公司答辩称：上诉人与被上诉人签订的场地租赁合同是合法有效的。租赁期限届满后上诉人仍强行占用租赁场地，侵害了被上诉人的财产所有权，上诉人应将租赁场地及地上建筑物交还给被上诉人并支付场地占用费。被上诉人与上诉人是租赁合同的法律关系，上诉人主张被上诉人应向其支付拆迁补偿款没有事实和法律依据。对于转租行为，被上诉人从来没有默认上诉人的转租行为，被上诉人是在起诉前才发现上诉人的转租行为。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判，驳回上诉。

当事人争议的焦点是：1、上诉人是否应该向被上诉人支付违约金2、被上诉人是否应该给予上诉人安置或者补偿

各方当事人除依据在一审法院提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为：威宁租赁公司受威宁公司的委托与覃某于2007年4月27日签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。《场地租赁合同》于2007年12月31日届满后，覃某继续使用诉争场地，威宁公司亦继续收取租金，未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，自2008年1月1日起，双方租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，不定期租赁的合同双方可随时解除合同。同时，覃某未经威宁公司同意，擅自将承租场地转租给林某违反了合同约定，故威宁公司诉请覃某、林某清空场地并交还场地依法有据，本院应予支持。一审判令威宁公司退回覃某履约保证金1080元、支付场地占用费（自2011年1月1日起至生效判决确定的履行期限最后一日止，按360元/月支付），各方当事人均没有异议，本院予以维持。关于覃某是否应该向威宁公司支付违约金的问题。覃某将中尧路X-X号的场地转租给林某经营南宁市联丰电话服务部，根据合同的约定，覃某的转租行为已经构成违约，应该依照《场地租赁合同》第七条第一款第4项的约定，向威宁公司支付相当于三个月租金的违约金1080元，一审判令覃某向威宁公司支付违约金1080元并无不当，本院予以维持。关于威宁公司应否对地上建筑物进行补偿的问题。威宁公司、覃某在签订租赁合同时虽未就补偿的问题进行明确约定，但已明确约定租赁期限届满，覃某应按期搬出，并将承租场地及地上建筑物（包括覃某增建的部分）完好无缺地交给威宁公司，故覃某要求威宁公司按南宁市相关拆迁标准每平方米600元及搬迁费每户500元进行补偿或者安置，没有合同依据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人覃某的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人覃某负担。

本判决为终审判决。

审判长付浩

审判员覃某柔

代理审判员何健

二O一二年五月三十日

书记员赵谊

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。