上诉人(原审原告)重庆市X区XX物业管理有限公司。

被上诉人(原审被告)牟XX。

上诉人重庆市X区XX物业管理有限公司（以下简称XX公司）与被上诉人牟XX物业服务合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年12月13日作出(2011)万法民初字第X号民事判决，XX公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院审理查明：2009年4月28日,XX公司与重庆市X区恒森房地产开发有限公司签定阳光国际小区的前期物业管理服务合同,约定:“由XX公司为阳光国际小区全体业主按前期物业管理合同及业主临时管理规约的约定进行服务,物业管理区域东至北滨路,西至特建用地,南至万明路,北至工行宿舍,建筑面积81849.25平方米;服务质量标准为中物协（2004）X号文件中的二级物业管理服务;合同期限三年,自2009年4月28日起至2012年4月27日止,业主委员会未成立时,双方不再另行签订合同,合同期顺延,合同继续有效,甲方或业主委员会选聘新的物业管理服务企业时,合同失效”。阳光国际业主临时管理规约第某条规定:在业主大会成立之前,业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的以下职责,1、制定业主监时管理规约;2、选聘物业管理企业,签订前期物业服务合同;3决定专项维修资金的使用、续筹方案并监督实施;4、制定物业共用部位共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;违约责任规定:“业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定,未能按时足额地交纳物业服务费,应按每日千分之五的标准支付违约金,拖欠费用3个月以上的,物业管理企业可依据本临时管理规约的授权,向违约业主提起诉讼”。2009年4月28日,重庆市X区物价局以万州价房（2009）X号文件确定万州恒森.阳光国际物业服务收费试行标准的通知,确认物业服务费,高层住宅（商住混合楼、建筑面积）:0.65元／月3;日常维修养护费0.拢≡3。电梯费:每张月票票价＝10元（三层）＋0.30元×（N－3）,N为楼层数;次票票价:单上单下每人次0.30元,上下往返每人次0.50元……。2009年6月1日,牟XX办理入住“恒森.阳光国际”小区C栋X号房屋手续,并领取钥匙。自2011年5月31日起至8月30日止,牟其国拒绝缴纳物业管理服务费351元（房屋面积107.3×1.08元3×3个月）,违约金105.90元。

一审法院认为，XX公司依据物业管理合同及业主临时管理规约的约定,对“恒森.阳光国际”小区全体业主房屋进行前期物业管理,按照服务事项及物价局确认的收费标准,向全体业主收取物业管理费,符合重庆市物业管理条例的规定,其要求牟其国支付2011年5月31日至8月30日止的物业管理服务351元,该院予以支持;XX公司请求按业主临时管理规约的规定支付违约金105.90元，因临时管理规约系重庆市X区恒森房地产开发有限公司单方制定,不是全体业主与XX公司的约定,不具有合同效力,XX公司对拖欠物业服务费的行为没有先行书面催收证据,为此,该院不予支持并依照《中华人民共和国民法通则》第某十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第某百三十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第某条、第某、第某一条的规定，判决：一、被告牟XX在本判决生效后十日内支付原告重庆市X区XX物业管理有限公司2011年5月31日至8月30日期间的物业服务费351元；二、驳回原告重庆市X区XX物业管理有限公司在本案中的其它诉讼请求。案件受理费50元，由牟其国承担。

XX公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求改判牟其国支付违约金并承担全部诉讼费用。主要事实与理由：牟其国按规定签订了遵守临时管理规约的承诺书，理应按法律规定履行承诺的义务。

牟其国答辩称：物管费可以给，但要能够达到管理标准；现在小区的消防很少，还有环境扯扯绊绊的，把车都打烂了；说按一级标准收费，但没服务好，如积水、篮球场的垃圾没打扫；电梯收费不合理；同一小区不同服务；从车库出来还得打伞；电梯失效，门打不开，有时被关在里面。

二审中，当事人双方均未提交新证据材料。

二审查明的事实与一审查明的事实相同。

另查明，2009年5月31日，由牟其国签字的“恒森房产接房入住手续办理确认通知单”载明客户了解或阅读资料包括物业服务合同，交给客户的资料包括住户手册（含业主临时管理规约）。同日，牟其国亦在“承诺书”后签字，该承诺书有以下主要内容：1、确认收到“住户手册”并已详细阅读贵司制定的“业主临时管理规约”；2、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守“业主临时管理规约”中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；3、本人/本公司同意承担违反业主临时管理规约的法律责任并同意对该物业使用人违反业主临时管理规约的行为承担连带责任……。

本院认为，虽然临时管理规约系重庆市X区恒森房地产开发有限公司单方制定，但该临时管理规约在业主接房时已交由业主牟其国签收，牟其国同时出具了遵守临时管理规约的承诺书，因此，该临时管理规约对牟其国具有约束力。一审认定该临时管理规约“不是全体业主与物管公司的约定，不具有法律约束力”不当，本院予以纠正。《物业管理条例》第某十七条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的物业服务企业可以向人民法院起诉。”依照该规定，可以确定在业主委员会尚未成立的前期物业服务期间，因业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业作为权利人应当督促欠付业主限期交纳。督促欠付业主限期交纳物业服务费用系权利人请求给付逾期交纳物业服务费用滞纳金或违约金的前置条件。对本案业主牟其国未按以往交纳物业服务费的交易习惯交纳物业服务费造成欠交物业服务费的情况，作为物业服务企业的XX公司应当督促其限期交纳。现能证明XX公司履行督促限期交纳义务的证据除有其陈述多次督促催交外，没有其他证据佐证。由于没有充分证据证明XX公司履行了督促限期交纳的义务，其要求欠付业主支付逾期付款违约金的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由重庆市X区XX物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长李某文

审判员刘健

代理审判员龙江莉

二0一二年四月十六日

书记员孙喜歌