原告汝城县经地房地产有限公司。
法定代表人李某乙，该公司总经理。
委托代理人何某某，男，湖南水正兰律师事务所律师。
被告吴某丙，男。
委托代理人吴某丁，男，田庄乡人民政府干部。
原告汝城县经地房地产有限公司与被告吴某丙居间合同纠纷一案，原告于2012年5月7日向法院提起诉讼。本院受理后依法由代理审判员曾碧丹独任审判，于2012年6月21日公开开庭进行了审理，原告法定代表人李某乙及其委托代理人何某某,被告吴某丙及其委托代理人吴某丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年2月22日，原告汝城县经地房地产有限公司与被告吴某丙签订房地产委托出售协议，将位于汝城县老县政府院内一套建筑面积为101平方米的商品房（汝城县房权证汝城县字第x号）委托原告销售，约定委托期为2012年2月28日至8月28日，最低委托销售价为26.18万元，同时约定了总房价10%的违约金。2012年2月27日，宋运星到原告汝城县经地房地产有限公司所在的中心营业部求购房屋，看中了被告吴某丙委托出售的房屋，并签署了《看房确认单》，交纳了意向金2000元，委托原告汝城县经地房地产有限公司以26.6万元的价格与被告吴某丙进行磋商，委托期为2012年2月27日至2012年3月5日，同时约定了违约金为总房价的10%。原告汝城县经地房地产有限公司与被告吴某丙经价格磋商后达成了交易意向，原告遂通知宋运星预备购房首付款15.6万元等候签署商品房买卖合同，随后又通知被告吴某丙到原告营业部收取购房定金。经数次电话通知未果，原告遂于2012年3月1日通过海航天天快递公司向被告吴某丙发出了定金收取通知书，但被告吴某丙本人签收后未作出任何某示。后经了解，被告吴某丙与宋运星在得知相关交易信息后，为逃避原告应收取被告吴某丙与宋运星各1.5%的中介费私下以20.06万元达成房屋买卖协议，此等行为为业界通称的“跳单”，属典型的违反诚实信用原则的行为，为弘扬中华民族诚实信用的优良传统，抨击背信弃义的非道德行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条等相关规定，请求人民法院依法支持原告要求被告支付房屋委托销售合同违约金2.618万元的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，提供了如下证据：
一、通知书。拟证明原告汝城县经地房地产有限公司通知被告吴某丙收取定金。
二、快递签收单。拟证明被告吴某丙收取快递的时间是在2012年3月2日。
三、房地产出售委托协议。拟证实原、被告签署了房地产出售委托协议书，约定了10%的违约金。
四、申请法院到房产局调取的证据材料。拟证明被告背着原告私自房产转让协议，以逃避原告1.5%的佣金。
被告吴某丙辩称，2012年2月22日，原告汝城县经地房地产有限公司仅是叫被告在空白合同《房地产出售委托协议》上签字，合同中除签名外的其他手写内容都是原告在起诉前擅自填写，被告根本不知情。《房地产出售委托协议》是原告提供的固定格式合同，原告在要求被告签字时，没有给被告看内容，更没有对免除自身责任，加重被告责任的格式条款作出特别说明，也没有给被告一份合同，该合同应属无效合同。《房地产出售委托协议》约定的违约金明显过高，应当依据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一、二款的规定予以减少。原、被告之间的房地产出售委托协议即使得到完全履行，原告实际可得的利益也仅为被告房款20.06万元的1.5%的服务费3009元，不可能存在其他损失。因此《房地产出售委托协议》约定的违约金应按实际损失的3009元为基数，在30%以内计算违约金，即合同约定的违约金不得高于902.7元。根据原告实际付出的劳务比例，其实际损失仅300元左右。原告若得到委托合同的服务费3009元，也是在其完成了所有居间劳务的前提下。在本案中，原告所完成的劳动只是登记了被告的房产而已，没有付出其他劳动，仅仅完成不到10%的总劳务量。按照实际付出劳务与总劳务比例计算，被告应付给原告的服务费应当是300元左右。原告没有提出实际损失的赔偿请求，所以仅应支持其实际损失300元的30%，即90元违约金。故请求法院驳回原告诉讼请求。
被告吴某丙没有向法庭提供证据。
在庭审过程中，原、被告对所提供的证据进行了质证，具体情况如下：
关于原告提供的证据，被告对证据一的真实性没有异议，但提出对针对该证据的快递到被告手中签收时间有异议；对于证据二，被告对真实性有异议，认为签收时间不是真实的。对于证据三，被告对真实性有异议，协议手写内容是原告在吴某丙签字后补的。
经过庭审举证、质证，本院对原告提供的证据认证如下：
本院认为原告提供的四组证据符合证据的“三性”，本院予以认定，可作为本案的定案依据。
根据原告的申请，本院于2012年5月30日向汝城县房产管理局调查被告吴某丙与宋运星房屋交易转让的情况。原、被告对该调查材料均无异议，本院予以认定。
根据庭审举证、质证，法院认证以及法庭辩论的情况，本院对本案的事实确认如下：
2012年2月22日，原告汝城县经地房地产有限公司与被告吴某丙签订房地产委托出售协议，将被告位于汝城县老县政府院内一套建筑面积为101平方米的住房（汝城县房权证汝城县字第x号）委托原告销售，约定委托期为2012年2月28日至8月28日，最低委托销售价为26.18万元，同时在协议中约定了总房价10%的违约金。2012年2月27日，宋运星到原告汝城县经地房地产有限公司中心营业部求购房屋时，看中了被告吴某丙委托出售的房屋，并签署了《看房确认单》，交纳了意向金2000元，委托原告汝城县经地房地产有限公司以26.6万元的价格与被告吴某丙进行磋商，委托期为2012年2月27日至2012年3月5日，同时约定了违约金为总房价的10%。原告与被告经价格磋商后达成了交易意向，原告遂通知宋运星预备购房首付款15.6万元等候签署商品房买卖合同，随后又通知被告吴某丙到原告营业部收取购房定金。经数次电话通知未果，原告遂于2012年3月1日通过海航天天快递公司向被告吴某丙发出了定金收取通知书，但被告吴某丙本人签收后未作出任何某示。被告吴某丙与宋运星于2012年3月18日以20.06万元达成房屋买卖协议，并于2012年5月3日在汝城县房产管理局完成了房屋转移登记手续。
本院认为，原告汝城县经地房地产有限公司与被告吴某丙签订的《房地产出售委托协议》是双方真实意思的表示，具有法律约束力，各方当事人应完全履行合同之义务。本案中，原、被告签订的《房地产出售委托协议》中第二项约定，该房屋（汝城县房权证汝城县字第x号）的委托时间为2012年2月28日至2012年8月28日，且在该协议中第四项第9款中约定，委托人在委托期间不再自行销售或委托第三方。而被告与宋运星在原告不知情的情况下私自于2012年3月18日达成房屋买卖协议，并于2012年5月3日在汝城县房产管理局完成了房屋转移登记手续，此行为的实施是在合同约定的期限内，违反了合同约定和诚实信用原则，已构成违约，应当承担违约责任。
原、被告双方签订的《房地产出售委托协议》第六项中约定：委托人在签订买卖合同当日按房屋成交总价的1.5%支付服务费。即原告从双方签订的《房地产出售委托协议》中可预见的收益为26.6万元×1.5%=3990元。由于被告的违约行为，致使双方的委托协议无法进行，因此，依据被告应当在原告可预见收益的基础上支付违约金。由于原告与宋运星终止委托合同后，被告与宋运星自行完成了房屋买卖活动，原告为被告只提供了合同约定中的部分的服务，且原告所主张的房屋成交总价的10%的违约金远高于其实际损失，本院认为该违约金的约定应予适当调整。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一、二款的规定，以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错以及预期利益，本院酌情考虑以被告赔偿原告违约金5000元为妥。原告的其他诉讼请求无法律和事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，第二十九条以及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(3)》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、限被告吴某丙在本判决生效之日起十日内一次性支付原告汝城县经地房地产有限公司违约金5000元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费454元，由被告吴某丙承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
代理审判员曾碧丹
二0一二年六月三十日
书记员何某
附：本案相关法律条款
《中华人民共和国合同》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(3)
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;
