湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
（2011）永中法民二终字第X号
上诉人（原审被告）欧某。
委托代理人龚某。
被上诉人（原审原告）潘某。
被上诉人（原审原告）黄某。
共同委托代理人胡顺军。
原审原告潘某、黄某诉原审被告欧某房屋买卖合同纠纷一案，宁远县人民法院于二○一一年八月五日作出（2011）宁法民二初字第X号民事判决，欧某不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员唐军杰担任审判长，审判员黄某云、代理审判员黄某参加评议的合议庭，于2011年10月13日将本案与（2011）永中法民二终字第X号案合并公开开庭进行了审理，代理书记员张玲慧担任庭审记录。上诉人欧某及委托代理人龚某，被上诉人潘某、黄某及共同委托代理人胡顺军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告潘某、黄某夫妻二人在宁远县X镇X路X号（现为九嶷中路X号）自建房屋一栋。2001年3月30日，二原告到宁远县人民法院协某离婚，约定夫妻共同财产位于九嶷路X号房屋所有权归原告潘某所有。2001年8月27日，因黄某涉及其他债务，原告二人的该房屋作为夫妻共同财产被宁远县人民法院查封，2001年10月19日解除查封，2001年10月10日，宁远县房产部门凭潘某、欧某双方2001年10月9日签订的《购买房屋门面协某书》（定价10万元，回赎三年以内）为被告欧某办理了房屋门面过户手续。同日（2001年10月9日），原告潘某作为甲方与被告欧某作为乙方经过反复协某又签订了一份《购买房屋门面协某书》（即10月9日双方共签订了两份协某），该协某书约定，原告潘某以20万元的价格将九嶷路X号房屋的第二个门面转让给被告欧某，同时约定：“如甲方经济条件好转，要求乙方退回其房屋门面，必须在拾年（即二○十二年十二月一日）以后，由甲方一次性交乙方贰拾万元人民币后，再将门面产权过户给甲方，其过户各种费用概由甲方支付。拾年到期（即二○十二年十二月三十日以前，当年），甲方不向乙方提出原价退回房屋门面，以后退房由乙方单方定价，买卖自由，其产权归乙方永远管业，甲方无权干涉”。同时，双方还签署了一份证明，证明内容为“潘某卖给欧某10万元门面作卖房过户用，办完各种过户手续后，此协某作废。注明20万元卖门面协某书有效。”2001年10月10日，原告写给被告19.6万元的收条，并在收条后注明“10年以后退房以人民币19.6万元为准，购房协某书20万元不算数”，双方均在收条上签名。现原告潘某要求回赎房屋，被告欧某明确拒绝退回。2011年5月20日，原告向人民法院提起诉讼，请求判令被告欧某按合同约定退回房屋门面。
原审法院审理认为：当事人双方依法自愿签订的合同具有法律效力，对双方具有约束力。本案中，原、被告就舜陵镇X路X号房屋第二个门面在同一天（2001年10月9日）签订了两份购房协某，该两份协某在约定退房时间上有冲突，尊重当事人意愿，双方的买卖关系应以约定十年回赎的那份协某为准，因为该份协某有经被告签名确认的收条及证明相印证。双方的约定没有违反法律规定，均在合同上有签名，体现意思自治的民法精髓，是一种有效的民事行为，是附生效条件的买回（退回），因此，被告欧某负有返还房屋的义务。原告将房屋转让被告，双方已经过户，在未撤销该行政行为之前，被告的过户行为有效，被告欧某当然享有该房屋的物权。在享有物权的同时，有对该物的处分权利。在本案协某中，双方约定10年后原告又以同样价格买回，体现了被告欧某对该房屋的处分（如何处分，处分给谁）权利，即被告十年后又以同样价格卖给原告。这种约定不违法，体现了当事人的意思自治，是双方的合意行为，因此，被告在2012年12月30日后应将房屋返还给原告，但保留在此之前的收益权等其他权利。基于上述理由，对原告的诉请予以支持。
原审法院同时认为，既然确认合同有效性，双方应按合同约定的义务履行，被告应在2012年12月30日在原告给付19.6万元后将房屋返还原告，但因被告现已明确表示不履行合同义务，原告在约定期限届满前起诉符合《合同法》第108条的规定，因此对被告辩称应在2012年12月1日以后提起诉讼的答辩理由不予采纳。房屋转让时原告二人已离婚，该房屋已属于原告潘某所有，原告黄某无权主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、由被告欧某退回宁远县X镇X路X号第一层第二个门面给原告潘某（良）萍。由原告潘某（良）萍在2012年12月1日至30日期间将19.6万元给付被告欧某，原告潘某（良）萍在给付19.6万元款项后，被告欧某十日内将位于舜陵镇X路X号房屋第一层第二个门面过户至原告潘某（良）萍名下，此次过户费用由原告潘某（良）萍承担。2012年12月30日前的房屋收益权归被告欧某享有，2012年12月31日后的房屋所有权益由原告潘某（良）萍享有；二、驳回原告黄某的诉讼请求。
宣判后，欧某不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：原审判决超出原告诉请进行判决，违反了《民事诉讼法》不告不理原则，约定退房期限前被上诉人起诉缺乏法律依据，上诉人目前拒绝交房不能作为原审法院提前作出判决的理由，该房屋已登记过户，在房屋产权没有变更之前判决与《行政诉讼法》相冲突，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
原审时潘某、黄某共提交了13份证据以支持自己的诉讼请求，原审法院采信了1、2、3、5、6、8、9、13共8份证据及10、11、12三份证据中以息代租、十年后返还本金、房屋归黄某的内容。二审时潘某、黄某未提交新的证据。
二审时欧某对上述证据的质证意见与原审一致。
原审时欧某共提交了6份证据以支持自己的答辩请求，原审法院对2、3、5共3份证据及X号证据中的第二份协某以及收条予以采信。二审时欧某未提交新的证据。
二审时潘某、黄某对上述证据的质证意见均与原审一致。
本院二审查明，双方当事人2001年10月9日签订的十年后赎回，赎回金额应为19.6万元的《购买房屋门面协某书》第三条中约定：房屋门面交款过户后，甲方（潘某方）租借楼上第三层套房给乙方（欧某方）居住十年，不许出租他人，十年内，甲方不向乙方收取租金。2010年，因潘某、黄某不让欧某继续居住，欧某已经提前于2010年12月搬出该套住房。
本院二审查明的其它事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实、证据予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人争执焦点为2001年10月9日签订的十年后赎回，赎回金额为19.6万元的《购买房屋门面协某书》是否有效，房屋买卖行为完成后可否赎回，被上诉人提前诉讼，人民法院现在审理并作出判决是否符合法律规定。经查，2001年10月9日的上述《购买房屋门面协某》是双方当事人协某后自愿签订的，体现当事人的真实意思，未违反相关法律规定，未损害国家利益、集体利益和他人利益，且双方已依约定将房屋产权过户，故该协某书具有法律效力。该协某书第二条约定，如甲方（潘某）经济条件好转，要求乙方（欧某）退回门面，必须在2012年12月1日潘某退回欧某20万元以后。潘某同日出具的19.6万元收条写明：“10年以后退还门面按人民币19.6万元整为准，购房协某书上20万元不算数。”潘某、欧某均在收条上签名认可，表明该门面的处分权利双方当时就有约定，该门面十年后可以赎回。该约定是双方当事人的合意行为，体现意思自治的民法精髓，符合法律规定，欧某在条件成就时（10年期满，收到19.6万元退房款后），应将该门面退还潘某。原审诉讼前欧某已明确表示该门面十年到期不予退还，潘某起诉要求欧某在双方约定期限届满后将门面退还自己，符合《合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定。原审法院依照法律规定受理该案及作出判决合理合法。虽然房屋已过户至欧某名下，但根据协某约定10年期满潘某赎回房屋后，又应过户到潘某名下，且过户费用由潘某负担，故原判决内容与《行政诉讼法》并无矛盾，判决结果没有超出潘某的诉请范围，故欧某的该部分上诉理由，本院不予支持。但因协某书第三条同时有潘某“租借欧某第三层套房居住十年，该十年不收取租金”的约定，而潘某并未按此约定全面履行义务，期限届满前即要求欧某搬出该住房，潘某应当给予欧某适当补偿；同时潘某要求收回门面及住房并提起诉讼，对欧某该门面出租有一定程度影响，为减轻当事人诉累，综合考虑物价上涨、货币贬值等因素，本院酌情认定潘某补偿欧某人民币4万元；原审判决没有全面考虑合同约定，处理欠妥当，应当予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持宁远县人民法院（2011）宁法民二初字第X号民事判决第一、第二项（即维持：一、由被告欧某退回宁远县X镇X路X号第一层第二门面给原告潘某(良)萍。由原告潘某(良)萍在2012年12月1日至30日期间将19.6万元给付被告欧某，原告潘某(良)萍在给付19.6万元款项后，被告欧某十日内将位于舜陵镇X路X号房屋第一层第二个门面过户至原告潘某(良)萍名下，此次过户费用由原告潘某(良)萍承担。2012年12月30日前的房屋收益权归被告欧某享有，2012年12月31日后的房屋所有权益由原告潘某(良)萍享有；二、驳回原告黄某的诉讼请求）；
二、限被上诉人潘某在2012年12月1日至12月30日期间一次性补偿上诉人欧某人民币40,000元整。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计7,000元，由上诉人欧某负担2,000元，由被上诉人潘某负担5,000元。
本判决为终审判决。
审判长唐军杰
审判员黄某云
代理审判员黄某
二○一一年十二月十五日
代理书记员张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
……
