广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

(2004)佛中法民五终字第X号

上诉人(原审被告)：温某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人：钱某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人(原审原告)：乐某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人：邓某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

上诉人温某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院(2003)三法民肆初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决认定：位于原三水市X镇X路X号西南座301的房屋(现址称（略）)是乐某某与何某祥共有。2002年3月1日，乐某某(合同甲方)与温某某(合同乙方)签订一份《购房协议》，约定：甲方将三水市X镇X路X号西南座301的房屋出售给乙方使用；乙方缴交人民币贰万元定金后可入住，其余款项人民币肆万元于2002年12月20日前交清，2002年12月20日后未交清余款者，甲方视乙方放弃定金贰万元及房屋所有权，甲方有权收回该套现楼；为方便住户，作为配套使用的单车房，乙方向甲方一次性缴交人民币2000元作为有偿无期使用。2002年7月27日，被告向原告的父亲乐某荣支付了预购房款（略）元。该《购房协议》经房屋共有人何某祥追认同意，何某祥表示不参加本案的诉讼。

原审判决认为：原、被告所签订的《购房协议》是双方的真实意思表示，原告的处分行为已经得房屋共有人何某祥同意，故该协议合法有效，具有法律约束力。从协议的内容可见，该房屋的总价款是（略）元，而不是被告辨称的（略）元。至于被告的付款情况，被告认为签订购房协议的当日已向原告交付了（略）元作为购房定金，但原告对此予以否认。按照一般交易习惯，买方向卖方交付定金时，要么是在买卖协议中明确定金已付，要么是由卖方出具收取定金的收据；经对本案《购房协议》的内容进行审查，并无法得出该定金已当日交付的结论，被告也没有提供原告已收取其定金的证某，所以被告所主张的在2002年3月1日已向原告交付了（略）元定金不予确认。从被告提供的《收据》，应依法确认被告是在2002年7月27日向原告支付了（略）元，其中包含定金（略）元及单车房使用费2000元。根据双方的协议，被告应于2002年12月20日前将购房余款交清，被告现没有依协议履行，已构成违约，按照协议的约定，原告有权收回该房屋，所以原告请求被告腾退出人民路X号301的房屋应予支持。协议虽然没有约定被告违约时单车房该如何某理，但原告将配套的单车房有偿交由被告使用，是以被告依约履行购房协议取得房屋所有权为前提的，现在原告收回房屋，购房协议的主要内容已解除，单车房也失去了配套使用的意义，所以单车房也应归还给原告。综上，原告主张解除该购房协议予以支持。购房协议解除后，按照双方的约定，被告视为自动放弃（略）元定金，按照担保法的规定，给付定金的一方不履行约定债务时，无权要求返还定金，但定金不得超过主合同标的额的20％，本案主合同标的额是（略）元，所以定金最高只能是（略）元，过高部分原告应当返还给被告；被告已交付的单车房使用费原告也应返还给被告。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条的规定，判决如下：一、解除原告乐某某与被告温某某于2002年3月1日签订的《购房协议》，被告须于本判决生效之日起十日内从（略）的房屋及配套的单车房搬出。二、原告乐某某须于本判决生效之日起十日将定金8000元及单车房使用费2000元返还给被告温某某。本案受理费2370元，原告负担410元，被告负担1960元。该款已由原告垫付，被告负担部份须于本判决生效之日起十日内支付给原告。

宣判后，上诉人温某某不服，向本院提出上诉称：一、一审判决缺乏事实和法律依据，存在欺诈、隐瞒事实的情形。(1)原审判决认定：“该房屋的总价款是（略）元，而不是被告辨称的（略）元”是错误的；(2)一审判决认定的“被告认为签订购房协议的当日已向原告交付了贰万元作购房定金。但原告对此予以否认”及“所以被告所主张的在2002年3月1日已向原告交付了贰万定金本院不予确认”，是错误的。二、一审认定事实判决错误，应改判被上诉人因故意隐瞒欺诈及违约行为而赔偿损失费（略）元给上诉人。一审无依据确认本案协议购房总价款（略）元及确认上诉人无交付购房定金（略）元的判决是违背事实的。(1)被上诉人以订立合同进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实以达到其欺诈行为，有违背诚实信用原则行为，给上诉人造成重大的精神、名誉和经济损失，应当承担损害赔偿。返还给上诉人301房价款（略）元人民币以及撤销《购房协议》(包括违约金（略）元)。(2)被上诉人应补偿上诉人301房装修费（略）元人民币。(3)被上诉人应因无事实根据起诉上诉人“且被告现因涉及债务纠纷，已经无力清偿上述债务”的诬告而造成上诉人的名誉、精神伤害，应赔偿（略）元给上诉人作补偿。

被上诉人乐某某答辩称：一、原审判决采信证某无误，认定事实准确，适用法律得当，理应维持：1、上诉人在一审过程中对答辩人提交的《房地产权证》及《房地产权共有(用)证》、证某何某某的证某以及《购房协议》的客观性、关联性和真实性都不持异议。该三份证某有力证某答辩人与上诉人之间的房屋买卖关系是真实、合法、有效的民事法律关系。2、协议双方当事人的权利义务关系明确：房屋转让的总价款为人民币陆万元，其中两万元是定金，应在签订《购房协议》当日交付，其余四万元应于当年年底付清。显然，《购房协议》的签订不能成为上诉人已经交付定金的证某，事实上上诉人也不是在《购房协议》签订的当天交付的定金。由于答辩人对上诉人的信任，允许其先入住房屋，在2002年7月27日才收取定金两万元，并出具收据。这一事实由上诉人在一审过程中提供的《收据》即可证某。上诉人以《购房协议》的签订作为答辩人已经收取定金的证某显然不符合事实，也不符合正常的交易习惯。真正的事实是：上诉人交付定金及单车房使用费后就再没有支付过购房款，经答辩人多次催告，至今未果。期间，上诉人因涉及其他经济纠纷案件败诉而拒绝偿还债务被三水区人民法院采取拘留措施，至今仍无偿债行为。有鉴于此，答辩人为维护自身的合法权益才向法院提起诉讼；二、上诉人提出的赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回：1、从诉讼程序上讲，上诉人在二审程序中提出相当于反诉的诉讼请求，完全是依据其提供的所谓两份“新的证某”——(1)张庆强手写的房屋价款证某；(2)乐某某与张庆强签订的《购房协议》。根据《最高人民法院关于民事诉讼证某的若干规定》第四十一条第(二)项的规定，该两份证某既不是一审结束后新发现的证某，也不是一审举证某限内上诉人申请一审法院调取而未获准许的证某，所以答辩人认为，由于上诉人在一审过程中的举证某权行为导致上诉人所举的证某不应成为二审法院据以裁判的依据。所以，上诉人的上诉请求在法律上讲是没有证某支持的。2、从实体上讲，答辩人与其他公民签订的《购房协议》以及后来达成的购房价款的变更协议，根本和答辩人与上诉人之间的房屋买卖法律关系无关。该两份所谓的新证某因为与原审争议缺乏关联性而从根本上不具备证某资格，更谈不上什么证某力。3、答辩人虽然在签订《购房协议》时没有征得共有人的明示同意，但一审过程中有证某证某证某答辩人事后已经取得了共有人的追认。4、根据我国现行法律，没有对违约行为处以精神损害赔偿的法律规定和先例，即使上诉人捏造的事实都成立，也不可能获得精神损害赔偿。综上所述，一审法院的判决程序合法，认定事实正确，适用法律无误，请求法院维持一审判决。

经审查，对于原审判决认定的事实，本院予以确认。

本院认为：上诉人、被上诉人签订的《购房协议》是双方的真实意思表示，并且被上诉人乐某某对房屋的处分行为得到房屋共有人何某祥的追认，该房屋买卖行为是合法成立的，即《购房协议》对双方当事人具有约束力。依据《购房协议》的“乙方缴交人民币贰万元定金后可入住，其余款项人民币肆万元整于二00二年十二月二十号前交清”，表明双方当事人约定的房屋总价款为（略）元，原审判决对此事实认定清楚。因上诉人温某某未履行合同的主要债务，致使双方协议的履行不能，原审判决解除双方当事人签订的《购房协议》，以及对双方约定的定金部分作出20％的处理，该判决所适用法律正确，处理得当。二审过程中，上诉人提出的精神、名誉赔偿请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，温某某的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费2370元，由温某某承担。

本判决为终审判决。

审判长吴建兴

审判员陈秀武

审判员林义学

二00四年八月二十六日

书记员林程