原告（反诉被告）吴某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人董某，上海市天干律师事务所律师。
被告（反诉原告）祁某，男，X年X月X日生，汉族，户籍地上海市卢湾区，现住（略）。
被告（反诉原告）赵某，女，X年X月X日生，汉族，户籍地江西省上饶市信州区，现住（略）。
两被告共同委托代理人贾某，上海地支善律师事务所律师。
两被告共同委托代理人柴某，上海地支善律师事务所律师。
原告吴某诉被告祁某、赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年9月16日立案受理。依法由审判员黄某适用简易程序独任审判。2009年10月13日，被告提起反诉，本院受理反诉后合并审理，于2009年10月30日、12月30日两次公开开庭进行了审理。原告吴某的委托代理人董某、被告祁某、赵某共同的委托代理人柴某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某诉称：原、被告双方于2009年1月21日签订了房地产买卖合同及补充协议，约定原告将位于上海市松江区X镇X路鼠弄牛号虎室的自有房屋以人民币（以下币种同）104.1万元的到手价售与被告。双方将该房屋的总价在补充协议中约定分拆成房屋成交价92万元及装潢、厨卫设施及附属设施、设备12.1元两笔支付给原告。在补充协议中也明确表示装饰及灯饰、厨卫设施、设备是开发商原装修。原、被告双方就交易时间、付款方式都作了明确约定，其中特别强调原、被告办理银行转按揭手续的时间及被告方应于办理过户手续之前支付原告12.1万元，因原告低价转让的目的是尽快拿到房款。
合同签订后，在交易过程中被告方因信用卡逾期未交，迟迟不能准备好转按揭手续，使交易过程拖延，原告也因为被告的违约向被告及中介发出了违约通知书。由于原告人在外地，委托代理人在中介及担保公司的劝说下，在被告已严重违约的情况下，还是办理了过户手续，同时原告于过户手续前就应支付的款项也未支付。由于该交易从2009年2月拖到2009年8月10日才办理交易，期间房价飞涨，原、被告约定的分拆的房屋成交价不能通过，而被告方擅自拿应付给原告而未付的的装修补偿款缴纳了多出来的税费，至此，原告方也未中断交易。约定好交易过户前就应支付的款项被当税费扣去大部分后，剩余的至今还未支付。原告因在广东投资了工厂以低价转让的方式想尽快收回投资款项投入工厂，无奈交易被拖长达半年之久，而且过户之后还未拿到应得款项，这不但违反原告买卖该房屋的目的，而且给原告经济和精神上造成严重损害。
原告认为，被告在履约过程中数次严重违约，侵害原告利益，为维护原告的合法权益，原告依法诉来法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的合同编号为x的房地产买卖合同；2、被告祁某、赵某共同赔偿原告20万元；3、被告祁某、赵某共同承担律师代理费10,000元。
被告祁某、赵某辩称：原告以被告违约为由提出的诉讼请求没有事实和合同依据。被告已经付清合同约定的房价款92万。装修款项12.1万不属于合同价款，该款项被告已经支付74,500元，余款按照原告的要求将作为尾款直接支付给原告，而原告经被告多次要求拒绝领取尾款，非被告迟延支付。被告按约签订贷款合同并审批通过，原告诉称被告信用卡逾期还款问题造成合同迟延履行无事实依据。原告延期还款，在交易过户当日不能提供房款发票导致交易迟延，应是原告违约。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
同时，被告祁某、赵某反诉称：2009年2月28日，经上海大西洋房屋服务有限公司居间介绍，反诉原告祁某、赵某和反诉被告吴某签订了《上海市房地产买卖合同》，并在补充条款第3条约定：“甲、乙双方应于甲方办妥以甲方为权利人的房地产证后20个工作日内，备齐银行转贷款资料，办理银行转贷款申请手续及相关转贷款公证手续……”，第6条约定：“甲、乙双方应于甲方办妥以其为权利人的房地产权证且甲乙双方办妥银行贷款手续后5个工作日内，至上海市松江区房地产交易中心办理房屋过户手续。”
合同签订后，祁某、赵某积极履行合同义务，2009年3月21日，签订抵押借款合同，2009年4月16日抵押合同经贷款银行审批通过，但吴某却迟迟不予办理转贷款申请手续，期间，多次提出增加房价款，反诉人拒绝了其不合理要求。吴某在反诉人多次催促下，才于2009年8月10日同祁某、赵某办理产权过户手续，而如果按合同约定正常履行，双方应当在2009年4月23日前办理过户手续。因为房屋市场价格变动，2009年8月10日办理产权过户手续时，房屋价格被税务机关核定为100万元，并以此为计税依据征收税款。按照上海市现行税收政策规定：涉案房屋在外环线以外，房屋价款不超过98万元是区分普通住房和非普通住房的标准。如果买卖合同按约及时履行，则应按普通住房标准缴纳税款，因被反诉人迟延履行合同，导致该房屋按照非普通住房的缴纳标准缴纳税款，多支付契税15,000元。《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，双方均应全面、实际履行。反诉原告积极配合履行合同，但反诉被告始终迟延履行，构成违约，应按合同第十条约定承担违约责任，并依法承担赔偿责任。故依法提起反诉，请求:1、判令反诉被告支付违约金13,485元（自2009年4月23日起按照已付房款的日万分之五计算至2009年8月9日）；2、判令反诉被告支付赔偿金15,000元；3、判令反诉被告支付欠付的交易手续费314元；4、判令反诉被告承担律师代理费8,000元，四项合计36,799元。
针对祁某、赵某的反诉，反诉被告吴某辩称：对反诉原告所称事实不予认可。事实上反诉被告至今未收到交易日之前就应当支付的的尾款，双方在达成了过户交易的同时，有关反诉原告一再违约的行为反诉被告已不予追究，双方于2009年8月23日前办理了过户手续，至此，反诉原告始终未履行付款义务。反诉被告在向反诉原告发出书面解除合同的函后起诉，是反诉原告迟延付款的行为造成违约的后果，故反诉被告请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：原告吴某系上海市松江区X镇X路鼠弄牛号虎室房屋所有权人。原告购买该房屋后，未对该房屋进行过装潢。
2009年1月21日，原告（甲方）的委托代理人芳某和被告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定原告出售坐落于上海市松江区X镇X路鼠弄牛号虎室房屋（以下简称该房屋），总价款92万元，合同补充条款约定原告应于2009年3月9日前办妥以原告为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》，双方于办妥以原告为权利人的《上海市房地产权证》后3个工作日内按照本合同约定的交易条件补签该房屋买卖的网络版合同。同日，芳某和被告还签订了《补偿协议》1份，约定：1、乙方（即被告）同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方（即原告）12.1万元，并于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前直接支付甲方……3、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。4、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同的有关规定。2009年2月28日，原、被告签订网络版《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告出售该房屋，合同价92万元，原告于2009年4月30日前腾出该房屋并通知被告进行验收交接，2009年4月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第九条约定，被告未按约定期限付款的，应当按逾期未付款日万分之五支付违约金，违约金自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15日后，除支付15日的违约金外，原告有权单方解除合同，原告单方解除合同的，应书面通知被告，被告承担总价x%的赔偿金；合同第十条约定，原告未按约定期限将该房屋交付（包括房地产交接及房地产权利交接）给被告，按已付款日万分之五支付违约金，自约定应当交付之日至实际交付之日止，逾期超过15日的，除支付15日的违约金外，被告有权单方解除合同，被告单方解除合同的，应书面通知原告，原告承担总价x%的赔偿金。网络版合同的补充条款约定：……3、双方应于原告办妥以原告为权利人的房地产权证后20个工作日内，备齐银行转贷款资料，办理银行转贷款申请手续及相关转贷款公证手续，转贷款及相关公证费用由原告承担。若任何一方未按约定及时办妥银行转贷款手续，并且逾期达15日，则守约方有权单方面终止本合同，违约方应按本合同约定的总房x%向守约方支付违约金。……6、双方应于原告办妥以其为权利人的房地产权证且双方办妥银行转贷款手续后的5个工作日内，至上海市松江区房地产交易中心办理房屋过户手续……13、双方均应按国家规定及税务机关确认的房屋总价缴纳各自的交易税费，任何一方不得以国家及税务机关调整交易税费为由，损害对方及第三方的利益。前后两份合同的附件三约定一致的付款协议为：1、被告于签约时，支付原告房款2万元。2、被告于办理房屋过户后，直接支付原告房款154,000元。3、被告申请购房贷款736,000元，该笔款项由被告贷款银行扣除用于清偿原告贷款的部分后，一次性划入原告账户。4、如银行对被告的付款方式有特殊要求，双方同意按银行的要求办理。5、被告于双方办妥房屋交接手续当日，直接支付原告房款10,000元。
2009年2月12日，原告向上海市房地产交易中心申请该房屋的《上海市房地产权证》，嗣后获核准取得该房屋的房地产权证。
同年1月22日，被告向中介上海大西洋房屋服务有限公司支付房款2万元，嗣后由中介转交原告。同年2月28日，被告支付原告房款15.4万元。
2009年3月21日，被告向某某银行股份有限公司上海市长宁支行提出贷款申请，贷款金额为73万元。该行同年4月16日审批通过。同年7月2日，该行发出放款通知并顺利放款。7月16日，担保公司代为提前偿还原告的贷款并于之后将清偿贷款后的余额于7月下旬交付原告。2009年8月1日，被告支付原告贷款不足部分房款6,000元，系通过原、被告在中国工商银行设立的账户转账支付。
2009年6月8日，原告公证委托案外人某刘办理房屋买卖中过户、还贷、缴税等相关交易手续。同年8月10日，某刘和被告以重新签订的1份房地产买卖合同并向松江区房地产交易中心申请办理房地产登记，该份合同落款日期为2009年7月29日，约定的交房日期为2009年9月10日，过户日期为2009年8月10日，其余内容和前两份合同一致。当日，原告向被告发送短信表示：7.45万的税在尾款里面扣除。被告遂在过户申请时，代为支付被告应缴纳的税款7.45万元以及房地产交易手续费314元，被告并缴纳了其自己应负担的契税3万元。被告未于当日向原告支付其他款项。后被告于同年9月1日领取房地产权证。
2009年9月10日，原告发出《违约通知书》，要求解除合同。2009年9月13日，被告向原告发出催告函，要求原告在2009年9月16日前办理房屋交接手续。双方协商未果，原告遂于2009年9月14日诉来本院。
同年9月17日，被告在原告未到场的情况下，和中介、物业进入该房屋，被告同时支付该房屋有关的电费99.79元、2009年9月15日前的物业管理费4,061元以及为进入房屋发生的开锁费200元。同日，被告向原告的中国工商银行账户汇入房款5,589.21元，手续费50元。当日发生款项合计10,000元。
另查明，原告曾于2009年4月17日向被告发出《违约通知书》，但该通知书邮寄地址为（略）七莘路天号地区X号X室，被告在合同上签署地址为（略）七莘路天号地区X号X室。
审理中，原告表示如其诉讼请求得不到法院支持，则请求法院判令被告支付12.1万元房款自2009年4月16日起按约计算的逾期付款违约金以及由此产生的实际损失20万元。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、房款收据、银行转账凭证、《上海市房地产权证》、房地产交易中心收件收据、抵押借款合同、税收通用缴款书以及双方当事人在庭审中的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告就房屋买卖事宜前后签订的3份房地产买卖合同（含补充条款和附件），均依法有效成立，但根据合同签订的时间顺序以及合同性质，落款日期为2009年7月29日的合同最终确定双方的权利义务关系，双方均应按此全面履行各自的义务。涉案房屋于2009年8月10日已经办理过户登记手续，根据物权变动的规定，被告祁某、赵某已成为房屋的权利人，原告现在提出解除合同的诉讼请求，本院难以支持。《补偿协议》为买卖合同的有效组成部分，该协议一经签订，即具有与买卖合同同等效力，应当得到双方遵守。原告购买房屋后并未实施装修，补偿协议中所称的装饰及灯饰、厨卫设施、设备装修款项12.1万元应属合同价款。合同履行过程中，物权已经发生变动，合同目的已经实现，但被告支付房款的义务并未履行完毕，按约其最迟应在2009年8月10日办理房地产权利过户时支付，被告至今未能支付，已经构成违约，其应当按约承担违约责任。被告辩称其按约应当面交原告，但从合同约定和实际履行情况看，其可以也应当在无法面交原告时采取转账支付方式交付房款，故对被告辩称本院无法采信。被告尚应支付原告的款项为46,186元，被告代原告支付的税款7.45万元和交易手续费314元可视为支付原告房款，上述款项最迟应在2009年8月10日支付，故被告应当向原告支付该款自2009年8月11日起至实际支付之日止按日万分之五计算的违约金。原告主张被告赔偿其实际经济损失20万元和承担律师费1万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告的反诉请求，双方对于2009年8月10日过户系事后重新达成协议，3份合同均约定税费应当各自负担，并且不因国家和税务机关的调整而发生变化，其主张的交易手续费如前所述可以在应付房款中扣除，被告也未能举证证明原告在履约过程中存在违约行为，故对被告的反诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）祁某、赵某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吴某支付房款46,186元并支付该款自2009年8月11日起至实际支付之日止的按该款的日万分之五计算的违约金；
二、驳回原告（反诉被告）吴某的其余诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）祁某、赵某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4,530元，减半收取2,265元，反诉案件受理720元，减半收取360元，合计诉讼费2,625元，由原告（反诉被告）吴某负担1,736元（已付），被告（反诉原告）负担889元（已付360元，余款于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员黄某
书记员陆贤
