湖南省长沙市X区人民法院

民事判决书

（2011）芙民初字第X号

原告某物业管理有限公司，住所地某地。

法定代表人漆某，总经理。

委托代理人贺某某，某律师事务所律师。

被告樊某，男，某年某月某某地湖南省华容县X组X号。

原告某物业管理有限公司（以下简称某公司）与被告樊某物业服务合同纠纷一案，某公司于2011年11月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成由代理审判员阳曙文担任审判长，人民陪审员邓某阳、左回云共同参加的合议庭，于2012年4月10日公开开庭进行了审理。书记员洪志芳担任记录。原告某公司的委托代理人贺某某、被告樊某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

某公司诉称：该公司作为樊某所在小区的前期物业服务企业，自交房时起就为樊某提供物业服务，并签订有《前期物业管理服务协议》，银港水晶城小区业主委员会成立后，于2010年6月6日与该公司签订了《银港水晶城小区物业管理服务合同》，由该公司继续提供物业服务，物业服务费按1.2元/平方米/月的标准由业主或物业使用人交纳，逾期未交纳的，应按欠缴物业服务费金额3‰的标准承担违约金，该公司可以依法追缴，因樊某房屋建筑面积127.62平方米，应交物业服务费153.14元/月；2011年5月25日，银港水晶城小区业主委员会与该公司签订协议，将物业服务费标准上调至1.4元/平方米/月，违约金标准不变，自2011年6月1日起执行，即自2011年6月1日起，樊某应交物业服务费为178.67元/月；该公司一直为樊某提供物业服务，但樊某自2008年5月1日起就一直拖欠物业服务费，经多次催缴仍拒绝交纳，至2011年9月30日已累计欠费6381元，并已经产生高额违约金；请求判决樊某向该公司支付物业服务费6381元（截至2011年9月30日），判令樊某向该公司支付违约金6381元。

樊某辩称：由于某公司疏于管理，没有尽到检查和查看的责任，2008年他家里屋顶渗水，导致新房装修受损，不能居住，曾多次要求某公司进行修理和维修，未得到解决，他花钱请人维修才得已居住，维修费共计1500元，在外租房居住三个月共计租金花费3600元；他家中主卧室西侧墙，次卧室东、西侧墙渗水，多次要求处理未解决，一直拖延至今，造成装修损坏；由于某公司对小区的安保措施不严，未尽安全保障责任，在2010年12月23日晚上有小偷进入小区，造成多户业主家中被偷，他家中也因此被偷手机一部，现金2000余元，购物卡一张2000元；某公司擅自将小区X区域出租给其他公司作为停车场进行经营从中获利，严重占用了小区业主的公共资源，请求法院查明事实，维护他的合法权益。

经审理查明：樊某为银港水晶城DX栋X房（建筑面积为127.62平方米）的业主，2010年6月6日，某公司与银港水晶城业主委员会签订了《银港水晶城小区物业管理服务合同》，银港水晶城业主委员会委托某公司对银港水晶城小区的物业进行服务和管理，合同约定物业服务费为1.20元/平方米/月，业主应当按期交纳物业服务费，物业服务费按月计收，经双方同意可以预收，业主无正当理由逾期未交纳物业服务费，应当按欠缴物业服务费金额的3‰/天的标准承担相应的违约金；2011年5月25日某公司与银港水晶城业主委员会续签了《物业管理服务合同》，将物业服务费的标准提高至1.40元/平方米/月；2010年12月23日，某公司向银港水晶城业主委员会发送了《关于请协助催缴物业服务费的函》，银港水晶城业主委员会于2010年12月25日回函，表示愿意配合某公司催缴物业服务费，2011年5月15日，某公司在樊某家门口张贴了《催款通知书》；樊某的物业服务费交纳至2008年4月。

上述事实，有双方当事人的陈述、《物业管理服务合同》、《业主登记表》、《关于请协助催缴物业服务费的函》、《关于请协助催缴物业服务费的复函》、《催款通知书》（照片）等证据证实，本院予以认定。

本院认为：根据《物业管理条例》第十五条、第三十五条的规定，某公司与银港水晶城业主委员会签订的《银港水晶城小区物业管理服务合同》合法有效，对银港水晶城的全体业主具有约束力，樊某作为银港水晶城的业主，应该按照合同约定按时交纳物业服务费；樊某在庭审中对物业服务费的标准和欠费金额并无异议，也未提交证据予以反驳，本院对该欠费金额予以认定；在樊某没有按时交纳物业服务费时，某公司作为物业管理公司负有催收的责任，尽管某公司向银港水晶城业主委员会发了函件，也在樊某家门口张贴了通知，但并没有证据证明樊某收到了这些通知，某公司主张从欠款之日起计算违约金有失公平，某公司起诉后，应视为某公司向樊某主张了权利，樊某应从某公司起诉之日起按欠款金额和合同约定交纳违约金；樊某主张房屋漏水，因房屋漏水的责任主体未必是某公司，双方所签订的物业管理服务合同中，也没有明确约定某公司有承担房屋漏水的维修义务，樊某以此为由拒绝交纳物业服务费没有法律依据；樊某主张家里被偷，因未提供充分的证据证明，也未向本院提起反诉请求，本院对此不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第三十五条第一款、第四十二条第一款之规定，判决如下：

一、樊某自本判决生效之日起十日内支付某物业管理有限公司自2008年5月1日至2011年9月30日的物业服务费6381元；

二、樊某以所欠物业服务费6381元为基数，自2011年11月30日起至本判决生效之日止按每天3‰的标准支付某物业管理有限公司违约金（违约金总数不超过6381元）；

三、驳回某物业管理有限公司的其他诉讼请求。

本案受理费119元，由樊某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判长阳曙文

人民陪审员邓某阳

人民陪审员左回云

二○一二年四月二十七日

书记员洪志芳

附法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义

务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义

务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决

定事项，履行下列职责：

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服

务合同；

第三十五条第一款业主委员会应当与业主大会选聘的物

业服务企业订立书面的物业服务合同。

第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任